Peut-on vendre une maison avec de la pyrite à Montréal?

Peut-on vendre une maison avec de la pyrite à Montréal?

Oui. Aucune page citée ici n’interdit la vente d’une maison parce que de la pyrite est dans la pierre de remblai sous la dalle, ou parce que ce remblai peut gonfler. Ce que la vente n’enlève pas, c’est de dire ce que l’on sait. Un défaut dont la personne qui achète a été informée n’est pas un défaut caché.

La page de l’OACIQ sur les zones à risque est écrite pour une vente avec courtage. Elle dit ce que la courtière ou le courtier dit à la clientèle qui vend et à la clientèle qui achète. Elle ne dit pas que la vente de la maison est interdite. Une vente sans courtier n’utilise pas cette page comme règle d’inscription. Le déroulement de cette vente est dans Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?.

Que disent les pages officielles de la pyrite, et comment se manifeste-t-elle?

L’OACIQ décrit la pyrite comme une molécule de sulfure de fer dans la pierre de remblai utilisée en construction. Elle peut se trouver autour des drains de fondation et sous la dalle de béton de la cave ou du garage. Dans certaines conditions, elle peut s’oxyder et produire une sorte de poudre blanche qui gonfle, soulever la dalle et causer des fissures au solage et aux cloisons. Ces problèmes peuvent apparaître plusieurs années après la construction. La page anglaise dit que des problèmes ont été répertoriés dans 91 villes de la grande région de Montréal. La page publique en français dit que des problèmes ont été répertoriés dans les villes de cette région, et elle ne reprend pas le chiffre 91. Cette page n’en fait donc pas un nombre de maisons. Les deux pages nomment comme zones les plus à risque la Rive-Sud, de Châteauguay à Varennes et du fleuve Saint-Laurent à la rivière Richelieu, l’est de l’île de Montréal, dont Rivière-des-Prairies, Pointe-aux-Trembles et Repentigny, et l’ouest de l’île, dont Lachine, Dorval, Dollard-des-Ormeaux, Pointe-Claire, Kirkland, Pierrefonds-Roxboro et Beaconsfield (Zones à risque concernant la pyrite).

La Régie du bâtiment du Québec décrit le même minéral dans ses mots. Elle dit que la pyrite est un minéral qui se retrouve dans la pierre et qui produit de l’acide sulfurique en s’oxydant au contact de l’humidité et de l’oxygène, et que, lorsque cela se produit sous une fondation, la dalle de béton peut se soulever et se fissurer (Pyrite et pyrrhotite). C’est la phrase de la Régie. Ce n’est pas un constat sur une maison.

Le préambule de la norme BNQ 2560-510, édition de 2022, sur l’application de l’essai de potentiel de gonflement, décrit la réaction plutôt qu’une rue. Il dit que le gonflement des remblais granulaires, ou du roc, sous les dalles de béton vient de réactions chimiques qui font intervenir des minéraux dans les matériaux, plus précisément des sulfures de fer, et il nomme la pyrite et la pyrrhotite parmi eux, avec les carbonates présents, ce qui produit une cristallisation de sulfates puis un gonflement. Il dit que la réaction est influencée par des minéraux argileux, la granulométrie, la teneur en eau des matériaux et la température, et que l’épaisseur du remblai en place est un facteur déterminant. Il dit que le gonflement crée une pression sous les dalles, qui se soulèvent et se fissurent, et que, dans certains cas plus sévères, des pressions latérales apparaissent et fissurent les murs de fondation, en général là où le remblai dépasse le niveau des semelles, comme les garages ou des sections du rez-de-chaussée. Il dit aussi que certains soulèvements de dalle ont été associés au gonflement du roc en place, et non au remblai granulaire. Il dit que le gonflement sulfatique lié au remblai peut être présent partout, que des cas ont été répertoriés dans plusieurs régions du Québec, et qu’une quantité importante de cas a été observée dans la grande région de Montréal, plus particulièrement sur la Rive-Sud. Il dit qu’une liste de carrières à risque est difficile à établir, à cause du nombre de sites de production. Cette page n’ajoute pas un chiffre (BNQ 2560-510/2022, sommaire). Une fissure, de l’eau ou de l’argile est un dossier plus large (Peut-on vendre une maison avec des problèmes de fondation au Québec?).

La pyrrhotite est-elle le même problème que la pyrite sous la dalle?

Non. La page de l’OACIQ sur les deux minéraux dit que la pyrite est dans le remblai autour des drains de fondation ou sous la dalle de béton, et que, une fois oxydée, le gonflement peut soulever la dalle ou fissurer le solage ou les cloisons. Elle dit que des cas de gonflement de la pyrite ont été répertoriés à Montréal, dans Rivière-des-Prairies et Pointe-aux-Trembles, et en Montérégie, de Notre-Dame-de-l’Île-Perrot à Sorel, et que d’autres régions pourraient aussi être touchées. Cette géographie n’est pas la même phrase que la page des zones à risque. Cette page ne les fusionne pas.

La même page dit que la pyrrhotite est une pierre sulfureuse qui, comme la pyrite, peut gonfler en s’oxydant au contact de l’air et de l’humidité, et que son oxydation peut être beaucoup plus rapide. Elle dit que le minéral est dans l’agrégat de carrières en Mauricie et a pu être ajouté au béton des fondations, que la réaction chimique fait éclater le béton et le fissure de façon caractéristique, et qu’une analyse pétrographique par un laboratoire reconnu est fortement recommandée pour les immeubles construits entre 1996 et 2008 en Mauricie (Pyrite ou pyrrhotite). Les normes du programme québécois pour les résidences endommagées par la pyrrhotite nomment aussi le Centre-du-Québec, et les bâtiments résidentiels construits à cette époque (Normes du programme, PDF). Le programme a pris fin le 30 septembre 2026 (Programme pyrrhotite). Ce n’est pas un programme pour la pyrite dans le remblai sous une dalle à Montréal. Aucune page citée ici ne décrit un programme d’aide actuel pour ce remblai. La norme BNQ 2560-500 dit que sa méthode d’essai ne s’applique pas aux réactions sulfatiques susceptibles de dégrader le béton (BNQ 2560-500/2022, domaine d’application).

Un test de pyrite est-il exigé, et que sont le CTQ-M200, le BNQ et l’IPPG?

Pas comme condition de l’acte, sur les pages citées ici. Dans une vente avec courtage en zone à risque, l’OACIQ dit à la courtière ou au courtier d’indiquer à la clientèle qui vend qu’une expertise devrait être faite rapidement, pour déterminer si la pyrite cause ou pourrait causer des problèmes. La même page dit que, lorsqu’une analyse est requise dans une transaction, les titulaires de permis devraient recourir à des laboratoires reconnus qui appliquent la méthodologie CTQ M-200. Elle dit que cette méthodologie, bien que volontaire, est actuellement la seule reconnue par les autorités compétentes. Elle fixe les mesures du relevé visuel des désordres qui affectent une propriété, et de l’échantillonnage et de l’analyse des remblais. La page dit aussi qu’une courtière, un courtier ou une agence ne doit jamais conseiller de faire affaire avec un laboratoire non reconnu, et que la seule inspection d’un immeuble est insuffisante pour détecter avec certitude des problèmes causés par la pyrite (Zones à risque concernant la pyrite). « Devrait » et « lorsqu’une analyse est requise » sont les mots de l’OACIQ à la personne titulaire de permis. Ce n’est pas un article du Code civil.

L’indice pétrographique du potentiel de gonflement, l’IPPG, n’est pas un pourcentage, et ce n’est pas un seuil de réussite que cette page inventerait. L’OACIQ dit qu’une courtière ou un courtier ne doit pas écrire, dans une promesse d’achat, une clause de test de pyrite avec un pourcentage comme seuil au-delà duquel la personne qui achète pourrait se désister. Il dit que l’organisme n’a jamais émis de directive fixant un tel seuil, et il donne 10 % comme exemple d’un chiffre que certains courtiers ou certaines courtières ont écrit. Il dit que la personne titulaire de permis n’est pas habilitée à fixer ce seuil, et que le seuil est insuffisant pour évaluer le risque. Il dit que l’IPPG est une échelle de 0 à 100, 0 indiquant un potentiel nul et 100 un potentiel extrêmement élevé. Sa note cite le Protocole CTQ-M200, version 2.0, du 4 juin 2001, 47 pages, du Comité technique québécois d’étude des problèmes de gonflement associés à la pyrite. Comme cette note cite le protocole, l’indice est déterminé en mégascopie, et le potentiel de gonflement peut devoir être précisé par microscopie optique ou par analyse chimique. La même citation dit que d’autres facteurs doivent être considérés avant un jugement définitif : le contenu et le type de sulfures, les analyses chimiques, les sulfures résiduels, l’âge du bâtiment, l’épaisseur du remblai, et l’attaque sulfatique du béton. L’exemple de l’OACIQ est qu’un seuil de 10 pourrait permettre un désistement à un IPPG de 15 même si le rapport, après ces autres facteurs, concluait qu’aucuns travaux correctifs ne sont requis (Clause pyrite et pourcentage). Cette page ne fixe aucun seuil.

Deux normes du BNQ ne font pas le même travail. La BNQ 2560-500/2022, troisième édition du 8 novembre 2022, remplace celle du 28 novembre 2003. Elle spécifie la méthode d’essai de l’IPPG des matériaux granulaires et les analyses chimiques à effectuer. Son domaine est le potentiel de gonflement sulfatique des matériaux granulaires utilisés comme remblai sous les dalles de béton non structurales à l’intérieur de bâtiments, résidentiels, commerciaux ou industriels, ou pour des travaux sur ces bâtiments. Elle peut servir pour le roc en place. Elle s’applique dans une expertise sur un bâtiment existant seulement si elle fait partie d’une expertise complète qui comprend une inspection visuelle par une personne professionnelle, ou sous sa supervision, en tenant compte de l’ensemble des données avant une opinion. L’avis du BNQ dit que le document a été préparé comme référence volontaire, et que l’utilisatrice ou l’utilisateur vérifie si une loi ou un règlement en rend l’usage obligatoire (BNQ 2560-500/2022, sommaire). Aucune page citée ici n’est une loi qui ferait de cet essai une condition de l’acte.

La BNQ 2560-510/2022 dit comment les résultats de cette méthode servent pour les granulats sur le site de production, les matériaux appelés DB. Le préambule dit que le CTQ-M100, terminé en avril 1999, et le CTQ-M150, présenté en mai 2000, sont maintenant intégrés à la BNQ 2560-500 et à la BNQ 2560-510. Il dit qu’une entente entre l’ACRGTQ et l’APCHQ identifie comme matériaux DB les matériaux caractérisés selon la norme et utilisés comme remblai sous les dalles de béton d’habitations résidentielles, d’édifices commerciaux et d’édifices industriels, avec des exemples comme DB 0-20 mm et DB 10-14 mm. La même introduction dit que la norme ne vise pas à caractériser les matériaux prélevés lors d’une expertise sur un bâtiment existant, parce que le protocole CTQ-M200 couvre déjà cela, et que les critères de la BNQ 2560-510 ne doivent en aucun temps être utilisés pour ces expertises (BNQ 2560-510/2022, sommaire).

Que demande la déclaration, et qu’exige encore la garantie?

Dans une vente avec courtage, l’OACIQ dit à la courtière ou au courtier que le formulaire obligatoire, lorsque requis en matière résidentielle, est l’endroit où l’on indique si l’on connaît ou non la présence de pyrite. La copropriété divise a sa propre version du formulaire. Sur le PDF que les autres pages de ce site ont lu, D13.2 demande si des tests ou des expertises ont été faits, en plus de ceux déjà mentionnés, et il nomme la pyrite et la pyrrhotite parmi eux. Il demande si l’on peut fournir les documents et, sinon, ce que l’expertise a révélé. D3.1 demande si des problèmes de sol ont affecté l’immeuble. D15 est l’endroit où s’écrivent le lieu, l’année et comment la situation a été réglée (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, formulaire DV). Les cas où ce formulaire est obligatoire, et ce que change une réponse fausse, sont sur la page de la déclaration déjà citée. Le formulaire n’ordonne pas un nouveau test pour la vente.

L’article 1726 dit que la personne qui vend garantit que, au moment de la vente, le bien et ses accessoires sont exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement son utilité que la personne qui achète ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix si elle les avait connus. Elle n’est pas tenue de garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Un vice apparent est celui qu’une personne prudente et diligente peut déceler sans avoir besoin de recourir à une expertise (Code civil du Québec, article 1726). L’article 1727 dit que si le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit à la personne qui vend, qui est tenue à la restitution du prix. Si la perte résulte d’une force majeure, ou de la faute de la personne qui achète, celle-ci déduit de sa réclamation la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte (Code civil du Québec, article 1727). L’article 1728 dit que si la personne qui vend connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728).

L’article 1729 est une présomption, et elle vise une vente par une personne qui vend à titre professionnel. Le vice est présumé avoir existé au moment de la vente si le bien fonctionne mal ou se détériore prématurément par rapport à un bien identique, ou à un bien de même espèce. La présomption est repoussée si le défaut résulte d’un mauvais usage par la personne qui achète (Code civil du Québec, article 1729). L’article 1730 tient le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant le sien, et tout fournisseur, notamment l’importateur, à la garantie (Code civil du Québec, article 1730). L’article nomme ces personnes. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison. L’article 1731 est une autre vente. Le texte français en vigueur dit que la vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune garantie de la qualité du bien vendu. Une vente ordinaire par la personne propriétaire n’est pas cette vente (Code civil du Québec, article 1731).

Une vente sans garantie légale n’enlève pas le devoir de déclarer un problème connu. L’article 1732 dit que les parties peuvent ajouter à la garantie, en diminuer les effets ou l’exclure, mais la personne qui vend ne peut en aucun cas se dégager de sa responsabilité pour ses faits personnels (Code civil du Québec, article 1732). L’article 1733 dit qu’on ne peut exclure ni limiter sa responsabilité à moins d’avoir révélé les vices que l’on connaissait, ou ne pouvait ignorer, et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Le même article prévoit une exception lorsque l’achat se fait aux risques et périls de la personne qui achète auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (Code civil du Québec, article 1733). L’exception n’est pas une permission de se taire. L’OACIQ dit que la renonciation ne protège pas la personne qui vend contre un recours pour des défauts qu’elle connaissait et qu’elle aurait dû déclarer (La garantie légale de propriété et de qualité). Éducaloi dit que, si l’exclusion est réelle, le recours pour un vice caché est ce à quoi l’on renonce, et que la voie qui reste est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché un fait si important que l’achat n’aurait pas eu lieu, ou pas au même prix (Immobilier : acheter sans garantie légale). La façon d’écrire la clause est dans Vendre une maison telle quelle au Québec. La ou le notaire, ou une avocate ou un avocat, lit la clause. Cette page ne le fait pas.

Que peuvent demander la personne qui achète ou l’inspection?

Seulement ce que les pages disent. Dans une vente avec courtage en zone à risque, l’OACIQ dit que la courtière ou le courtier renseigne toute personne qui achète au sujet de la pyrite même si la propriété ne semble pas affectée, l’informe des déclarations, et dit que seule une expertise permet de savoir si l’immeuble peut être affecté. Si l’expertise a été faite, une copie va à la personne qui achète et à l’inspectrice ou à l’inspecteur en bâtiment. Cette personne peut consulter sa propre experte ou son propre expert pour interpréter le rapport avant une promesse. Si des travaux ont été faits, une copie des factures qui décrivent ces travaux va à la personne qui achète et à la personne qui inspecte. Si l’expertise n’a pas été faite, l’OACIQ dit que l’on recommande à la clientèle qui achète une promesse conditionnelle à l’analyse, généralement aux frais de la personne qui vend, et à ses résultats, en prévoyant environ trois semaines, au moyen du formulaire recommandé Annexe – Expertise. C’est la personne qui achète, et non la courtière ou le courtier, qui décide si le résultat est satisfaisant. Une personne qui achète n’assume habituellement pas le coût d’une expertise et ne peut y procéder sans l’autorisation de la personne propriétaire. On ne fixe pas un seuil en pourcentage. Nul ne peut cacher un renseignement sous prétexte qu’il pourrait nuire à la vente (Zones à risque concernant la pyrite). Ces phrases sont ce que l’OACIQ dit à la personne titulaire de permis. Ce n’est pas une règle selon laquelle chaque vente privée comprend un nouveau test.

Éducaloi dit que la loi n’oblige pas la personne qui achète à retenir une inspectrice ou un inspecteur, et qu’elle doit agir avec prudence devant les défauts apparents. L’inspection préachat est un examen visuel. Elle n’ouvre pas les murs, elle ne garantit pas l’absence de vice caché, et une constatation sérieuse peut servir à négocier le prix ou à retirer l’offre. Éducaloi dit que ces personnes détiennent un certificat d’inspecteur en bâtiment d’habitation de la Régie du bâtiment du Québec, et que la catégorie 1 vise les maisons et les immeubles d’habitation de six logements ou moins (L’inspection préachat). Cet examen visuel n’est pas l’expertise que décrit l’OACIQ. L’OACIQ dit aussi qu’une courtière ou un courtier ne doit pas se prononcer sur l’origine d’une fissure.

Quels papiers aident si un test ou des travaux antérieurs ont déjà été faits?

Les papiers utiles, si vous les avez, sont le rapport de laboratoire, les factures qui décrivent des travaux qu’une entrepreneure ou un entrepreneur a déjà faits, et ce que D13.2 et D15 demandent déjà de joindre. L’OACIQ dit qu’une copie du rapport d’expertise, et la facture détaillée si des travaux ont été faits, va à toute personne qui achète, peu importe le résultat. Le formulaire n’ordonne pas un nouveau test.

Si le remblai a été fourni comme matériau DB, le sommaire de la BNQ 2560-510 énumère, parmi son contenu, des billets de pesée et des bons de livraison, et un exemple d’attestation de matériaux DB. Ces papiers, si vous les avez, sont des papiers du dossier. Le sommaire ne dit pas que la ou le notaire les exige avant l’acte. D2.4 demande les documents de la garantie de maison neuve si cette garantie est encore en vigueur. La Régie, sur la page pyrite et pyrrhotite déjà citée, dit que son rôle est de s’assurer que les administrateurs de la garantie respectent le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle dit que, si la couverture tient encore, on vérifie les protections et la procédure de réclamation, et que les délais comptent. Elle dit que la garantie offerte par le plan se termine cinq ans après la fin des travaux de construction, et qu’après ce délai la maison n’est plus couverte par le plan. Cette page ne dit pas si une maison est encore dans ces cinq ans. Aucune des pages citées ici ne dit que la ou le notaire exige un nouveau test de pyrite avant l’acte.

Quelles sont les façons de vendre, y compris une vente directe telle quelle?

Trois chemins ne sont pas la même promesse. On peut vendre avec le remblai encore en place, et dire ce que l’on sait. Dans une vente avec courtage en zone à risque, c’est le formulaire, et c’est l’expertise que l’OACIQ dit de recommander. La même page dit que, si un problème est décelé, il doit être corrigé, ou le prix de vente doit en tenir compte, sinon l’immeuble pourrait être difficile à vendre. C’est ce que l’OACIQ dit à la courtière ou au courtier. Elle ne donne aucun pourcentage, donc cette page n’en donne pas, et elle ne dit pas de faire les travaux. Dans une vente sans courtier, on dit quand même ce que l’on sait, par écrit. Vendre sans la garantie légale est une clause de la promesse et de l’acte. Elle ne couvre pas un problème que l’on connaissait et que l’on n’a pas dit. La moisissure, ou de l’eau dans les murs, est un autre fait (Peut-on vendre une maison avec de la moisissure au Québec?). L’amiante ou la vermiculite est un autre matériau (Peut-on vendre une maison avec de l’amiante ou de la vermiculite au Québec?).

Une vente directe est un troisième chemin. Une personne qui prend la maison telle qu’elle est, et dont l’offre n’a pas de condition d’inspection, n’est pas une promesse qui attend un test de laboratoire. Le devoir de dire ce que l’on sait est le même, et une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Cela dépend de la clause de garantie à l’acte, que la ou le notaire lit.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il ne donne pas de conseil. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez du remblai en envoyant l’adresse : tout test que vous avez déjà, et tout travail qu’une entrepreneure ou un entrepreneur a déjà fait. Il n’enlève pas le remblai. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.