Peut-on vendre une maison avec de l’amiante ou de la vermiculite au Québec?

Peut-on vendre une maison avec de l’amiante ou de la vermiculite au Québec?

Oui. Aucune page citée ici n’interdit la vente d’une maison parce que de l’amiante, ou de la vermiculite qui peut en contenir, est encore dans le bâtiment. Ce que la vente n’enlève pas, c’est de dire ce que l’on sait. Un défaut dont la personne qui achète a été informée n’est pas un défaut caché.

Santé Canada dit que la fabrication, l’importation, la vente et l’utilisation de produits contenant de l’amiante sont interdites au Canada, et que le règlement introduit en 2018 interdit l’importation, la vente et l’utilisation de l’amiante ainsi que la fabrication, l’importation, la vente et l’utilisation de produits qui en contiennent, avec un nombre limité d’exclusions. La même page dit que l’amiante peut encore se trouver dans des matériaux de construction plus anciens. Elle ne dit pas qu’une maison qui contient encore ces matériaux ne peut pas se vendre (Asbestos and your health, page en anglais).

La page de l’OACIQ sur les fibres d’amiante est écrite pour les titulaires de permis. Elle dit que le Règlement interdisant l’amiante et les produits contenant de l’amiante est entré en vigueur le 30 décembre 2018, et qu’il interdit l’importation, la vente et l’utilisation de l’amiante ainsi que la fabrication, l’importation, la vente et l’utilisation de produits qui en contiennent, avec un nombre limité d’exclusions. Elle dit ensuite ce que la courtière ou le courtier divulgue. Elle ne dit pas que la vente de la maison est interdite (Fibres d’amiante). Québec.ca, sur une page mise à jour le 12 janvier 2021, dit que certains matériaux contenant de l’amiante, surtout de l’amiante-ciment, sont encore offerts sur le marché, par exemple dans des tuyaux ou des pare-chaleur pour foyers. Cette page ne décide pas quel produit tombe dans une exclusion (Prévenir les effets de l’amiante sur la santé).

Où les pages officielles disent-elles que l’on trouve de l’amiante et de la vermiculite?

Québec.ca dit que les produits et matériaux qui contiennent des fibres d’amiante ont longtemps servi dans la construction parce qu’ils résistent à la chaleur et absorbent le bruit, et que l’industrie de la construction au Québec y a eu recours surtout entre les années 1930 et 1990. La page dit qu’il est donc possible d’en trouver à divers endroits dans les bâtiments résidentiels construits ou modifiés à cette époque. La figure de la page nomme, entre autres, le feutre, le papier de construction et le bardeau de toiture, l’isolant soufflé et friable en vrac, comme la vermiculite, les tuiles acoustiques ou un plafond insonorisant, le mastic autour des fenêtres, les revêtements de murs et de plafonds, comme le stucco, et les retouches de panneaux de gypse, les tuiles de vinyle, le linoléum et les adhésifs, l’isolation des tuyaux et des fils électriques, le panneau électrique principal, l’isolant, le ruban et les joints d’un appareil de chauffage ou d’un chauffe-eau, un foyer ou un poêle à bois, le revêtement extérieur, comme le stuc ou un revêtement d’amiante-ciment, et les gouttières en amiante-ciment. La figure est une liste de sources possibles. Ce n’est pas un constat sur une maison.

La page actuelle de Santé Canada dit qu’avant 1990 l’amiante servait surtout à isoler les bâtiments et les maisons contre le froid et le bruit, et à les protéger du feu. Sa liste de matériaux plus anciens comprend le revêtement extérieur, le ciment et le plâtre, les tuiles de plancher et de plafond, la toiture, des traitements de surface comme la peinture, le mastic, les panneaux de gypse, le calfeutrage, les scellants et les composés de ragréage, les fournaises industrielles et les systèmes de chauffage, et l’isolant, y compris autour des tuyaux et des réservoirs d’eau chaude. Cette liste n’est pas la même phrase que la figure de Québec.ca. Les deux pages décrivent des matériaux plus anciens. Ni l’une ni l’autre ne dit que chaque maison ancienne en contient.

La vermiculite est l’isolant que ces pages décrivent. Cette page n’en donne pas une autre définition. Québec.ca dit qu’elle se présente en granules dont la couleur va de l’argent-or au gris-brun, et qu’elle servait autrefois à isoler l’entretoit : un grenier, un entretoit avec une trappe d’accès, une mansarde. La page dit que certains isolants de vermiculite commercialisés entre 1920 et 1990 peuvent contenir des fibres d’amiante. Si l’entretoit contient de la vermiculite, ou si l’on soupçonne que c’est le cas, la page dit d’en limiter l’accès, d’informer toute personne qui doit y entrer, de n’y rien entreposer, de porter un masque filtrant contre les particules et d’y rester brièvement s’il faut y aller, de confier à une personne qualifiée l’enlèvement de l’isolant ou les autres travaux dans l’entretoit, de ne jamais tenter d’enlever l’isolant soi-même, de sceller les fissures ou les orifices entre le plafond et l’entretoit, et de calfeutrer la trappe ainsi que le pourtour des luminaires. Ce sont des consignes sur l’entretoit. Ce n’est pas une condition de l’acte.

L’avis de Santé Canada du 3 avril 2004 dit que le minerai de vermiculite de la mine Libby, au Montana, des années 1920 à 1990, peut contenir de l’amiante, que cette mine fournissait la majeure partie du marché mondial de l’isolant de vermiculite, vendu surtout sous la marque Zonolite, et que ce n’est pas tout l’isolant de vermiculite produit avant 1990 qui contient de l’amiante. Il dit que, à défaut de preuve contraire, il est prudent de présumer que l’isolant de vermiculite produit avant 1990 peut en contenir. Il dit qu’il n’y a actuellement pas de preuve d’un risque pour la santé si l’isolant reste scellé derrière les panneaux muraux et les planchers, isolé dans un grenier, ou autrement tenu à l’écart de l’air intérieur, et que le meilleur moyen de réduire le risque est de ne pas le déranger (Avis de Santé Canada, 3 avril 2004, page en anglais). La page actuelle de Santé Canada ne reprend pas le nom Zonolite. Elle dit que l’isolant à base de vermiculite peut contenir de l’amiante et, s’il est dans le grenier ou les murs, de ne pas utiliser le grenier comme rangement, d’en tenir les enfants à l’écart, de ne pas le déranger ni tenter de l’enlever soi-même, de calfeutrer les ouvertures autour de la trappe, des plinthes, des luminaires, des prises, et des cadres de fenêtres et de portes, de réparer les fissures ou les trous dans les murs et les plafonds, et de retenir des personnes formées pour manipuler l’amiante si des travaux doivent déranger l’isolant.

L’INSPQ, dans un document daté de décembre 2008, dit que la vermiculite vendue sous le nom Zonolite provenait de la mine Libby, au Montana, et a servi, entre autres, à la construction domiciliaire entre 1920 et le début des années 1990, en citant Santé Canada, 2005. Le même document dit que le nombre de résidences ainsi isolées n’est pas connu au Québec. Il nomme aussi, comme autres sources documentées dans les résidences privées, des plaques ignifuges derrière un foyer ou un poêle à combustion lente et autour des conduits de cheminée, des carreaux de plafond, des tuiles de vinyle, l’isolation de certains tuyaux d’eau chaude, des joints de finition, du plâtre sur treillis métallique, et du stuc ou des bardeaux de couverture, en citant la Commission de la santé et de la sécurité du travail du Québec, 2003 (Cadre de référence, INSPQ, décembre 2008). Cette page n’ajoute pas un chiffre.

Le guide de la CNESST sur les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante place l’isolant à la vermiculite sur une liste non exhaustive, avec les flocages, les calorifuges, le fibrociment, le plâtre, le stuc et d’autres finis décoratifs, les tuiles de vinyle et leurs adhésifs, les carreaux de plafond, les panneaux de gypse et les composés à joints, et les bardeaux d’asphalte. Il dit qu’au Québec un matériau contient de l’amiante lorsque la concentration est d’au moins 0,1 %. Il dit que sont exempts d’amiante les panneaux de gypse et les composés à joints fabriqués par des entreprises nord-américaines depuis le 1er janvier 1980, les flocages installés depuis le 15 février 1990, et les calorifuges installés depuis le 20 mai 1999. La vermiculite n’est pas sur cette liste d’exemption (Identification des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante, CNESST).

Un test est-il exigé avant de vendre?

Pas sur les pages citées ici. Québec.ca dit que, dans le doute, on fait vérifier les matériaux. La vérification commence par une inspection visuelle minutieuse du bâtiment. La page dit que cette inspection n’est pas simple à faire soi-même. Elle est faite soit par une entrepreneure ou un entrepreneur qualifié, qui peut confirmer la présence d’amiante et décider si certains matériaux doivent être analysés, soit par un laboratoire spécialisé dans l’analyse des matériaux pouvant contenir de l’amiante. La page renvoie à une liste de laboratoires dont la compétence est reconnue, sur le site de l’Institut de recherche Robert-Sauvé en santé et en sécurité du travail. Elle dit que, dans le doute, il est préférable de traiter le matériau comme s’il contenait de l’amiante. C’est une vérification du matériau. Ce n’est pas une phrase sur l’acte.

La page actuelle de Santé Canada dit de retenir une personne professionnelle pour un test avant des travaux qui dérangeraient des matériaux pouvant contenir de l’amiante et, si de l’amiante est trouvé, de retenir une personne qualifiée pour l’enlever. Pour la vermiculite, la même page dit de ne pas la déranger ni tenter de l’enlever soi-même, et de retenir des personnes formées pour manipuler l’amiante si des travaux doivent la déranger. L’avis de 2004 dit que le moyen de réduire le risque est de ne pas déranger l’isolant. Ni l’une ni l’autre de ces pages ne dit que le test, ou l’enlèvement, doit être terminé avant une vente.

La règle de la CNESST vise les travaux, pas un acte. Sa page sur l’amiante dit que l’employeur vérifie si de l’amiante est présent, et le type le cas échéant, avant un travail susceptible d’émettre de la poussière d’amiante. Le guide d’identification dit que l’entrepreneure ou l’entrepreneur repère les matériaux susceptibles d’en contenir avant d’entreprendre des travaux sur un bâtiment et, si les travaux peuvent émettre de la poussière venant de ces matériaux, en vérifie la présence, par une analyse de laboratoire sur un nombre suffisant d’échantillons représentatifs ou en s’enquérant auprès de la personne qui a commandé les travaux et qui a déjà fait faire cette analyse (Amiante, CNESST). La page de l’OACIQ déjà citée dit à la courtière ou au courtier de recommander une caractérisation complète par une personne experte, selon les règles de l’art et dans le respect de la législation, pour valider la présence d’amiante avant d’entreprendre des travaux dans le bâtiment. Ces phrases visent les travaux. Ce n’est pas une règle selon laquelle chaque promesse de vente comprend un nouveau test.

Que demande la déclaration, et qu’exige encore la garantie?

Sur le PDF de l’OACIQ lu pour cette page, marqué DV 00001 et V24, les réponses sont au meilleur de la connaissance. D7.4 demande si des matériaux pouvant contenir de l’amiante ont déjà été utilisés et, si oui, de préciser : vermiculite, tuiles, plafonds, cloisons, isolant des tuyaux, ou un autre matériau que l’on nomme. D8.5 demande le type d’isolant dans le comble, que le formulaire appelle aussi l’entretoit, et la vermiculite est l’une des réponses, avec la laine minérale, l’uréthane, un autre matériau, ou « ne sais pas ». D13.2 demande si des tests ou des expertises ont été faits, en plus de ceux déjà mentionnés, et l’amiante est l’un des éléments nommés, avec la question de savoir si l’on peut fournir les documents et, sinon, ce que l’expertise a révélé. D15 est l’endroit où s’écrivent le lieu, l’année et comment la situation a été réglée. La liste de papiers du formulaire comprend les factures, les garanties, les plans, les devis, les permis, les rapports et les avis (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, formulaire DV). Les cas où ce formulaire est obligatoire, et ce que change une réponse fausse, sont sur la page de la déclaration déjà citée.

Une vente sans courtier n’utilise pas ce formulaire comme condition d’inscription. Le devoir de parler ne vient pas du formulaire. Le déroulement de cette vente est dans Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?.

L’article 1726 dit que la personne qui vend garantit que, au moment de la vente, le bien et ses accessoires sont exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement son utilité que la personne qui achète ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix si elle les avait connus. Elle n’est pas tenue de garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Un vice apparent est celui qu’une personne prudente et diligente peut déceler sans avoir besoin de recourir à une expertise (Code civil du Québec, article 1726). L’article 1727 dit que si le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit à la personne qui vend, qui est tenue à la restitution du prix. Si la perte résulte d’une force majeure, ou de la faute de la personne qui achète, celle-ci déduit de sa réclamation la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte (Code civil du Québec, article 1727). L’article 1728 dit que si la personne qui vend connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728).

L’article 1729 est une présomption, et elle vise une vente par une personne qui vend à titre professionnel. Le vice est présumé avoir existé au moment de la vente si le bien fonctionne mal ou se détériore prématurément par rapport à un bien identique, ou à un bien de même espèce. La présomption est repoussée si le défaut résulte d’un mauvais usage par la personne qui achète (Code civil du Québec, article 1729). L’article 1730 tient le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant le sien, et tout fournisseur, notamment l’importateur, à la garantie du vendeur (Code civil du Québec, article 1730). L’article nomme ces personnes. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison. L’article 1731 est une autre vente. Le texte français en vigueur dit que la vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune garantie de la qualité du bien vendu. Une vente ordinaire par la personne propriétaire n’est pas cette vente (Code civil du Québec, article 1731).

Une vente sans garantie légale n’enlève pas le devoir de déclarer un problème connu. L’article 1732 dit que les parties peuvent ajouter à la garantie, en diminuer les effets ou l’exclure, mais la personne qui vend ne peut en aucun cas se dégager de sa responsabilité pour ses faits personnels (Code civil du Québec, article 1732). L’article 1733 dit qu’on ne peut exclure ni limiter sa responsabilité à moins d’avoir révélé les vices que l’on connaissait, ou ne pouvait ignorer, et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Le même article prévoit une exception lorsque l’achat se fait aux risques et périls de la personne qui achète auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (Code civil du Québec, article 1733). L’exception n’est pas une permission de se taire. L’OACIQ dit que la renonciation ne protège pas la personne qui vend contre un recours pour des défauts qu’elle connaissait et qu’elle aurait dû déclarer (La garantie légale de propriété et de qualité). Éducaloi dit que, si l’exclusion est réelle, le recours pour un vice caché est ce à quoi l’on renonce, et que la voie qui reste est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché un fait si important que l’achat n’aurait pas eu lieu, ou pas au même prix (Immobilier : acheter sans garantie légale). La façon d’écrire la clause est dans Vendre une maison telle quelle au Québec. Une notaire, un notaire, une avocate ou un avocat lit la clause. Cette page ne le fait pas.

Que peuvent demander la personne qui achète et la personne qui inspecte?

Seulement ce que les pages disent. Québec.ca dit que, avant d’acheter une maison, on demande à la personne qui vend si la propriété contient de l’amiante, et que l’on peut vérifier la déclaration du vendeur, que la page dit devoir être utilisée dans la vente d’un immeuble résidentiel. La page dit que le formulaire contient des questions sur un produit isolant pouvant contenir de l’amiante, comme la vermiculite. Le D7.4 du formulaire est plus large que l’isolant : les tuiles, les plafonds, les cloisons et l’isolant des tuyaux sont aussi des cases. Cette page n’étire pas la phrase de Québec.ca pour les couvrir.

Éducaloi dit que la loi n’oblige pas la personne qui achète à retenir une inspectrice ou un inspecteur, et qu’elle doit agir avec prudence devant les défauts apparents. L’inspection préachat est un examen visuel. Elle n’ouvre pas les murs, elle ne garantit pas l’absence de vice caché, et une constatation sérieuse peut servir à négocier le prix ou à retirer l’offre. Éducaloi dit que ces personnes détiennent un certificat d’inspecteur en bâtiment d’habitation de la Régie du bâtiment du Québec, et que la catégorie 1 vise les maisons et les immeubles d’habitation de six logements ou moins (L’inspection préachat). Cet examen visuel n’est pas, à lui seul, la vérification que décrit Québec.ca, soit une entrepreneure ou un entrepreneur qualifié, soit un laboratoire spécialisé.

Le formulaire pose ses propres questions sur l’assurance. D2.12 demande si un assureur, la municipalité ou le gouvernement a envoyé un avis de non-conformité. D2.13 demande si un assureur a déjà refusé d’assurer l’immeuble en tout ou en partie. D2.14 demande si un assureur a déjà refusé d’indemniser pour des dommages à l’immeuble. Vous répondez à ce qui s’est passé.

Quels papiers aident si un test ou un enlèvement a déjà été fait?

Les papiers utiles, si vous les avez, sont le rapport de laboratoire, les factures, et une description écrite de travaux qu’une entrepreneure ou un entrepreneur a déjà faits. D13.2 demande si vous pouvez fournir le test. D15 est l’endroit où vous écrivez le lieu, l’année et comment la situation a été réglée. Le formulaire n’ordonne pas un nouveau test pour la vente.

Québec.ca dit qu’il n’existe pas, au Québec, de programme officiel d’agrément ou de certification pour les personnes qui peuvent intervenir sur des chantiers contenant de l’amiante. La page dit de consulter le registre des titulaires de licence de la Régie du bâtiment. Pour une entrepreneure ou un entrepreneur spécialisé, elle nomme la sous-catégorie 2.7, travaux d’emplacement, ou la sous-catégorie 7, isolation, étanchéité, couverture et revêtement extérieur. Pour une entrepreneure ou un entrepreneur général, elle nomme la sous-catégorie 1.2, petits bâtiments, ou la sous-catégorie 1.3, bâtiments de tout genre. Elle dit de vérifier si la personne a suivi une formation particulière sur l’amiante et si elle a de l’expérience, de lui demander de respecter les dispositions du Code de sécurité pour les travaux de construction qui visent les travaux impliquant de l’amiante, et de demander une description écrite des travaux, par exemple les services, les délais et les garanties, ainsi qu’un engagement écrit à respecter les mesures de protection de la santé. Ces papiers, si les travaux ont déjà été faits, sont des papiers du dossier. Aucune des pages citées ici ne dit que la ou le notaire exige un nouveau test, ou un enlèvement, avant l’acte.

Quelles sont les façons de vendre, y compris une vente directe telle quelle?

Trois chemins ne sont pas la même promesse. On peut vendre avec le matériau encore en place, et dire ce que l’on sait. Dans une vente avec courtage, ce sont D7.4, D8.5, D13.2 et D15. Dans une vente sans courtier, on dit quand même ce que l’on sait, par écrit. Vendre sans la garantie légale est une clause de la promesse et de l’acte. Elle ne couvre pas un problème que l’on connaissait et que l’on n’a pas dit. Une tache de moisissure, ou de l’eau dans les murs, est un autre fait (Peut-on vendre une maison avec de la moisissure au Québec?).

Une vente directe est un troisième chemin. Une personne qui prend la maison telle qu’elle est, et dont l’offre n’a pas de condition d’inspection, n’est pas une promesse qui attend un test de laboratoire. Le devoir de dire ce que l’on sait est le même, et une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Cela dépend de la clause de garantie à l’acte, que la ou le notaire lit.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il ne donne pas de conseil. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez de l’amiante ou de la vermiculite en envoyant l’adresse : où c’est, tout test que vous avez déjà, et tout enlèvement qu’une entrepreneure ou un entrepreneur a déjà fait. Il n’enlève pas l’isolant. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.