Peut-on vendre une maison avec de la moisissure au Québec?

Peut-on vendre une maison au Québec qui a de la moisissure?

Oui. Les articles sur la garantie de qualité ne font pas d’un nettoyage, ni d’autres travaux, une condition de la vente. La maison peut se vendre telle qu’elle est. Ce que la vente n’évite pas, c’est de dire ce que vous savez. Un défaut dont la personne qui achète a été informée n’est pas un défaut caché. L’article 1726 dit que la personne qui vend garantit que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement son utilité que la personne qui achète ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix. Elle n’est pas tenue de garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Est apparent le vice qu’une personne prudente et diligente peut constater sans recourir à une personne experte (Code civil du Québec, article 1726).

Québec.ca dit que les signes de moisissures ou d’humidité excessive sont des taches, souvent verdâtres ou noires, sur les murs, les plafonds ou les tapis, autour des fenêtres ou dans les garde-robes; une odeur caractéristique de moisi ou de terre; et des cernes, des gondolements, des écaillements ou d’autres signes d’infiltration d’eau, qui peuvent indiquer un problème dissimulé derrière les matériaux. La page dit qu’il n’est habituellement pas nécessaire d’analyser l’air ou les surfaces lorsque les moisissures sont visibles ou que ces signes sont là. L’étape qu’elle nomme est un examen attentif pour trouver la cause. Elle dit que l’eau stagnante, les infiltrations ou les matériaux imbibés d’eau favorisent les moisissures, et qu’un dégât d’eau doit être nettoyé et asséché complètement dans les 24 à 48 heures, après quoi les moisissures peuvent se développer. Elle dit que les surfaces de plus de 1 m², ou nombreuses, difficiles à nettoyer, ou qui reviennent après le nettoyage, sont un cas pour une entreprise spécialisée, et que l’humidité intérieure est habituellement maintenue entre 30 % et 55 % pour éviter la condensation. La page a été mise à jour le 30 novembre 2022 (Reconnaître et éliminer les moisissures dans la maison). Ces phrases décrivent la maison. Ce n’est pas une condition que l’article 1726 ajoute à la vente. L’eau qui passe par une fondation est une autre question (Peut-on vendre une maison avec des problèmes de fondation au Québec?).

Que doit dire le formulaire Déclarations du vendeur sur la moisissure et l’eau?

Dans une vente avec courtage, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est obligatoire pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, y compris en copropriété divise ou en indivision. La copropriété divise a son propre formulaire. Si cette personne refuse de donner les renseignements ou de signer, la courtière ou le courtier ne peut pas la représenter. La copie du formulaire résidentiel lue pour cette page porte la mention V24, juin 2022. Les réponses sont données au meilleur de la connaissance de la personne qui vend, et de bonne foi. Elle fournit les documents disponibles qui appuient ses réponses, et les précisions vont à la section D15 : l’endroit, l’année, comment la situation a été réglée, et si elle l’est (Déclarations du vendeur, formulaire DV, PDF).

Les questions qui touchent la moisissure sont numérotées. D4.1 demande s’il y a déjà eu des infiltrations d’eau, et le sous-sol ou le vide sanitaire, la toiture, une fenêtre et une porte sont parmi les endroits. D7.1 demande si une condensation régulière et importante s’est déjà formée en hiver, sur les fenêtres, les murs ou le plafond. D7.2 demande s’il y a déjà eu une odeur nauséabonde, et l’humidité est l’une des réponses. D7.3 demande s’il y a déjà eu des traces de moisissure, de pourriture ou des champignons, sur les fenêtres, les murs, le plafond, ou ailleurs. D13.1 demande si l’immeuble a déjà été inspecté et si ces rapports peuvent être fournis. D13.2 demande si d’autres tests ou expertises ont été faits, et la qualité de l’air est l’un des éléments nommés. D14.5 demande si un autre élément pourrait avoir un impact sur la valeur, les revenus, les dépenses ou l’usage. La page publique de l’OACIQ, datée du 18 juin 2019, dit que les dégâts ou infiltrations d’eau doivent être déclarés même lorsqu’ils ont été réglés, avec les travaux correctifs ainsi que les factures et les autres pièces. Une fois signé, le formulaire est annexé à la promesse et remis au prêteur hypothécaire, pour que celui-ci détermine, en connaissance de cause, les modalités du prêt qu’il pourra consentir. Il est aussi remis à toute personne qui inspecte le bâtiment et qui le demande. Si un détail significatif a été oublié, ou si la situation a changé, la personne qui vend le dit à sa courtière ou à son courtier et remplit le formulaire Modifications, obligatoire dans ce cas (Le CV de la propriété).

Une vente sans courtier n’utilise pas ce formulaire comme exigence d’inscription. La règle de l’OACIQ qui le rend obligatoire vise les ventes avec courtage. Vous pouvez quand même mettre par écrit ce que vous savez. Ce qui vous lie encore, c’est le Code civil, qui est le sujet de Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?.

Qu’est-ce qui change lorsque vous connaissiez la moisissure?

« Connu de la personne qui achète » et « connu de la personne qui vend » ne sont pas la même phrase. L’article 1726, ci-dessus, vise la connaissance de la personne qui achète : un défaut qu’elle connaît déjà, ou qu’elle peut voir sans personne experte, n’est pas garanti. L’article 1728 vise la connaissance de la personne qui vend. Si elle connaissait le vice caché, ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728). L’article 1727 dit que lorsque le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit à la personne qui vend, qui est tenue à la restitution du prix. Si la perte résulte d’une force majeure, ou de la faute de la personne qui achète, celle-ci déduit de sa réclamation la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte (Code civil du Québec, article 1727).

L’article 1729 est une présomption, et seulement pour une vente faite par une personne qui vend à titre professionnel : l’existence du vice au moment de la vente est présumée lorsque le mauvais fonctionnement du bien, ou sa détérioration, survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce. La présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation par la personne qui achète (Code civil du Québec, article 1729). Selon l’article 1730, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien, et tout fournisseur, notamment le grossiste et l’importateur, sont également tenus à la garantie du vendeur (Code civil du Québec, article 1730). L’article nomme ces personnes. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison.

La page d’Éducaloi sur le vice caché s’ouvre sur de la moisissure dans les murs, une fondation qui s’effrite et de l’eau qui entre au sous-sol, comme ce qu’une personne qui achète peut découvrir après l’achat, et elle dit qu’il peut s’agir de vices cachés. Elle dit que la personne qui vend est responsable d’un vice caché même si elle en ignorait l’existence, et qu’elle doit dire les défauts qu’elle connaît. Elle ne peut pas mentir sur un défaut, omettre un fait important pour amener l’achat, ou embellir les faits pour obtenir un prix plus élevé. Cette divulgation permet de demander un prix moindre ou de négocier, parce que certains défauts peuvent diminuer la valeur (Le vice caché dans un immeuble). Du côté de la personne qui achète, Éducaloi dit qu’un avis écrit à la personne qui vend est obligatoire le plus rapidement possible après la découverte. Éducaloi dit qu’un délai raisonnable dépend des circonstances, dont le temps pour identifier le vice et en mesurer la gravité, et que six mois à un an est généralement tenu pour raisonnable, et peut être plus long lorsque le vice ne se manifeste qu’avec la saison. Éducaloi dit de ne pas commencer les travaux, sauf urgence parce que le vice est dangereux ou menace un dommage grave ou la perte du bâtiment, pour que la personne qui vend puisse le constater (Étapes à suivre en cas de vice caché).

Une vente sans garantie légale couvre-t-elle une moisissure que vous connaissiez et que vous avez cachée?

Non. L’article 1732 dit que les parties peuvent ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement, mais la personne qui vend ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels (Code civil du Québec, article 1732). L’article 1733 dit qu’on ne peut exclure ni limiter sa responsabilité à moins d’avoir révélé les vices que l’on connaissait, ou ne pouvait ignorer, et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Le même article prévoit une exception lorsque l’achat se fait aux risques et périls de la personne qui achète auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (Code civil du Québec, article 1733).

Éducaloi donne la moisissure dans les murs comme exemple d’un vice caché que la garantie peut couvrir, et dit que la garantie est normalement automatique. On ne peut pas l’invoquer pour un problème qui a été déclaré, ni pour ce qu’une inspection préachat, un certificat de localisation à jour ou une recherche au registre foncier par la ou le notaire aurait pu révéler. La promesse et l’acte doivent alors indiquer que la vente est faite « sans aucune garantie légale, à vos risques et périls ». Il faut le dire avant la signature, et la clause peut se négocier. Si la garantie est exclue, Éducaloi dit qu’un recours pour un vice caché n’est plus ouvert. La voie qui reste est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché la vérité sur un aspect si important que l’achat n’aurait pas eu lieu, ou pas au même prix (Immobilier : acheter sans garantie légale). L’OACIQ dit que la renonciation ne protège pas la personne qui vend contre un recours pour des défauts qu’elle connaissait et qu’elle aurait dû déclarer. L’OACIQ recommande aussi fortement aux personnes courtières de ne plus utiliser la mention « sans garantie légale à ses risques et périls », parce que cette exclusion complète coupe aussi les garanties des personnes qui ont vendu avant. L’OACIQ privilégie une clause partielle qui nomme la garantie exclue, celle de qualité, et les personnes exclues, la personne qui vend immédiatement (La garantie légale de propriété et de qualité). La Chambre des notaires dit que la clause doit être rédigée sans ambiguïté, que la personne qui vend ne peut jamais se dégager de sa responsabilité personnelle, et qu’une personne qui vend à titre professionnel ne peut pas non plus se dégager des vices qu’elle connaissait, ou ne pouvait ignorer, et qu’elle n’a pas révélés. Elle dit que, lorsque la vente est sans garantie et que la personne qui vend n’est pas une professionnelle de la vente d’immeubles, la transaction est entièrement aux risques et périls de la personne qui achète, et elle dit à celle-ci de faire inspecter l’immeuble et de négocier le prix pour compenser l’absence de recours (Offre d’achat et avant-contrat). Une promesse qui n’a simplement pas de condition d’inspection n’est pas cette clause. La façon d’écrire la clause est le sujet de Vendre une maison telle quelle au Québec.

Que disent les pages de santé, et que ne disent-elles pas?

La page santé de Québec.ca, mise à jour elle aussi le 30 novembre 2022, dit que les moisissures sont des champignons invisibles à l’œil nu. Elles peuvent former des colonies là où il y a un excès d’eau ou d’humidité et assez de matière nutritive, comme le carton ou les panneaux de gypse. Une petite surface nettoyée rapidement ne représente généralement pas de problème particulier. Une croissance importante disperse dans l’air des particules que l’on peut respirer et qui peuvent entraîner des problèmes de santé. La page énumère l’irritation des yeux, du nez et de la gorge, l’écoulement nasal, la congestion des sinus, des symptômes qui s’apparentent à ceux du rhume, la respiration sifflante, la toux, des crises d’asthme plus fréquentes ou plus graves, la fatigue chronique et les maux de tête, et elle dit que les mêmes symptômes peuvent venir d’autres contaminants de l’air intérieur. Elle nomme les personnes qui ont des allergies, de l’asthme ou une maladie respiratoire chronique, les nourrissons et les jeunes enfants, les personnes âgées, et les personnes dont le système immunitaire est affaibli, comme plus à risque. Elle dit de consulter une professionnelle ou un professionnel de la santé, ou d’appeler Info-Santé 811, si vous croyez que les symptômes viennent des moisissures (Problèmes de santé causés par les moisissures). Cette page n’ajoute pas de diagnostic.

L’INSPQ dit que le principal élément de la croissance fongique est l’eau disponible, qu’elle vienne d’une infiltration chronique, d’une humidité excessive, d’une condensation de surface, d’un bris de tuyauterie ou d’une inondation. L’INSPQ dit que l’humidité excessive persistante et la contamination fongique sont indésirables parce qu’elles peuvent causer des dommages aux matériaux, altérer l’air intérieur et causer des problèmes de santé chez les occupants (Les moisissures dans les bâtiments). Sa note sur la position des organismes de santé dit qu’il n’existe à l’heure actuelle aucune valeur guide d’exposition aux moisissures à l’intérieur des bâtiments non industriels, que des mesures correctives sont recommandées quelles que soient les espèces, et que les résultats de tests d’air ne peuvent pas servir à évaluer le risque pour la santé des occupants, faute de valeur guide. La recommandation de Santé Canada, telle que cette page la cite, est de contrôler l’humidité, de corriger rapidement une fuite ou une infiltration d’eau, et de nettoyer à fond les moisissures qui croissent dans une résidence, qu’elles soient visibles ou non (Position des organismes).

La page de la SCHL, Mould in Housing, dit que la moisissure croît lorsqu’elle a de l’humidité et des nutriments, que l’humidité à l’intérieur d’un matériau peut suffire même si aucune eau n’est visible, et qu’une odeur de moisi ou de terre signifie souvent de la moisissure. Elle dit que les petites surfaces peuvent être nettoyées par l’occupant, avec les précautions de cette page, et que les surfaces moyennes et grandes devraient l’être par des personnes formées pour le faire (Mould in Housing, page en anglais). Le guide de la même organisation sur l’humidité et l’air dit que la moisissure elle-même ne cause pas de dommage à la structure d’une maison, et qu’elle est le signe de conditions d’humidité qui peuvent à la longue faire pourrir l’ossature de bois et corroder l’acier de structure (Moisture and Air, page en anglais). Aucune de ces pages n’indique un prix pour les travaux. Cette page n’en indique pas.

La mérule est-elle la même chose qu’une tache de moisissure?

Non. Québec.ca, sur une page mise à jour le 17 février 2026, dit que la mérule, ou Serpula, est un champignon macroscopique qui se nourrit de bois. Il en entraîne la décomposition, et le bois perd ses propriétés structurantes. La page dit que la présence de mérule ou d’autres champignons lignivores pose des problèmes sérieux lorsque la situation n’est pas contrôlée rapidement. Elle peut se développer dans des bâtiments mal entretenus, qui ne répondent pas aux normes de construction, ou qui sont sujets aux infiltrations d’eau, par exemple un bris de conduite, de l’eau par le toit, ou un problème de fondation. Elle prolifère rapidement dans les milieux confinés et sans ventilation, en présence d’eau ou d’humidité. La prévention est ce que la page appelle le meilleur moyen de limiter les risques de contamination, ou à tout le moins de diminuer les dommages ainsi que les coûts de la décontamination et de la remise en état. Elle dit aux futures personnes acheteuses de faire inspecter la maison et, s’il y a lieu, de donner suite avant de conclure aux expertises que le rapport recommande pour les moisissures et les infiltrations d’eau (Quoi faire en cas de mérule).

La même page dit que le Bureau de normalisation du Québec a publié la première norme qui sert de référence pour l’évaluation de la contamination par la mérule pleureuse et pour la remise en état du bâtiment, le cas échéant. Le travail se fait en deux temps : l’investigation, qui vérifie s’il y a de la mérule, jusqu’où elle s’est propagée, quels dommages elle a causés et quelle en est la cause, puis la décontamination. La personne propriétaire doit recourir à des personnes qui ont l’expertise pour la conseiller, qui détiennent les licences et les assurances requises, et qui sont membres d’une association, d’une corporation ou d’un ordre professionnel. La page la nomme : la norme BNQ 3009-610, Contamination des habitations par la mérule – Investigation et réhabilitation du bâtiment, offerte gratuitement en téléchargement. Dans la déclaration du vendeur, les traces de moisissure, de pourriture ou de champignons sont la question D7.3, et D14.5 est la question pour tout autre élément qui pourrait affecter la valeur ou l’usage.

Que change une inspection, et que voient l’assureur et le prêteur?

Éducaloi dit que la loi n’oblige pas la personne qui achète à retenir une inspectrice ou un inspecteur, et qu’elle doit agir avec prudence devant les défauts apparents. L’inspection préachat est un examen visuel. Elle n’ouvre pas les murs, elle ne garantit pas l’absence de vice caché, et une constatation sérieuse peut servir à négocier le prix ou à retirer l’offre. Éducaloi dit que ces personnes détiennent un certificat d’inspecteur en bâtiment d’habitation de la Régie du bâtiment du Québec, et que la catégorie 1 vise les maisons, les copropriétés et les immeubles d’habitation de six logements ou moins (L’inspection préachat). Sur une promesse en courtage, l’OACIQ dit que la personne courtière doit recommander une inspection complète, et que le refus peut compter plus tard si un tribunal demande si la personne qui achète a été diligente (L’inspection).

Sur l’assurance, seulement ce que les pages disent. L’AMF dit que l’infiltration d’eau par le toit ou le sous-sol, ainsi que le refoulement des égouts, ne sont pas couverts, à moins d’avoir acheté des protections supplémentaires, et que les conséquences d’une inondation sont généralement exclues, même si un assureur peut offrir une protection pour certaines de ces situations (Assurance habitation). Le Bureau d’assurance du Canada dit qu’une police d’assurance habitation couvre habituellement les dégâts d’eau soudains ou accidentels causés par la plomberie intérieure, le chauffage ou la climatisation, et les dommages à l’intérieur de la maison causés par l’eau qui s’infiltre à travers une fuite du toit, tandis que les dommages au toit dus à l’usure ou à un mauvais entretien ne sont pas couverts (Protection contre les dégâts d’eau et les inondations). Ni l’une ni l’autre de ces pages ne nomme la moisissure. Cette page ne dira pas qu’une police la paie, et elle ne dira pas qu’un assureur doit refuser la maison.

Sur un prêt, la seule phrase que la page de l’OACIQ soutient est celle déjà citée : la déclaration signée est remise au prêteur hypothécaire pour qu’il détermine, en connaissance de cause, les modalités du prêt qu’il pourra consentir. Les pages citées ici ne disent pas qu’un prêteur doit refuser une maison à cause de la moisissure. Une zone inondable cartographiée est une autre question (Peut-on vendre une maison en zone inondable au Québec?).

Quelles dates, quels rapports et quelles factures remettez-vous?

La liste du formulaire est la liste : les factures, garanties, plans, devis, permis, rapports et avis qui appuient les réponses, et la note D15 sur l’endroit, le moment, comment la situation a été réglée, et si elle l’est. D13.1, ce sont les rapports d’inspection antérieurs. D13.2, ce sont les tests, dont un test de qualité de l’air, et si vous pouvez les fournir. L’OACIQ dit qu’un historique de dégâts d’eau se déclare même après les travaux correctifs, avec les factures. Les papiers qu’une signature au Québec exige en plus sont dans Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?. Aucune de ces pages, ni celle-ci, n’indique un prix pour les travaux.

Peut-on inscrire la maison, exclure la garantie, ou vendre directement telle qu’elle est?

Oui pour chacun, et ce ne sont pas les mêmes promesses. L’inscription avec une courtière ou un courtier est le chemin qui utilise la déclaration ci-dessus, dont D7.3 et les papiers en D15. Vendre sans la garantie légale, c’est la clause de l’article 1733, sur la promesse et sur l’acte, et elle ne couvre pas un défaut que vous connaissiez et que vous n’avez pas révélé. Une vente directe est un troisième chemin : une personne acheteuse, pas de contrat de courtage, et pas de visites.

Une promesse qui dépend encore d’une inspection, ou d’un prêt, peut rouvrir le prix ou prendre fin lorsque le rapport nomme la moisissure. Une personne qui achète directement, qui prend la maison telle qu’elle est, et dont l’offre n’a pas de condition d’inspection, n’est pas cette promesse. Le devoir de dire ce que vous savez est le même, et une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Cela dépend de la clause de garantie de l’acte, que la ou le notaire lit.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il ne donne pas de conseil. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez de la moisissure et de toute infiltration d’eau en envoyant l’adresse : l’endroit, le moment, et tout rapport ou toute facture que vous avez déjà. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.