Déclaration du vendeur au Québec : quoi déclarer quand on vend sa maison

Qu’est-ce que la déclaration du vendeur au Québec?

C’est le formulaire de l’OACIQ Déclarations du vendeur sur l’immeuble, souvent appelé formulaire DV. L’OACIQ l’a créé pour que la personne qui achète puisse lire l’état de l’immeuble, et pour que la personne qui vend diminue le risque d’un recours plus tard. On le remplit avec la courtière ou le courtier, de bonne foi et au meilleur de sa connaissance, dès la signature du contrat de courtage. Le formulaire fait partie intégrante de ce contrat, et il y est annexé. La personne qui achète l’annexe à sa promesse d’achat après avoir signé l’accusé de réception (Le CV de la propriété).

La copie lue pour cette page est le PDF de l’OACIQ pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, à l’exclusion de la copropriété divise. Le pied de page montre DV 00001 et V24, avec une mention de droit d’auteur pour 2012 et 2022. La note du formulaire dit qu’il est utilisé lorsqu’un contrat de courtage portant sur la vente est conclu avec un particulier. Pour une copropriété divise, la même note dit d’utiliser le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise. L’introduction dit que l’on répond à chaque question de bonne foi et au meilleur de sa connaissance, que l’on remet à la courtière ou au courtier les documents disponibles qui appuient les réponses, et que les précisions vont à la section D15. Ces documents, selon la liste du formulaire, comprennent les factures, les garanties, les plans, les devis, les permis, les rapports, les avis et les baux. D15 demande l’endroit, l’année, et comment la situation a été réglée, le cas échéant. Si une question reste sans réponse, c’est en D15 que la raison s’écrit (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, formulaire DV).

Le formulaire est un outil pour la courtière ou le courtier. L’OACIQ dit que ce n’est pas la seule vérification. La courtière ou le courtier de la personne qui vend consulte encore le registre foncier et les rapports d’inspection antérieurs, vérifie les taxes foncières et lit la déclaration de copropriété, afin de pouvoir démontrer l’exactitude des renseignements donnés aux autres parties. Cette page ne reprend pas chacune des questions des treize pages. Elle dit ce qu’est le formulaire, et quelles questions correspondent aux faits que l’on demande.

Quand le formulaire est-il obligatoire, et en quoi une vente sans courtier diffère-t-elle?

Dans une vente avec courtage, l’OACIQ dit que le formulaire est obligatoire pour la vente, par une personne physique, d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, y compris en copropriété divise ou en indivision. Il y a une version pour un immeuble résidentiel et une version pour la copropriété divise. Si le formulaire est obligatoire et que la personne qui vend refuse de donner les renseignements ou de signer, la courtière ou le courtier ne peut pas la représenter pour la vente. La page anglaise de l’OACIQ dit que le formulaire n’est pas obligatoire, et le recommande fortement, pour un immeuble de plus de cinq logements, un immeuble principalement commercial, un terrain sans bâtiment, ou une personne morale. Un immeuble d’exactement cinq logements est en dehors de la règle « moins de cinq ». Cette page n’ajoute pas de règle pour cet immeuble.

Si vous vendez par vous-même et que la personne qui achète a une courtière ou un courtier, la page est autre. L’OACIQ dit à cette courtière ou à ce courtier que, si vous refusez qu’une courtière ou un courtier de votre choix vous représente, elle ou il remplit avec vous le formulaire de déclarations. Vous y inscrivez ce que vous savez, de bonne foi et au meilleur de votre connaissance. Si vous ne le remplissez pas avant la promesse d’achat, celle-ci devrait inclure une condition vous obligeant à fournir vos déclarations dans un délai donné (Acheter d’un vendeur non représenté par un courtier).

Si aucune des parties n’a de courtière ou de courtier, la règle de l’OACIQ qui rend le formulaire obligatoire ne s’applique pas, puisqu’elle vise les ventes avec courtage. Vous pouvez quand même mettre par écrit ce que vous savez. Ce qui vous lie encore, c’est le Code civil, à la section suivante. Le déroulement d’une vente sans courtier, de la promesse jusqu’à la ou le notaire, est dans Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?.

Que déclare-t-on sur l’eau, la pyrite, la moisissure, un réservoir, l’assurance et les travaux?

Vous déclarez ce que vous savez. Le formulaire dit que les réponses sont à votre connaissance. La page publique de l’OACIQ donne des exemples, et elle dit qu’un problème susceptible de causer un dommage à long terme se déclare même s’il a été corrigé, avec les travaux correctifs et les factures. Un immeuble qui bouge chaque printemps se déclare. Les questions ci-dessous sont celles du PDF lu pour cette page. Ce n’est pas une liste complète.

L’eau. D4.1 demande s’il y a déjà eu des infiltrations d’eau, et à quel endroit. Le sous-sol ou le vide sanitaire est l’un de ces endroits. La ligne directrice de l’OACIQ aux titulaires de permis dit qu’un historique de dégâts d’eau, dont une infiltration, un drainage ou un refoulement d’égout, peut influencer la décision d’une personne qui achète même après correction, notamment lorsque des travaux correctifs, une réclamation d’assurance ou une expertise ont été nécessaires (Renseignements sur l’immeuble). Une fissure, la pyrite et la pyrrhotite sont une autre page (Peut-on vendre une maison avec des problèmes de fondation au Québec?).

La pyrite et la pyrrhotite. D13.2 demande si des tests ou des expertises ont été faits, en plus de ceux déjà mentionnés, et il nomme la pyrite et la pyrrhotite parmi eux, avec le radon, le dépôt d’ocre, la mousse isolante d’urée-formaldéhyde, l’amiante, la qualité de l’air, la qualité ou le débit de l’eau, et le drain de fondation. Il demande si vous pouvez fournir les documents et, sinon, ce que l’expertise a révélé. D3.1 demande si des problèmes de sol ont déjà affecté l’immeuble. La page sur les fondations, déjà citée, est celle qui décrit ces minéraux. Cette page ne reprend pas cette carte.

La moisissure. D7.3 demande s’il y a déjà eu des traces de moisissure, de pourriture ou des champignons. À quoi ressemble une vente lorsque la moisissure est le fait que vous connaissez : Peut-on vendre une maison avec de la moisissure au Québec?.

Un réservoir. D3.3 demande s’il y a déjà eu un réservoir souterrain ou en surface de mazout ou d’huile. D12.4 demande si le système de chauffage comprend un réservoir à mazout. La page du CV, déjà citée, pointe les réservoirs de mazout vieillissants parmi les cas à déclarer. Cette page ne dit pas ce qu’un assureur fait d’un réservoir. Elle dit que le formulaire pose la question.

L’assurance. D2.12 demande si une compagnie d’assurance, la municipalité ou le gouvernement a déjà envoyé un avis de non-conformité, et si vous avez remédié à la situation. D2.13 demande si une compagnie d’assurance a déjà refusé d’assurer l’immeuble en tout ou en partie. D2.14 demande si une compagnie d’assurance a déjà refusé de vous indemniser pour des dommages à l’immeuble. La phrase de la ligne directrice, plus haut, vise un historique qui a compris une réclamation d’assurance. Ce n’est pas une liste de ce qu’un assureur ultérieur doit faire. Cette page n’en dresse aucune.

Les travaux et les permis. D14.4 demande si des travaux importants ont été faits, en plus de ceux déjà mentionnés, et ses exemples sont une modification de la division des pièces et un changement du recouvrement du plancher. Si la réponse est oui, il demande de décrire les travaux en D15, si des plans et devis ont été préparés, et si les permis requis ont été émis pour chacun de ces travaux. L’introduction du formulaire, déjà citée, nomme les permis parmi les documents remis à la courtière ou au courtier. La page du CV dit que c’est le moment de montrer les travaux faits pour entretenir l’immeuble et les améliorations, avec le nom des entrepreneurs et des pièces justificatives si possible.

Un condo. La copropriété divise utilise l’autre formulaire obligatoire, nommé plus haut. La page du CV dit que les autres vérifications de la courtière ou du courtier comprennent la déclaration de copropriété. Les documents qu’un dossier réunit d’habitude, dont cette déclaration, les procès-verbaux récents et le fonds de prévoyance, sont sur la page des documents déjà citée. Cette page ne liste pas les questions de la copropriété divise.

Que demande la garantie légale de qualité?

Une vente la comprend, sauf si le contrat l’écarte. L’article 1726 dit que la personne qui vend est tenue de garantir à la personne qui achète que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Elle n’est pas tenue de garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Est apparent le vice qui peut être constaté par une personne prudente et diligente sans avoir besoin de recourir à un expert (Code civil du Québec, article 1726).

L’article 1727 dit que si le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte est supportée par la personne qui vend, qui est tenue de restituer le prix. Si la perte résulte d’une force majeure, ou est due à la faute de la personne qui achète, celle-ci déduit de sa réclamation la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte (Code civil du Québec, article 1727). L’article 1728 dit que si la personne qui vend connaissait le vice caché, ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue non seulement de restituer le prix, mais aussi de réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728).

L’article 1729 est une présomption, et elle vise une vente par une personne qui vend à titre professionnel. Le vice est présumé avoir existé au moment de la vente si le bien fonctionne mal ou se détériore prématurément par rapport à un bien identique, ou à un bien de même espèce. La présomption est repoussée si le défaut résulte d’un mauvais usage par la personne qui achète (Code civil du Québec, article 1729). L’article 1730 tient le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant le sien, et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l’importateur, à la garantie du vendeur (Code civil du Québec, article 1730). L’article nomme ces personnes. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison.

L’article 1731 est une autre vente. Le texte français en vigueur depuis le 1er janvier 2016 dit que la vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité du bien vendu (Code civil du Québec, article 1731).

La bonne foi n’est pas un titre du formulaire. Elle est dans le Code, et le formulaire la reprend. L’article 6 dit que toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi (Code civil du Québec, article 6). L’article 1375 dit que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction (Code civil du Québec, article 1375). Les mots du formulaire sont « de bonne foi et au meilleur de votre connaissance ». Une notaire, un notaire, une avocate ou un avocat applique ces articles à un dossier. Cette page ne le fait pas.

Une vente sans garantie légale retire-t-elle le devoir de déclarer un défaut connu?

Non. La ligne directrice de l’OACIQ aux titulaires de permis dit que, qu’elle vende ou non sans garantie légale de propriété ou de qualité, la personne qui vend est tenue en tout temps de divulguer les informations ou les vices dont elle a connaissance. Cette phrase est dans la même ligne directrice déjà citée, sous le titre d’une vente sans cette garantie.

L’article 1733 est la règle du Code sur une exclusion, et il a deux alinéas. On ne peut exclure ni limiter sa responsabilité si l’on n’a pas révélé les vices que l’on connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’achat se fait aux risques et périls de la personne qui achète, auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (Code civil du Québec, article 1733). L’exception est l’ouverture des mots qu’Éducaloi dit devoir figurer à la promesse et à l’acte : la vente est faite sans aucune garantie légale, à vos risques et périls. Il faut le dire avant la signature. L’exception n’est pas une permission de se taire sur un défaut que l’on connaît.

L’article 1732 est l’autre limite. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement, mais la personne qui vend ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels (Code civil du Québec, article 1732). L’OACIQ dit à la courtière ou au courtier de la personne qui vend que la renonciation ne la protège pas contre un recours pour des vices dont elle avait connaissance et qu’elle aurait dû divulguer. La même page dit que, dans une vente qui exclut la garantie, une personne qui achète et qui découvre plus tard un vice qu’elle ne connaissait pas n’a pas de recours, à moins de démontrer que la personne qui vend a agi de mauvaise foi en cachant volontairement un vice dont elle avait connaissance (La garantie légale de propriété et de qualité, page en anglais). Éducaloi dit le même recours qui reste, dans ses mots : si l’exclusion est réelle, le recours pour un vice caché est ce à quoi l’on renonce, et ce qui reste est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché quelque chose de si important que l’achat n’aurait pas eu lieu, ou pas au même prix (Immobilier : acheter sans garantie légale). Ce sont trois sources. Ce n’est pas une phrase que cette page a inventée. Un tribunal décide laquelle s’applique au dossier. La façon d’écrire la clause est dans Vendre une maison telle quelle au Québec.

Que se passe-t-il si un défaut connu reste caché?

Si la garantie est encore dans l’acte, l’article 1726 est la garantie, et l’article 1728 ajoute la réparation du préjudice lorsque la personne qui vend connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer. Éducaloi, sur la page déjà citée, dit que la garantie peut servir à exiger que la personne qui vend répare à ses frais, et que la vente peut même être annulée si une réparation est impossible. Éducaloi dit aussi qu’on ne peut pas invoquer la garantie pour un problème déclaré dans la déclaration du vendeur, ni pour ce qu’une inspection préachat, un certificat de localisation à jour, ou la recherche de la ou du notaire au registre foncier aurait pu montrer.

Une fausse réponse n’est pas un silence. Le formulaire est une série de questions. L’OACIQ dit qu’une déclaration qui ne reflète pas la réalité peut engager la responsabilité de la personne qui vend, ou celle de la courtière ou du courtier. Si vous vous souvenez plus tard d’un détail, ou si la maison change après la signature, la page du CV dit que vous en avisez la courtière ou le courtier. Celle-ci ou celui-ci vous fait remplir un formulaire de modifications. L’OACIQ dit que ce formulaire est aussi obligatoire dans ce cas. Une fois signé, il est annexé aux déclarations et remis à toute personne acheteuse éventuelle.

Si la garantie a été exclue, le recours qui reste selon Éducaloi, déjà cité, est la dissimulation volontaire d’un fait qui aurait changé la décision ou le prix. La phrase de l’OACIQ, déjà citée, est que la renonciation ne protège pas la personne qui vend contre un recours pour un vice dont elle avait connaissance et qu’elle aurait dû divulguer. Cette page ne dira pas quel recours réussit. Une notaire, un notaire, une avocate ou un avocat lit la clause que vous vous apprêtez à signer.

Comment prépare-t-on la déclaration?

Notez ce que vous savez avant d’être assis devant le formulaire. Rassemblez les papiers que le formulaire nomme : factures, permis, rapports, avis, et toute inspection que vous avez déjà. D13.1 demande si l’immeuble a déjà été inspecté et si vous pouvez fournir ces rapports. Si vous ne connaissez pas une réponse, dites-le. La page du CV dit qu’une personne qui n’a pas habité l’immeuble, ce qu’elle dit être souvent une succession vendue sans garantie légale de qualité, ou une personne mandataire, n’a pas à déclarer ce dont elle n’a pas connaissance. Elle remplit quand même le formulaire, et elle dit pourquoi elle ne peut pas répondre à une question. Le PDF dit que la personne liquidatrice répond au meilleur de sa connaissance et peut l’expliquer en D15.

Dans une vente avec courtage, la courtière ou le courtier remplit les sections avec vous. Si un fait change après la signature, vous en avisez la courtière ou le courtier, et le formulaire de modifications est l’étape suivante de l’OACIQ, déjà décrite. Dans une vente sans courtière ni courtier d’aucun côté, il n’y a pas de formulaire obligatoire de l’OACIQ. Vous mettez quand même les mêmes faits par écrit pour la personne qui achète et pour la ou le notaire. La ou le notaire ne remplace pas cette conversation. Cette page ne dit pas que la ou le notaire exige le formulaire de l’OACIQ. Elle dit que la ou le notaire lit l’acte.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur. Il n’est pas notaire ni avocat. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. L’offre de Bruce est faite sans garantie légale. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez de la maison en envoyant l’adresse. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.