Vendre une maison telle quelle au Québec

La garantie qui est déjà là, sauf si vous l’écartez

Une vente au Québec vient avec une garantie légale, sauf si le contrat l’exclut. La garantie de qualité vise un vice caché : un défaut que la personne qui achète ne connaissait pas, qu’un examen attentif n’aurait pas montré, qui était déjà là, et qui rend l’immeuble impropre à son usage ou tellement moins utile que cette personne ne l’aurait pas acheté, ou aurait payé moins. Une tache ordinaire sur un mur n’est pas cela. Une fuite derrière un mur fini peut l’être.

Il y a aussi une garantie que la personne qui vend a le droit de vendre. Écarter la garantie de qualité n’invente pas un titre que vous n’avez pas. La recherche du notaire reste la recherche.

Les mots « sans garantie légale »

Éducaloi dit que la personne qui vend peut exclure la garantie, et que la promesse et l’acte doivent alors dire que la vente est faite sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Il faut le dire avant la signature. Ce n’est pas une ligne surprise à la dernière page.

Si l’exclusion est réelle, le recours habituel pour un vice caché que la personne qui vend ne connaissait pas est ce à quoi l’autre personne renonce. Ce qui reste, dit Éducaloi, c’est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché quelque chose de si important que l’achat n’aurait pas eu lieu, ou pas au même prix. Cette preuve appartient à la personne qui achète, et c’est un dossier plus difficile que la garantie ordinaire. Un ménage qui vend sa propre maison peut accepter cette clause une fois que le notaire l’a expliquée. Éducaloi dit aussi qu’une personne qui vend des immeubles dans le cadre de son activité ne peut pas écarter la garantie de la même façon. L’offre de Bruce est faite sans garantie légale. Le notaire explique la clause. Vous ne la signez pas pour vous taire sur un sous-sol que vous savez déjà inondé.

La déclaration du vendeur, et le devoir qui existe sans le formulaire

Quand un courtier inscrit un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, les règles du courtage demandent une déclaration écrite : le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Il demande ce que vous savez du toit, de l’eau, de l’isolation, des travaux faits, et une longue liste d’autres faits. Une fausse réponse n’est pas réparée par une clause telle quelle. Le formulaire est un document de courtage. Une vente sans courtier, y compris une vente directe à Bruce, n’utilise pas ce formulaire comme exigence d’inscription.

Le devoir de parler ne vient pas du formulaire. Vous ne pouvez pas mentir, omettre un fait pour obtenir la vente, ou embellir un problème pour que le prix reste haut. Si vous savez que le toit coule depuis des années, vous le dites. La clause vise l’état inconnu d’une maison, ce qui est le sens d’une vente telle quelle. Elle ne vise pas un récit.

Le compromis, dit simplement

Vous ne réparez pas, ne peignez pas, ne videz pas et ne mettez pas en scène la maison pour Bruce. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. La personne qui achète chiffre le risque d’un défaut inconnu et prend la maison avec le bail qui s’y trouve déjà. Vous laissez le confort de dire que la garantie répondra à une surprise plus tard, et vous gardez l’obligation de dire ce que vous savez. Pour une succession encore pleine, ou un plex que vous ne voulez plus gérer, cet échange est souvent la raison de la conversation. C’est un mauvais échange si vous comptiez sur le silence.