Évaluation municipale ou valeur marchande : que vaut vraiment ma maison à Montréal?

L’évaluation municipale est-elle la même chose que la valeur marchande?

En théorie, presque; en pratique, non. La Loi sur la fiscalité municipale exige que le rôle indique la valeur réelle de chaque propriété, soit sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence : le prix le plus probable entre une personne qui vend et une personne qui achète, raisonnablement informées et non obligées de conclure (Loi sur la fiscalité municipale, art. 43). La Ville de Montréal reprend ces mots : la valeur au rôle est « le prix de vente le plus probable » lors d’une vente de gré à gré. C’est très proche de ce qu’on appelle couramment la valeur marchande.

La différence tient à la façon et au moment de la mesurer. La valeur au rôle est fixée à une date passée (le 1er juillet 2024 pour le rôle actuel). C’est une valeur fixée pour chaque propriété du rôle en même temps, pour la taxe foncière, et elle reste la même pendant trois ans (Loi sur la fiscalité municipale, art. 14). La valeur marchande, c’est le prix de votre maison, dans son état, le jour de la vente. Les deux peuvent être proches pour une maison et très éloignées pour la voisine.

Quelle date reflète le rôle d’évaluation 2026-2027-2028 de Montréal?

Le 1er juillet 2024. Selon l’article 46 de la Loi sur la fiscalité municipale, le rôle tient compte de l’état de la propriété et du marché au 1er juillet du deuxième exercice qui précède son entrée en vigueur. La Ville de Montréal a déposé ses rôles 2026-2027-2028 le 10 septembre 2025. Ils sont en vigueur depuis le 1er janvier 2026 et servent aux exercices 2026, 2027 et 2028. Les rôles précédents utilisaient le 1er juillet 2021.

Le service d’évaluation de la Ville prépare les rôles des 16 municipalités de l’île : la même date s’applique donc à Pointe-Claire, Kirkland, Dorval, Beaconsfield et Dollard-des-Ormeaux que dans les arrondissements de Montréal. Au dépôt, la Ville a annoncé une hausse moyenne de 12,2 % pour l’agglomération par rapport aux rôles précédents, et de 9,6 % pour les immeubles résidentiels de cinq logements ou moins. Ce sont des moyennes : la Ville a précisé que Beaconsfield et Dollard-des-Ormeaux étaient sous la moyenne, alors que Dorval et Sainte-Anne-de-Bellevue dépassaient 15 %.

Pourquoi mon prix de vente peut-il être plus haut ou plus bas que mon évaluation?

D’abord, le temps. À la fin de 2026, le rôle a plus de deux ans de retard sur le marché, et à la fin de 2028, il en aura quatre et demi. Le marché ne bouge pas partout de la même façon. L’APCIQ a rapporté, selon les données Centris, un prix médian de 635 000 $ pour les unifamiliales de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal en septembre 2026, à peu près comme un an plus tôt (632 000 $). Sur l’île de Montréal seulement, la médiane des unifamiliales était de 779 000 $, en baisse de 4 % par rapport à 815 000 $, avec 310 ventes, 20 % de moins qu’en septembre 2025. Une médiane mélange des maisons très différentes. Elle montre une tendance, pas la valeur de la vôtre.

Ensuite, la méthode. La Ville indique que les principaux facteurs sont la localisation, la superficie du terrain, la dimension du bâtiment, l’âge rectifié pour tenir compte des travaux ou ajouts majeurs, la qualité de la construction et, s’il y a lieu, les revenus. Elle évalue le terrain à partir des ventes de terrains vacants comparables, et le bâtiment correspond au reste. La Loi exige seulement que l’évaluateur vérifie les données de chaque propriété au moins une fois tous les neuf ans (Loi sur la fiscalité municipale, art. 36.1) : une toiture en fin de vie, un sous-sol qui a pris l’eau ou l’usure normale peuvent donc ne pas y paraître. La personne qui visite la maison, elle, voit tout.

Les chiffres de la Ville montrent jusqu’où un rôle peut dériver. Pour la taxe de bienvenue, Montréal multiplie la valeur au rôle par un facteur comparatif qui ramène le prix des transactions à une base comparable à la valeur marchande. Ce facteur était de 1,00 en 2023, première année du rôle précédent, puis de 1,10 en 2024 et de 1,08 en 2025, avant de revenir à 1,00 en 2026 avec le nouveau rôle. Autrement dit, selon sa propre mesure, la Ville considérait l’ancien rôle, dans son ensemble, en retard d’environ 8 à 10 % sur le marché dans ses dernières années. C’est une moyenne pour tout le rôle, pas une règle pour une maison en particulier.

Mon évaluation compte-t-elle quand je vends?

Elle ne fixe pas votre prix, mais elle peut changer la taxe de bienvenue de la personne qui achète. La Ville de Montréal calcule les droits de mutation sur le plus élevé de trois montants : le prix payé, le prix inscrit à l’acte, et la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif (1,00 en 2026). Si votre maison est évaluée plus haut que le prix convenu, la personne qui achète paie la taxe sur l’évaluation.

Voici un exemple avec les tranches 2026 de la Ville. Sur une base de 700 000 $, l’exemple de la Ville donne 9 349 $. Si une maison évaluée à 700 000 $ se vend 650 000 $, la personne qui achète paie quand même 9 349 $, et non les 8 349 $ que donnerait le prix seul. Dans une vente ordinaire, ce compte est celui de la personne qui achète, pas le vôtre : notre article (Qui paie la taxe de bienvenue à Montréal?) donne le barème complet, et notre article sur les frais (Les vrais frais pour vendre une maison au Québec) traite de ce que la personne qui vend paie, y compris l’ajustement des taxes chez le notaire.

Comment consulter mon évaluation et les ventes récentes de mon secteur?

Le service Evalweb de la Ville affiche le rôle pour toute propriété de l’agglomération. Vous cherchez par adresse, numéro de lot ou numéro de matricule, et l’extrait montre les propriétaires, la superficie du terrain et les valeurs de l’immeuble, du bâtiment et du terrain. Votre avis d’évaluation indique la même valeur.

Pour les immeubles de cinq logements ou moins, la Ville offre aussi l’outil « Visualisez les ventes ». Il faut le code d’identification inscrit sur votre avis d’évaluation (ou sur le compte de taxes dans certaines autres villes de l’île). L’outil montre les ventes conclues en 2024, l’année de référence du rôle actuel : utile pour vérifier votre évaluation, mais daté pour fixer un prix en 2026. La Ville précise que ces ventes peuvent être comparables ou non à votre propriété et qu’elles ne remplacent pas le travail d’une ou d’un évaluateur agréé. On peut aussi trouver les prix de vente au Registre foncier du Québec.

Puis-je encore contester mon évaluation 2026 à Montréal?

Pour la plupart des propriétaires, la fenêtre principale est fermée. Pour un nouveau rôle, la Loi exige que la demande de révision soit déposée avant le 1er mai qui suit l’entrée en vigueur du rôle (Loi sur la fiscalité municipale, art. 130). La Ville indique que le délai est la plus tardive entre cette date et 60 jours après l’envoi de l’avis d’évaluation. Pour le rôle 2026-2027-2028, c’était le 30 avril 2026 pour la plupart des propriétaires. D’autres délais de 60 jours s’ouvrent si vous recevez un avis de modification du rôle ou un avis de correction d’office. Si un événement aurait dû entraîner une modification du rôle et que l’évaluateur ne l’a pas faite, le délai court jusqu’à la fin de l’exercice qui suit celui de l’événement.

La demande doit exposer ses motifs. La Ville cite les défectuosités de l’immeuble, les nuisances comme le bruit, la pollution ou les inondations, et la situation économique, y compris les ventes de propriétés comparables. Le montant des taxes ou la comparaison avec l’évaluation des voisins ne sont pas des motifs valables. Les frais, non remboursables, dépendent de la valeur au rôle : 90 $ jusqu’à 500 000 $, 360 $ jusqu’à 2 000 000 $, 605 $ jusqu’à 5 000 000 $ et 1 215 $ au-delà. Le service d’évaluation répond par écrit et, sans entente, vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du Québec dans les 60 jours suivant la réponse. Le rôle reste en vigueur pendant la révision (Loi sur la fiscalité municipale, art. 76).

Deux choses à retenir. Une hausse de l’évaluation ne veut pas dire une hausse équivalente du compte de taxes, puisque la Ville ajuste ses taux chaque année avec le budget. Et selon la Loi, le prochain rôle (2029-2030-2031) reflétera le marché au 1er juillet 2027.

Comment savoir ce que vaut ma maison aujourd’hui?

Partez des ventes récentes de maisons comme la vôtre : même type, terrain semblable, état semblable, tout près, et les plus récentes possible. Ajustez ensuite honnêtement selon l’état de votre maison et les travaux à faire. Notre article sur la valeur dans l’Ouest-de-l’Île (Combien vaut ma maison dans l’Ouest-de-l’Île?) explique ce que disent une estimation en ligne, une médiane et les ventes récentes, et notre article sur le marché (Vendre dans l’Ouest-de-l’Île : le marché cet automne) donne le contexte actuel.

Si vous avez besoin d’une opinion de valeur formelle, par exemple pour une succession, une séparation ou une déclaration fiscale, c’est le travail d’une ou d’un évaluateur agréé, membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. L’évaluation municipale ne la remplace pas, et une offre non plus.

Bruce se sert-il de l’évaluation municipale pour faire une offre?

Non. Bruce Malcolm est un acheteur privé de maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il n’est ni courtier, ni agent, ni évaluateur, et il ne fait pas d’évaluations. Quand vous envoyez une adresse, il regarde la maison, les ventes récentes de maisons comparables et les travaux nécessaires, puis il fait une offre pour l’acheter lui-même. L’évaluation est une ligne du dossier, pas la réponse.

Dans une vente à Bruce, c’est lui qui achète : la taxe de bienvenue, y compris l’effet d’une évaluation élevée, est donc son compte. Il n’y a pas de visites, et vous choisissez la date de signature dès que le notaire peut signer. Vous pouvez demander une offre pour votre adresse (demander une offre) et la comparer à votre évaluation et aux ventes récentes avant de décider quoi que ce soit.