Peut-on vendre une maison avec une infiltration d’eau ou un toit qui fuit au Québec?

Peut-on vendre au Québec une maison qui a une infiltration d’eau ou un toit qui fuit?

Oui. Aucune loi citée ici n’interdit la vente parce que l’eau est entrée, ou parce que le toit fuit. Ce que la vente ne saute pas, c’est de dire ce que l’on sait. Un défaut dont la personne qui achète a été informée n’est pas un vice caché. Aucune loi citée ici ne fait d’un toit réparé, ou d’un plafond sec, une condition de l’acte.

Qu’est-ce que Montréal exige d’une personne propriétaire, et qu’est-ce qu’une inspection locative?

La page de la Ville sur le devoir d’entretien d’une personne propriétaire, mise à jour le 18 mars 2026, dit que le règlement 23-016 interdit de laisser un bâtiment se détériorer. Comme exemples de ce qu’il faut entretenir au minimum, que le bâtiment soit occupé ou vacant, cette page nomme la toiture dans l’enveloppe extérieure, et la gouttière dans les éléments extérieurs. Pour un bâtiment vacant, elle nomme une infiltration ou des fuites d’eau qui peuvent entraîner des dommages importants à l’enveloppe ou à la structure. Aucune phrase de cette page ne dit qu’un acte attend un toit sec, ou que la signature annule le devoir (Entretien des bâtiments : vos obligations comme propriétaire).

Une inspection locative est un autre dossier. La page de la Ville pour la personne locataire dit que le logement doit respecter le règlement 03-096, et que la personne propriétaire est responsable de maintenir en bon état les composantes du bâtiment, dont la toiture. Son exemple de ce qu’il faut signaler comprend un toit qui coule, et elle nomme l’infiltration d’eau parmi les signes d’humidité. Si la personne propriétaire n’agit pas dans un délai raisonnable, les équipes de la Ville peuvent décider d’inspecter et d’exiger des correctifs (Locataire : vous avez droit à un logement en bon état). La page sur l’inspection dit que l’équipe vérifie, entre autres, l’infiltration d’eau et l’état du toit et de l’enveloppe du bâtiment, et qu’elle utilise des appareils pour détecter l’humidité ou les infiltrations d’eau (Inspection d’un logement locatif). La page de demande dit que l’infiltration d’eau dans le logement est l’une des situations prioritaires pour lesquelles on peut communiquer directement avec la Ville, au 311 (Demander une inspection dans un logement). La page sujet dit que la Ville a le droit d’intervenir dans un logement locatif. Aucune page citée ici ne dit qu’un acte pour une maison occupée par la personne propriétaire attend cette inspection. Les pages ne nomment pas un arrondissement. Si vous avez déjà un avis ou un dossier d’inspection, vous le gardez et vous dites ce que vous savez.

Que déclare-t-on sur une infiltration et sur le toit?

Sur le PDF français lu pour cette page, marqué DV 00001 et V24, droits d’auteur 2012 et 2022, les réponses sont au meilleur de la connaissance et de bonne foi. Le PDF anglais du formulaire, lu pour le libellé anglais, montre V17 dans la marge. Les points ci-dessous suivent le libellé du V24 français. Cette page n’en fait pas une seule édition (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, formulaire DV).

D4 porte sur les dommages causés par l’eau. D4.1 demande s’il y a déjà eu des infiltrations d’eau, et à quel endroit. Les endroits sont le sous-sol ou le vide sanitaire, la toiture, une terrasse, un balcon, une verrière, un puits de lumière, une porte, une fenêtre, une cheminée, ou un autre endroit que l’on nomme. D4.2 demande si une fuite d’eau a déjà causé des dommages, et d’où provenait la fuite. Les sources nommées sont un lave-vaisselle, une laveuse, un réfrigérateur, un chauffe-eau, une toilette, une douche, un bain, ou autre. La toiture est un endroit de D4.1. Ce n’est pas l’un de ces appareils nommés. D3.6 demande si de l’eau s’accumule périodiquement sur le terrain. Ce n’est pas la question du toit. D5.2 demande si le sous-sol ou le vide sanitaire a déjà eu des problèmes, et une fissure dans la fondation est l’une des cases. Cette fissure est la page sur la fondation déjà citée.

D8 est la toiture. D8.1 demande le type de revêtement : ne sais pas, bardeaux d’asphalte, bardeaux de cèdre, bitume et gravier, membrane élastomère, tôle, ou autre. D8.2 demande l’année d’installation du revêtement, ou ne sais pas. D8.3 demande si vous avez des documents attestant du remplacement du revêtement de la toiture. D8.4 demande si la toiture requiert un entretien régulier, et à quelle fréquence. D8.5 demande le type d’isolant dans le comble : ne sais pas, laine minérale, vermiculite, uréthane, ou autre. La vermiculite est une autre page (Peut-on vendre une maison avec de l’amiante ou de la vermiculite au Québec?). D8.6 demande si de la glace ou des glaçons se sont déjà accumulés de façon régulière en bordure du toit. D7.3 demande s’il y a déjà eu des traces de moisissure, de pourriture ou de champignons. Cette trace est la page sur la moisissure déjà citée.

D13.1 demande si l’immeuble a déjà été inspecté, et si vous pouvez fournir ces rapports. D13.2 demande si d’autres tests ou expertises ont été faits. Il en nomme plusieurs, dont le drain de fondation, et « ou autre ». D14.1 demande si, en plus de ce qui est déjà mentionné, l’immeuble a subi des dommages à la suite de verglas, de vent, d’une inondation, d’un incendie, ou d’un autre événement. D14.4 demande si des travaux importants, autres que ceux déjà mentionnés, ont été effectués. Ses exemples sont une modification de la division des pièces, et un changement du recouvrement du plancher. Il demande ensuite si des plans et devis ont été préparés, et si les permis requis ont été émis. D14.5 demande si autre chose pourrait avoir un impact sur la valeur, les revenus, les dépenses ou l’usage. D15 est l’endroit du détail : la nature de l’événement, l’endroit, et comment la situation a été réglée. S’il n’y a pas assez d’espace, le formulaire dit que l’annexe G – Générale peut servir, et que l’on fournit les documents disponibles qui appuient les déclarations.

La page anglaise de l’OACIQ dit que des dégâts d’eau ou une infiltration doivent être déclarés même s’ils ont été réglés, parce qu’ils peuvent causer un dommage à long terme, et que les travaux correctifs sont alors mentionnés, le cas échéant, avec les factures et les pièces justificatives (A report card on a property, page en anglais). La page française lue pour le seuil dit que le formulaire est obligatoire pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, y compris en copropriété divise ou en indivision. Elle dit que, pour 5 logements et plus, un immeuble principalement commercial, un terrain sans bâtiment, ou une personne morale, le formulaire n’est pas obligatoire et l’OACIQ le recommande fortement. Si la personne qui vend refuse de fournir les renseignements ou de signer, la courtière ou le courtier ne peut pas la représenter pour la vente. La phrase de la page anglaise sur ce second groupe dit « more than five dwellings ». Cette page ne fusionne pas les deux (Le CV de la propriété). Les cas où le formulaire sert, et ceux où il ne sert pas, sont sur la page de la déclaration déjà citée. Dans une vente sans courtier, on dit quand même ce que l’on sait, par écrit (Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?).

Qu’exige encore la garantie légale?

L’article 1726 dit que la personne qui vend garantit que le bien et ses accessoires sont, au moment de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que la personne qui achète ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, si elle les avait connus. Elle n’est pas tenue de garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Un vice apparent est celui qu’une personne prudente et diligente peut déceler sans avoir besoin de recourir à une experte ou à un expert (Code civil du Québec, article 1726). L’article 1727 vise un autre événement. Lorsque le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit à la personne qui vend, laquelle est tenue à la restitution du prix. Si la perte résulte d’une force majeure ou est due à la faute de la personne qui achète, celle-ci doit déduire la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte. Cette page ne décide pas quand une fuite est cette perte (Code civil du Québec, article 1727). L’article 1728 dit que si la personne qui vend connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728).

L’article 1729 est une présomption. Dans une vente par une personne qui vend à titre professionnel, un vice est présumé avoir existé au moment de la vente lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce. La présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par la personne qui achète. L’article nomme une personne qui vend à titre professionnel. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison (Code civil du Québec, article 1729). L’article 1730 vise aussi une autre personne. Il lie le fabricant, la personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien, et tout fournisseur du bien, notamment l’importateur, à la garantie de la personne qui vend (Code civil du Québec, article 1730). L’article nomme ces personnes. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison. L’article 1731 dit que la vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité. Cette page n’est pas cette vente (Code civil du Québec, article 1731).

L’article 1732 dit que les parties peuvent ajouter à la garantie, en diminuer les effets ou l’exclure, mais la personne qui vend ne peut en aucun cas se dégager de ses faits personnels (Code civil du Québec, article 1732). L’article 1733 dit qu’on ne peut exclure ni limiter sa responsabilité à moins d’avoir révélé les vices que l’on connaissait, ou ne pouvait ignorer, et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Le même article prévoit une exception lorsque l’achat se fait aux risques et périls de la personne qui achète auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (Code civil du Québec, article 1733). L’exception n’est pas une permission de se taire.

Éducaloi dit que, si l’exclusion est réelle, le recours pour vice caché est ce à quoi l’on renonce, et ce qui reste est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché un aspect si important que la personne qui achète n’aurait pas acheté, ou pas au même prix (Immobilier : acheter sans garantie légale). L’OACIQ dit que la renonciation ne protège pas la personne qui vend contre un recours pour un défaut qu’elle connaissait et qu’elle aurait dû divulguer (La garantie légale de propriété et de qualité). La façon d’écrire la clause est dans Vendre une maison telle quelle au Québec. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, lit la clause. Cette page ne le fait pas.

Quels papiers réunit-on?

Les papiers que le formulaire nomme lui-même. D8.3, ce sont les documents attestant du remplacement du revêtement de la toiture, si vous les avez. La page de l’OACIQ déjà citée demande les factures et les pièces justificatives lorsqu’un dégât d’eau ou une infiltration est déclaré, y compris lorsque le problème a été réglé. D13, c’est un rapport d’inspection ou une autre expertise que vous avez déjà, et si vous pouvez le fournir. D15, c’est la nature de l’événement, l’endroit, et comment la situation a été réglée. Un avis de la Ville ou d’un arrondissement, ou un dossier d’inspection locative, si vous l’avez déjà, est un papier que vous pouvez joindre à ce dossier. Aucune page citée ici ne dit qu’il faut obtenir une nouvelle inspection de la Ville pour signer. L’acte, le certificat de localisation et les comptes de taxes sont une autre liste (Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?).

Qui peut faire des travaux de couverture, et Bruce le fait-il?

Pas Bruce. La sous-catégorie 7 de l’annexe III du Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs-propriétaires, B-1.1, r. 9, est l’entrepreneur en isolation, étanchéité, couvertures et revêtement extérieur. LégisQuébec montre cette annexe en vigueur le 12 février 2026. La sous-catégorie autorise les travaux de construction qui concernent l’ignifugation, l’étanchéité, l’isolation, le calorifugeage, les couvertures, le revêtement mural extérieur autre qu’en maçonnerie, ainsi que les travaux de construction similaires ou connexes. Le texte dit « couvertures ». Il ne dit pas qu’un acte exige ces travaux (Annexe III, sous-catégorie 7). La page de la RBQ est l’endroit où l’on vérifie une licence dans le registre, y compris les sous-catégories qui y figurent (Vérifier la licence d’un entrepreneur). Bruce n’évalue pas le toit et ne le répare pas.

Quelles sont les façons de vendre, y compris une vente directe telle quelle?

Deux chemins ne sont pas la même promesse. On peut vendre avec l’infiltration et le toit tels qu’ils sont, et dire ce que l’on sait, sur le formulaire quand ce formulaire sert, et par écrit quand il ne sert pas. Vendre sans la garantie légale est une clause de la promesse et de l’acte. Elle ne couvre pas un problème que l’on connaissait et que l’on n’a pas dit. La règle d’entretien de la Ville, si elle vise le bâtiment, reste celle de la Ville. Aucune page citée ici ne dit que l’acte l’efface.

Une vente directe est un chemin de plus. Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent, d’évaluateur, d’inspecteur ou de couvreur, et il ne donne pas de conseil. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez de l’eau et du toit en envoyant l’adresse : d’où elle est entrée si vous le savez, si cela continue, tout rapport, tout avis de la Ville ou d’un arrondissement, et tout travail déjà fait. Il ne répare pas le toit. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, lit l’acte.