Vendre la maison familiale à Montréal après une succession, une séparation ou un déménagement en résidence

Ce que le notaire fait vraiment

Au Québec, la vente d’une maison se conclut par un acte notarié. Le notaire vérifie le titre, reçoit l’acte, le publie au Registre foncier et s’occupe des fonds. C’est vrai si la maison est inscrite chez un courtier ou une courtière, et c’est vrai si elle est vendue directement à Bruce Malcolm.

Le notaire est impartial pour cet acte et ne plaide pas un conflit. Si les héritiers et héritières ne s’entendent pas, ou si les deux personnes du couple n’arrivent pas à s’entendre, c’est un avocat ou une avocate qui s’occupe du litige. Une fois qu’on sait qui peut signer, un notaire peut quand même préparer les actes.

Les parties s’entendent sur le notaire qui reçoit l’acte. Dans une vente avec courtage, c’est souvent le notaire de la personne qui achète qui le prépare. Vous pouvez demander un notaire qui vous explique l’acte en français ou en anglais. Rien sur cette page ne remplace cette rencontre.

Après un décès : les étapes du liquidateur ou de la liquidatrice

La personne qui règle une succession porte le titre de liquidateur ou de liquidatrice. D’anciens documents disent parfois « exécuteur testamentaire ». Au Québec, le titre légal est liquidateur : le Code civil emploie ce mot. Cette personne peut être nommée dans le testament, choisie par les héritiers et héritières s’il n’y a pas de testament, ou désignée par le tribunal si les voies habituelles échouent. La personne nommée peut refuser la charge. L’accepter est une décision.

Par défaut, le liquidateur ou la liquidatrice a la simple administration du bien d’autrui. Cette personne peut vendre seule un bien meuble susceptible de dépérir, de se déprécier rapidement ou trop coûteux à conserver. Vendre la maison, c’est autre chose. En simple administration, il faut le consentement des héritiers et héritières, ou l’autorisation du tribunal. Le Code civil permet aussi de réaliser des biens dans la mesure nécessaire pour payer les dettes et les legs particuliers. Si les héritiers et héritières refusent et que la vente sert à payer ces dettes, la voie est l’autorisation du tribunal, pas une supposition.

Un testament peut accorder des pouvoirs plus larges, souvent appelés pleine administration. C’est ce qui permet de signer la vente sans la signature de chaque personne héritière. Ne présumez pas de ces pouvoirs parce qu’une personne a été « mise en charge ». Le notaire lit la clause. Un testament écrit à la main est souvent flou sur ce point. Faites-le lire avant que quiconque signe un contrat de courtage ou une offre.

Un ordre de travail courant, que le notaire adapte au dossier :

1. Obtenir le certificat de décès du Directeur de l’état civil.
2. Rechercher un testament. La recherche est obligatoire, même si un testament est déjà en main, parce que seul le plus récent compte. Elle passe par les registres des testaments et des mandats de protection du Barreau du Québec et de la Chambre des notaires du Québec. Vous recevez deux certificats de recherche. Un seul registre ne suffit pas. Un notaire, un avocat ou une avocate peut faire la demande, et une famille peut aussi la déposer.
3. Confirmer que le testament en main est le dernier. Un testament notarié peut servir sans vérification. Un testament olographe (entièrement écrit et signé de la main de la personne) ou un testament devant témoins doit être vérifié par un notaire ou par le tribunal avant qu’on puisse s’y fier. Tant que cette vérification n’est pas faite, ne traitez pas la personne nommée comme pouvant signer.
4. S’il n’y a pas de testament, le notaire établit qui hérite. Ne répartissez pas la maison à partir d’une idée familiale sur « qui devrait l’avoir ».
5. Si la personne décédée était mariée ou unie civilement, partagez le patrimoine familial et liquidez le régime matrimonial ou d’union civile avant de régler la succession.
6. Dresser un inventaire des biens et des dettes. Un notaire peut le recevoir en forme notariée, et un avis de clôture est publié. Lorsque toutes les personnes héritières sont majeures, elles peuvent parfois, à l’unanimité, dispenser le liquidateur ou la liquidatrice d’un inventaire complet. La dispense est publiée. Demandez au notaire si c’est possible. Ne sautez pas l’inventaire de votre propre chef.
7. Inscrire le nom du liquidateur ou de la liquidatrice au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM). Revenu Québec est aussi avisé.
8. Faire préparer et publier la déclaration de transmission par le notaire.
9. Seulement ensuite, signer un acte de vente, si la personne qui a le pouvoir choisit de vendre.

Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada ont chacun des déclarations pour la personne décédée et pour la succession. Vendre la maison et remettre l’argent aux héritiers et héritières ne sont pas la même étape. Un notaire ou une personne en comptabilité dit ce qui doit être produit avant de distribuer les sommes. Le certificat de décharge concerne cette distribution. Ce certificat ne remplace pas la déclaration de transmission.

Parfois, une personne héritière rachète la part des autres. Ce rachat est aussi un acte notarié. C’est un troisième choix, à côté d’une inscription et d’une vente à Bruce, et ce rachat exige le même pouvoir de signer.

La déclaration de transmission

Après un décès, les droits dans la maison sont transmis par une déclaration de transmission. C’est un acte notarié, reçu en minute, publié au Registre foncier du Québec.

L’acte identifie la personne décédée, les héritiers et héritières, le liquidateur ou la liquidatrice, l’immeuble, la part de chaque personne, et qui a le droit de vendre. Une fois publié, la ville et l’autorité de la taxe scolaire sont avisées pour que les noms au rôle d’évaluation puissent être mis à jour.

L’acte qui vend la maison à la personne qui achète attend que cette déclaration soit publiée et que le notaire confirme qui peut signer. Une famille peut rassembler les papiers, et peut parler avec Bruce ou avec un courtier ou une courtière, avant ce jour. Ne fixez pas une date de vente que le notaire dit impossible. Dans une succession, c’est l’étape qu’on découvre le plus souvent trop tard.

Une séparation et le patrimoine familial

Le Québec ne traite pas tous les couples de la même façon. Le statut juridique décide si la maison se partage, et qui doit consentir à la vente.

Les personnes mariées ou unies civilement ont un patrimoine familial. Il se constitue pendant le mariage ou l’union civile, peu importe le nom au titre. Il comprend les résidences de la famille et les droits qui en confèrent l’usage, les meubles du ménage qui servent dans ces résidences, les véhicules utilisés pour les déplacements de la famille, et les droits accumulés pendant le mariage ou l’union civile dans un régime de retraite, y compris les gains inscrits au Régime de rentes du Québec ou à un régime semblable pendant cette période.

Ce qui se partage, c’est la valeur nette, pas une règle qui couperait la maison en deux ou qui mettrait les deux noms au titre. On déduit les dettes contractées pour acquérir, améliorer, entretenir ou conserver ces biens. On déduit aussi la valeur nette des biens du patrimoine familial qu’une personne possédait déjà au mariage, ainsi que la plus-value acquise par ces biens pendant le mariage. Une maison qu’une personne possédait avant le mariage n’est pas automatiquement partagée moitié-moitié.

Un bien reçu par donation ou par succession est en général hors du patrimoine familial. Si l’argent d’un héritage a servi à acheter la maison ou à réduire l’hypothèque, les chiffres peuvent quand même changer. Les biens hors du patrimoine familial suivent le régime matrimonial ou le régime d’union civile. Un contrat de mariage peut compter pour ceux-là. Il ne permet pas d’écarter d’avance le patrimoine familial. Une renonciation, lorsque la loi la permet, se fait au moment du partage, dans la forme exigée.

Lors d’un divorce, d’une séparation de corps ou de la fin d’une union civile, cette valeur nette se partage à parts égales, sauf si le tribunal juge le partage égal injuste, par exemple après une union très courte ou si des biens ont été dilapidés. Le couple peut payer en argent ou transférer un bien d’une valeur égale à la somme due. Une personne peut garder la maison et racheter la part de l’autre. Les deux peuvent convenir de vendre et de partager le produit net selon le partage. S’il n’y a pas d’entente, le tribunal peut attribuer la maison.

Une déclaration de résidence familiale, si elle a été publiée au titre, empêche de vendre, d’hypothéquer ou de louer la maison et les meubles du ménage sans le consentement écrit de l’autre personne du couple, ou sans l’autorisation du tribunal. Même sans cette déclaration, deux noms au titre veulent dire deux signatures, et un jugement ou une ordonnance provisoire peut interdire la vente. N’inscrivez pas la maison, et n’acceptez pas d’offre, tant que le notaire ne vous a pas dit quelle signature est exigée.

Les personnes en union de fait n’obtiennent pas un patrimoine familial du seul fait de vivre ensemble. Chacune conserve ses biens. Si les deux noms sont au titre, les deux doivent s’entendre pour vendre ou pour un rachat. Un contrat de vie commune vaut pour ce qu’il dit vraiment. Il n’y a pas de moitié automatique.

Depuis le 30 juin 2025, des conjoints de fait qui deviennent parents d’un même enfant peuvent former une union parentale, parfois par le seul effet de la loi lorsque les conditions sont remplies. L’union parentale a son propre patrimoine : les résidences de la famille, les meubles du ménage et les véhicules utilisés pour la famille. Les biens reçus par donation ou succession en sont en général exclus. La résidence familiale est aussi protégée : la vendre ou l’hypothéquer exige l’autorisation de l’autre personne. Les couples qui étaient déjà parents avant cette date peuvent s’y assujettir par une entente formelle, un acte notarié ou un écrit sous seing privé signé devant deux témoins. L’union parentale n’est pas un mariage. Les régimes de retraite n’en font pas partie comme ils font partie du patrimoine familial. Un notaire confirme votre situation. Ne la décidez pas à partir d’une page web.

Si la personne décédée était mariée ou unie civilement, le patrimoine familial est partagé, et le régime matrimonial est liquidé, avant le règlement de la succession. La personne survivante peut renoncer en tout ou en partie au patrimoine familial par acte notarié après le décès. La renonciation est ensuite inscrite au registre dans l’année qui suit. Elle ne peut pas se faire avant le décès, et un testament ne peut pas l’écarter d’avance.

Un déménagement en résidence pour aînés

Trois déménagements différents s’appellent « une résidence », et le calendrier n’est pas le même.

• Une résidence privée pour aînés (RPA) est en général un bail avec une date d’emménagement. La chambre n’attend pas le financement de la personne qui achète.
• Une place en ressource intermédiaire ou en CHSLD passe par le réseau public. Dans l’Ouest-de-l’Île, ce réseau est Santé Québec — CIUSSS de l’Ouest-de-l’Île-de-Montréal — souvent à partir du CLSC local. La famille ne choisit pas cette date comme elle choisit une date de vente.
• Certaines personnes emménagent d’abord chez un proche. La maison ne peut toujours pas être signée tant que la personne qui a le pouvoir ne peut pas signer.

La date à laquelle la personne doit vivre ailleurs, et la date à laquelle la maison peut légalement être transférée, ne sont pas le même jour. Bien des familles ont besoin de quelques jours de chevauchement, ou doivent installer la personne avant les affaires.

Le plus long, c’est en général le tri. Une vie de meubles n’entre pas dans une chambre. Décidez ce qui va à la résidence, ce que les personnes de la famille emportent, et ce qui peut rester dans la maison. Une vente directe à Bruce peut laisser le reste sur place. Une inscription, en général, ne le peut pas, parce que des acheteurs visitent.

Si la personne propriétaire peut encore signer, elle signe. Sinon, une procuration faite alors qu’elle allait bien ne suffit plus une fois qu’elle est inapte. Un mandat de protection doit être homologué, par un notaire ou par le tribunal, avant que la personne mandataire puisse signer l’acte. S’il n’y a pas de mandat, l’ouverture d’une tutelle est l’autre voie. Commencez cette conversation dès que la signature devient incertaine. Cette étape a son propre délai, et une date de résidence ne le raccourcit pas.

Les documents à rassembler

Vous n’aurez pas besoin de chaque papier au premier appel. Les avoir sous la main évite une deuxième ronde de semaines. Apportez des copies. N’envoyez pas de pièce d’identité dans le formulaire d’offre.

Pour toute vente :

• Le dernier acte de vente.
• Le relevé d’hypothèque, ou une confirmation écrite qu’il n’y en a pas.
• Le plus récent compte de taxes municipales et le compte de taxes scolaires.
• La police d’assurance habitation.
• Un certificat de localisation, si vous en avez déjà un. Le notaire dit si un nouveau est exigé pour l’acte.
• Les noms, téléphones et courriels de toutes les personnes qui pourraient devoir signer.
• Les clés, les codes d’alarme, et une liste simple de ce que vous comptez laisser dans la maison.

En plus, pour une succession : le certificat de décès, le testament et les codicilles, les deux certificats de recherche testamentaire, le jugement de vérification si le testament n’est pas notarié, le contrat de mariage ou d’union civile le cas échéant, l’inventaire, la déclaration de transmission une fois publiée, les consentements écrits des héritiers et héritières ou la clause qui accorde la pleine administration, et toute renonciation.

En plus, pour une séparation : le contrat de mariage, d’union civile, de vie commune ou l’acte d’union parentale; tout jugement, toute ordonnance provisoire ou toute entente signée au sujet de la maison; la déclaration de résidence familiale si elle a été publiée; et une note des noms qui figurent au titre.

En plus, pour un déménagement en résidence : la date d’admission, le bail ou la confirmation écrite de la chambre; la liste de ce que la résidence permet d’apporter; et le mandat de protection, avec la preuve d’homologation si la personne propriétaire ne peut pas signer.

Les délais, sans fausse date

Aucune échéance légale n’oblige une famille à vendre, et il n’existe pas un nombre de semaines unique qui serait honnête.

• Les certificats de recherche testamentaire arrivent souvent en quelques semaines. Un notaire peut vous dire ce que les registres annoncent en ce moment.
• Un testament notarié n’a pas à être vérifié. Un testament olographe ou devant témoins, oui. La vérification prend souvent plusieurs semaines et peut prendre plusieurs mois. Tant qu’elle n’est pas faite, ne traitez pas le liquidateur ou la liquidatrice comme pouvant signer.
• La déclaration de transmission est un acte notarié et une publication au Registre foncier, pas un procès. Elle attend quand même le certificat de décès, les recherches, un testament vérifié lorsque la vérification est exigée, et une liste claire des personnes héritières.
• Une séparation attend un consentement, un partage signé ou un jugement. Un conflit sur la maison dure le temps de ce dossier.
• Une date d’admission en résidence ne suspend aucune de ces étapes, et elle ne crée pas le pouvoir de signer.

Une vente comptant directe ne saute pas les étapes juridiques. Une fois que la bonne personne peut signer, ce qui change, c’est la vente elle-même : aucune inspection, aucune commission, aucune réparation, rien à vider, et une date de vente que vous choisissez. L’achat de Bruce se fait sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Une mise en vente se termine aussi devant un notaire, et elle attend les mêmes signatures. Le temps en plus, dans une inscription, vient de la préparation, des visites et des conditions posées par la personne qui achète.

Si les héritiers et héritières ne s’entendent pas, ou s’il manque un consentement exigé, aucune des deux voies n’a de date fiable. Ne promettez pas une date de vente à la résidence, ni entre vous, si le notaire ne l’a pas dite possible.

Le contexte de l’Ouest-de-l’Île

L’Ouest-de-l’Île, c’est une suite de villes et d’arrondissements de Montréal : L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève, Pierrefonds-Roxboro, Dollard-des-Ormeaux, Dorval, Pointe-Claire, Kirkland, Beaconsfield, Baie-D’Urfé, Sainte-Anne-de-Bellevue, Senneville, et les voisins. Beaucoup de maisons sont des maisons unifamiliales où un même ménage a vécu pendant des décennies.

Bien des familles parlent anglais à la table et signent quand même des actes du Québec. Un notaire de l’Ouest-de-l’Île travaille dans les deux langues. Le Registre foncier et le Code civil ne changent pas parce que les conversations à la maison sont en anglais. Demandez l’explication dans la langue voulue. Lisez l’acte avant de le signer.

Ce sont des villes distinctes, ou des arrondissements de Montréal, donc le compte de taxes est local. Le notaire ajuste les taxes municipales et scolaires à la date de vente. Apportez les deux comptes.

Une piscine, une toiture âgée, un sous-sol de boîtes, une voiture laissée dans le garage : rien de cela n’a à être réglé avant de demander à quoi ressemblerait une vente directe. Cela compte pour une inscription, parce que des gens visitent la maison.

Bruce Malcolm est établi à Pointe-Claire. Bruce achète des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. L’Ouest-de-l’Île fait partie de ce territoire, et le territoire ne se limite pas à l’Ouest-de-l’Île. L’offre est celle de la page d’accueil : la maison telle quelle, aucune inspection, aucune commission, sans garantie légale, aucune réparation ni préparation, une date de vente que vous choisissez, et vous pouvez laisser ce que vous ne voulez pas garder.

Ressources de l’Ouest-de-l’Île

Une inscription et une vente comptant directe, côte à côte

Aucune des deux voies n’est la bonne pour toutes les maisons. L’inscription convient à une famille qui a du temps, qui peut ouvrir la maison pour des visites, et qui veut qu’elle soit montrée largement. La vente directe convient à une famille qui a une date à respecter, qui ne peut pas vider la maison, ou qui veut une conversation plutôt que des visites. Vous pouvez demander au notaire qui doit signer avant de choisir. Vous pouvez aussi demander une offre à Bruce et décider ensuite d’inscrire la maison.

Le prix est la partie que personne d’honnête ne peut trancher sur une page web. Une vente sur le marché et un achat direct sont deux transactions différentes. L’une met la maison sur le marché, avec le temps et les conditions qui viennent avec. L’autre est le prix de Bruce pour la maison telle qu’elle est, sans commission retranchée et sans liste de réparations avant la vente. Comparez-les lorsque vous avez une offre réelle et, si vous songez à inscrire, une idée réelle du temps. C’est la famille qui décide.

Les questions que les familles posent vraiment