Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?

Peut-on vendre sa propre maison au Québec sans courtier?

Oui. L’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier définit le contrat de courtage, pour une vente, comme celui par lequel le client charge l’autre partie d’être son intermédiaire auprès des personnes qui pourraient s’intéresser à l’immeuble et, éventuellement, de faire s’accorder les volontés. N’est pas un contrat de courtage visé par la Loi celui par lequel l’intermédiaire ne reçoit aucune rétribution (Loi sur le courtage immobilier, article 1). L’article 2 dit que, sauf les personnes visées à l’article 3, nul ne peut être l’intermédiaire partie à un contrat de courtage visant la vente ou l’achat d’un immeuble sans permis de courtier ou d’agence, ou sans une autorisation spéciale de l’OACIQ. Quiconque contrevient à cela ne peut réclamer ni recevoir de rétribution pour le travail d’intermédiaire (Loi sur le courtage immobilier, article 2).

La personne propriétaire qui vend sans charger quelqu’un de ce rôle d’intermédiaire n’est pas la personne que l’article 2 assujettit au permis. Si vous payez une personne ou une entreprise pour faire ce travail d’intermédiaire, l’article 1 fait de l’entente un contrat de courtage, et l’article 2 est la règle du permis. Le guide de l’OACIQ dit qu’effectuer la transaction seul ou avec l’aide d’une entreprise d’assistance est un choix, et que, dans les deux cas, c’est agir sans le filet protecteur de la Loi sur le courtage immobilier (Avant : comment bien vous préparer).

Une personne qui détient le permis peut être cet intermédiaire. Dans une vente avec courtage, l’OACIQ dit que la courtière ou le courtier de la personne qui vend doit vérifier ce qui peut affecter une partie, et le divulguer. Ce devoir appartient à la personne titulaire du permis. Vendre sans elle ne vous transfère pas ce devoir, et personne d’autre ne fait la vérification à sa place. Cette page ne classe pas les deux chemins. Elle dit ce qui reste si vous ne signez pas le contrat.

Que doit encore faire la personne qui vend sans courtier?

Le prix, les documents, ce que vous dites de la maison, les personnes que vous acceptez de laisser entrer, et la promesse que vous acceptez ou refusez. L’article 1 décrit les démarches auprès des personnes intéressées comme le travail de l’intermédiaire dans un contrat de courtage. Sans ce contrat, elles restent les vôtres. La Loi ne fixe ni le nombre de visites ni le jour.

Pour un prix, la page du Québec sur l’historique d’une propriété, mise à jour le 30 octobre 2026, dit que vous pouvez consulter l’Index des immeubles du registre foncier pour connaître, par exemple, les prix de vente de propriétés du même quartier. Il faut le numéro de lot, un compte client, et la consultation est payante. La page n’inscrit pas le montant dans cette phrase (Consulter l’historique d’une propriété). L’évaluation municipale est un autre chiffre que le prix demandé (Évaluation municipale ou valeur marchande : que vaut vraiment ma maison à Montréal?).

L’article 1719 dit que la personne qui vend remet les titres de propriété qu’elle possède et, s’il s’agit d’une vente immobilière, une copie de l’acte d’acquisition, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’elle possède (Code civil du Québec, article 1719). Les documents qu’un dossier réunit d’habitude sont sur Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?. L’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec dit que c’est normalement la personne qui vend qui fournit un certificat de localisation, qu’aucune loi ni aucun règlement ne le rend caduc, et que la Chambre des notaires et l’OACIQ demandent à leurs membres d’exiger un certificat de moins de 10 ans même si la propriété semble inchangée. Une société prêteuse, ou une ou un notaire prudent, peut exiger un certificat récent qui montre l’état actuel. Il est en général aux frais de la personne qui vend, sauf si la promesse dit autre chose. Un agrandissement, un garage, une piscine, un cabanon, une clôture ou une haie est un changement pour lequel un nouveau certificat serait requis (Vente ou achat d’une propriété).

La déclaration du vendeur est-elle exigée sans courtier?

Dans une vente avec courtage, oui, dans le cas que l’OACIQ nomme. Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est obligatoire pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, y compris en copropriété divise ou en indivision. On le remplit avec la courtière ou le courtier, et il est annexé au contrat de courtage. Si cette personne refuse de donner les renseignements ou de signer, la courtière ou le courtier ne peut pas la représenter pour la vente. Pour cinq logements ou plus, un immeuble principalement commercial, un terrain sans bâtiment, ou une personne morale, l’OACIQ dit que le formulaire n’est pas obligatoire et le recommande fortement (Le CV de la propriété). La copie lue pour cette page porte la mention V24, juin 2022, et sa note dit qu’il est utilisé lorsqu’un contrat de courtage de vente est conclu avec un particulier (Déclarations du vendeur, formulaire DV, PDF).

Si vous vendez par vous-même et que la personne qui achète a une courtière ou un courtier, la page est autre. L’OACIQ dit à cette courtière ou à ce courtier que, si vous refusez qu’une courtière ou un courtier de votre choix vous représente, elle ou il remplit avec vous le formulaire de déclarations. Vous y inscrivez ce que vous savez, de bonne foi et au meilleur de votre connaissance. Si vous ne le remplissez pas avant la promesse d’achat, celle-ci devrait inclure une condition vous obligeant à fournir vos déclarations dans un délai donné (Acheter d’un vendeur non représenté par un courtier).

Si aucune partie n’a de courtière ou de courtier, la règle de l’OACIQ qui rend le formulaire obligatoire ne s’applique pas, puisqu’elle vise les ventes avec courtage. Vous pouvez quand même mettre par écrit ce que vous savez. Ce qui vous lie encore, c’est le Code civil. L’article 1726 l’oblige à garantir que le bien et ses accessoires sont, au moment de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Elle n’est pas tenue des vices cachés que l’acheteur connaissait, ni des vices apparents, soit ceux qu’une personne prudente et diligente peut constater sans expert (Code civil du Québec, article 1726).

À quoi la promesse d’achat vous lie-t-elle?

L’article 1396 dit qu’une offre faite à une personne déterminée devient une promesse de conclure le contrat proposé dès que cette personne indique clairement qu’elle entend considérer l’offre et y répondre dans un délai raisonnable, ou dans le délai qui y est prévu. La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé. Lorsque la bénéficiaire ou le bénéficiaire accepte la promesse, ou lève l’option, les deux parties sont tenues de conclure le contrat, à moins de le conclure immédiatement (Code civil du Québec, article 1396). L’article 1397 dit que le contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable à la personne bénéficiaire, sans préjudice de ses recours en dommages-intérêts contre la personne promettante et contre la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat. Il en est de même d’un pacte de préférence (Code civil du Québec, article 1397).

La Chambre des notaires dit qu’une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il est très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler, et que, contrairement à une croyance répandue, une offre d’achat est un contrat. Une promesse bilatérale lie les deux parties. Un refus de signer l’acte de vente peut mener à une action en passation de titre, et le jugement peut tenir lieu d’acte. La ou le notaire peut rédiger l’offre, la contre-offre et la promesse, et devrait y consigner l’essentiel : les conditions, la désignation précise et ce qui est inclus, les obligations de chaque partie, le prix et le mode de paiement, l’acompte gardé en fidéicommis, les conditions et les garanties, les documents, et les dates pour une inspection, l’hypothèque, l’acte, l’occupation, et les frais de chaque partie. La Chambre prévient qu’un formulaire standard peut vous engager à un acompte non remboursable, à des délais, à renoncer à une garantie, ou à acheter alors que vous pensiez pouvoir reculer (Offre d’achat et avant-contrat).

Éducaloi, qui s’adresse à la personne qui présente l’offre, dit qu’en principe on ne peut pas l’annuler : l’offre est en soi un contrat par lequel on s’engage à acheter. Si elle prévoit un délai pour accepter ou refuser, on ne peut pas la retirer pendant ce délai. Si elle n’en prévoit pas, on peut la retirer tant qu’elle n’est pas acceptée. On peut aussi la retirer en avisant l’autre partie avant qu’elle ne reçoive l’offre. Une clause peut permettre un désistement après une inspection, et Éducaloi dit que cette clause exige normalement un problème important, pas n’importe quel motif (Annuler une offre d’achat). Le temps des étapes ensuite, de la promesse à la signature, est une autre page (Combien de temps faut-il pour vendre une maison au Québec?).

Que fait la ou le notaire, et qui paie les droits de mutation?

Éducaloi dit que la ou le notaire conseille la personne qui achète, l’institution qui prête et la personne qui vend, sans prendre parti. Elle ou il examine les titres, pour voir que la personne qui vend est bien propriétaire et a le droit de vendre, rédige l’acte de vente selon l’offre, et publie l’acte au registre foncier. L’argent passe par le compte en fidéicommis, et les créanciers qui ont un droit sur la propriété sont payés avant que la personne qui vend reçoive le produit. Une hypothèque doit être faite par une ou un notaire (Immobilier : le rôle du notaire). La Chambre des notaires le dit dans ses mots : une hypothèque immobilière doit être constatée dans un acte authentique fait par une ou un notaire, sinon elle est invalide. La ou le notaire agit sans partialité. Cette page n’ajoute pas une règle que ces pages ne disent pas au sujet d’un acte sans hypothèque.

Sur sa page de l’offre, Éducaloi dit que la promesse peut nommer qui choisit la ou le notaire et qui paie. Par défaut, la personne qui achète choisit, et elle paie les honoraires ainsi que les frais liés à l’acte de vente. La personne qui vend peut avoir certains frais à payer, comme la radiation de sa propre hypothèque. Elle peut choisir la ou le notaire de son choix lorsque la personne qui achète et l’institution prêteuse ne paient qu’une partie du prix avant la prise de possession, et ces services restent aux frais de la personne qui achète (Faire une offre d’achat : 6 choses à vérifier).

Les droits de mutation sont un autre compte. La page du Québec sur le financement et les taxes, mise à jour le 23 octobre 2026, dit que le droit de mutation doit être payé à la municipalité par tout nouveau propriétaire d’un immeuble situé sur son territoire. Une exonération est possible dans certains cas, dont une valeur inférieure à 5 000 $ ou un transfert entre parents. Vendre sans courtier ne déplace pas ce compte (Financement et taxes). Le calcul propre à Montréal est sur Qui paie la taxe de bienvenue à Montréal?. Les autres frais à la signature, en dehors de cette question, sont sur Les vrais frais pour vendre une maison au Québec.

La Chambre des notaires dit aussi qu’il faut être autorisé à vendre. Vendre sans ce droit menace la validité de la vente et peut exposer à un recours civil. Le consentement écrit de la ou du conjoint, ou de la personne partenaire dans une union parentale, est requis lorsque la vente porte sur une résidence familiale. Une tutrice ou un tuteur peut avoir besoin d’une autorisation pour vendre le bien d’une personne mineure. Dans certains cas, la vente d’un bien culturel, ou d’une terre agricole, exige une autorisation préalable. La vente d’un immeuble qui fait partie d’un ensemble immobilier exige l’autorisation du Tribunal administratif du logement. La ou le notaire est la personne qui, selon cette page, vous dit quelle autorisation s’applique et fait les démarches pour l’obtenir.

Quels devoirs du Code civil restent sans courtier?

La garantie de qualité de l’article 1726, déjà citée, ne dépend pas d’un contrat de courtage. L’article 1727 dit que lorsque le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit à la personne qui vend, qui est tenue à la restitution du prix. Si la perte résulte d’une force majeure, ou de la faute de la personne qui achète, celle-ci déduit de sa réclamation la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte (Code civil du Québec, article 1727). L’article 1728 dit que si la personne qui vend connaissait le vice caché, ou ne pouvait l’ignorer, elle doit restituer le prix et aussi réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728).

L’article 1729 énonce une présomption lorsque la vente est faite par une personne qui vend à titre professionnel : l’existence du vice au moment de la vente est présumée lorsque le mauvais fonctionnement du bien, ou sa détérioration, survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce. La présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par la personne qui achète (Code civil du Québec, article 1729). Selon l’article 1730, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien, et tout fournisseur, notamment le grossiste et l’importateur, sont également tenus à la garantie du vendeur (Code civil du Québec, article 1730). L’article nomme ces personnes. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison.

L’article 1733 dit qu’on ne peut exclure ni limiter sa responsabilité à moins d’avoir révélé les vices que l’on connaissait, ou ne pouvait ignorer, et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Une exception peut être faite lorsque l’achat se fait aux risques et périls de l’acheteur auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (Code civil du Québec, article 1733). La Chambre des notaires dit qu’une vente sans garantie légale est possible lorsqu’une clause du contrat le prévoit, que la clause doit être rédigée sans ambiguïté, et que la personne qui vend ne peut jamais se dégager de sa responsabilité personnelle. Une promesse qui n’a simplement pas de condition d’inspection n’est pas cette clause. La façon d’écrire la clause est le sujet de Vendre une maison telle quelle au Québec.

Peut-on vendre directement à une seule personne?

Oui. C’est une façon de vendre sans courtier. Vous ne chargez pas un intermédiaire de trouver une personne acheteuse. La différence entre trouver vous-même cette personne et vendre à une personne qui prend déjà la maison telle qu’elle est se lit sur Vendre sans courtier, ou vendre directement. Si un contrat de courtage est déjà signé, lisez-le avant d’accepter une autre personne acheteuse. Le droit de vendre encore par vous-même est écrit dans ce contrat.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez de la maison en envoyant l’adresse. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.