Peut-on vendre une maison avec des problèmes de fondation au Québec?

Peut-on vendre sans réparer la fondation d’abord?

Oui. Les articles sur la garantie de qualité ne font pas d’une réparation une condition de la vente. La maison peut se vendre telle qu’elle est. Ce que la vente n’évite pas, c’est de dire ce que vous savez. Un défaut dont la personne qui achète a été informée n’est pas un défaut caché. L’article 1726 dit que la personne qui vend garantit que, lors de la vente, le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement son utilité que la personne qui achète ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix. Elle n’a pas à garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Est apparent le vice qu’une personne prudente et diligente peut constater sans recourir à une personne experte (Code civil du Québec, article 1726).

La page de l’OACIQ destinée au public dit la même limite en moins de mots. La garantie ne couvre pas un vice connu de la personne qui achète, ni un vice qu’une personne prudente et diligente peut constater. Si la personne qui vend connaissait le vice, sa responsabilité dépasse la perte de valeur (La garantie légale de propriété et de qualité). Faire les travaux avant la mise en vente est un choix. Ce n’est pas l’étape qui rend la vente licite.

Que veulent dire « connu de la personne qui vend » et la mauvaise foi?

« Connu de la personne qui achète » et « connu de la personne qui vend » ne sont pas la même phrase. L’article 1726, ci-dessus, vise la connaissance de la personne qui achète : un défaut qu’elle connaît déjà n’est pas garanti. L’article 1728 vise la connaissance de la personne qui vend. Si elle connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728). « Connaissait » est le savoir. « Ne pouvait l’ignorer » est la seconde branche du Code. L’article n’en donne pas d’exemples, et cette page n’en inventera pas.

« Mauvaise foi » n’est pas un terme défini aux articles 1726 à 1733. L’OACIQ emploie ces mots pour une personne qui a volontairement caché un défaut qu’elle connaissait. Dans une vente qui exclut la garantie, l’OACIQ dit qu’il n’y a pas de recours, sauf à démontrer cette mauvaise foi. Éducaloi dit que la voie qui reste est de prouver que la personne qui vend a volontairement caché un fait si important que l’achat n’aurait pas eu lieu, ou pas au même prix (Immobilier : acheter sans garantie légale). L’article 1732 est la limite que le Code met lui-même à une exclusion. Les parties peuvent ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement, mais la personne qui vend ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels (Code civil du Québec, article 1732).

Que demande la déclaration du vendeur sur la fondation, l’eau et les fissures?

Dans une vente en courtage, le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble sert lorsqu’un contrat de courtage est conclu avec une personne physique, pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, à l’exclusion de la copropriété divise. La copropriété divise a son propre formulaire. Le formulaire dit que les réponses sont données au meilleur de la connaissance de la personne qui vend, et en toute bonne foi. Elle fournit les documents disponibles qui appuient ses réponses : factures, garanties, plans, devis, permis, rapports et avis. Les précisions vont à la section D15, dont l’endroit, l’année, comment la situation a été réglée, et si elle l’est (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, formulaire DV).

Les questions qui touchent la fondation sont numérotées. D3.1 demande si des problèmes de sol ont affecté l’immeuble, dont un affaissement, un mouvement ou une instabilité du sol. D3.2 demande si des travaux de stabilisation ont été faits aux fondations, et les choix comprennent le pieutage et les travaux en sous-œuvre. D4.1 demande s’il y a déjà eu des infiltrations d’eau, et le sous-sol ou le vide sanitaire est l’un des endroits. D5.1 demande le type de fondation : pierre, bois, bloc de béton, béton, ou inconnu. D5.2 demande si des problèmes ont affecté le sous-sol ou le vide sanitaire, et les fissures dans la fondation sont l’une des réponses, avec la pourriture. D13.1 demande si l’immeuble a déjà été inspecté et si ces rapports peuvent être fournis. D13.2 demande si d’autres tests ou expertises ont été faits, et il nomme la pyrite, la pyrrhotite et le drain de fondation. D2.4 demande si une garantie de maison neuve est encore en vigueur et si vous avez les documents. D2.12 demande si une compagnie d’assurance, la municipalité ou le gouvernement a envoyé un avis de non-conformité. D2.13 demande si une compagnie d’assurance a déjà refusé d’assurer l’immeuble en tout ou en partie.

La page publique de l’OACIQ sur le formulaire dit qu’un problème susceptible de causer un dommage à long terme doit être déclaré même s’il a été corrigé, et qu’un immeuble qui bouge chaque printemps se déclare (Le formulaire Déclarations du vendeur). Sa ligne directrice aux courtiers dit qu’un historique de dégâts d’eau peut influencer la décision d’une personne qui achète même après correction, notamment lorsque des travaux correctifs, une réclamation d’assurance ou une expertise ont été nécessaires (Renseignements sur l’immeuble). Une vente sans courtier, y compris une vente directe à Bruce, n’utilise pas ce formulaire comme exigence d’inscription. Le devoir de parler ne vient pas du formulaire.

Une vente aux risques et périls protège-t-elle une personne qui a caché un défaut?

Non. L’article 1733 dit que le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Le même article prévoit une exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel (Code civil du Québec, article 1733). Cette exception est l’ouverture pour les mots qui, selon Éducaloi, doivent figurer sur la promesse et sur l’acte : sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Il faut le dire avant la signature.

L’exception n’efface pas l’article 1732, et elle n’est pas une cachette. L’OACIQ dit que la renonciation ne protège pas la personne qui vend contre un recours pour des défauts qu’elle connaissait et qu’elle aurait dû déclarer. La même page dit que, selon l’état du marché, exclure la garantie peut diminuer l’intérêt de personnes qui achètent et avoir un effet sur le prix de vente. Elle n’indique pas de pourcentage, alors cette page n’en indique pas. L’OACIQ recommande aussi fortement aux personnes courtières de ne plus utiliser la mention « sans garantie légale à ses risques et périls », parce que cette exclusion complète coupe aussi les garanties des personnes qui ont vendu avant. L’OACIQ privilégie une clause partielle qui nomme la garantie exclue, celle de qualité, et les personnes exclues, la personne qui vend immédiatement (La garantie légale de propriété et de qualité). Éducaloi décrit encore l’exclusion complète avec ces mots. La ou le notaire lit la clause qui est vraiment signée. La voie qui reste, selon Éducaloi, est la dissimulation volontaire d’un fait qui aurait changé la décision ou le prix. Ce que la clause fait, et ce qu’elle ne fait pas, est dans Vendre une maison telle quelle au Québec.

Quels problèmes de fondation les sources officielles décrivent-elles autour de Montréal?

La pyrite, dans le remblai sous la dalle. L’OACIQ la décrit comme un sulfure de fer dans la pierre de remblai utilisée autour des drains de fondation et sous les dalles de béton d’un sous-sol ou d’un garage. Dans certaines conditions, elle peut s’oxyder et gonfler, soulever la dalle et fissurer la fondation et les cloisons, parfois des années après la construction. La page dit que des problèmes ont été répertoriés dans la grande région de Montréal. Elle nomme comme zones les plus à risque la Rive-Sud, de Châteauguay à Varennes, l’est de Montréal, dont Rivière-des-Prairies, Pointe-aux-Trembles et Repentigny, et l’ouest de l’île, dont Lachine, Dorval, Dollard-des-Ormeaux, Pointe-Claire, Kirkland, Pierrefonds-Roxboro et Beaconsfield (Zones à risque concernant la pyrite). La Régie du bâtiment du Québec dit que le même minéral, en s’oxydant au contact de l’humidité et de l’oxygène sous une fondation, peut provoquer le soulèvement et la fissuration de la dalle de béton (Pyrite et pyrrhotite).

Une fissure n’est pas, à elle seule, le test. L’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction dit que le Comité technique québécois a rédigé le protocole CTQ-M200 pour l’expertise des bâtiments existants, et que, dans la majorité des cas, seule une analyse en laboratoire d’un échantillon de la dalle, du remblai et du sol sous-jacent peut dire si le gonflement est associé à la pyrite. Pour un remblai neuf, la même page dit que l’industrie applique depuis avril 1999 la norme volontaire CTQ-M100, et qu’il faut demander l’original du bon de livraison qui confirme que le concassé est certifié « DB » (La pyrite). L’OACIQ dit que la méthodologie CTQ-M200, bien que volontaire, est la seule reconnue par les autorités compétentes, qu’une inspection en bâtiment seule ne peut pas détecter un problème de pyrite avec certitude, et qu’une personne courtière ne doit pas se prononcer sur l’origine d’une fissure. Si un problème est décelé, l’OACIQ dit qu’il doit être corrigé ou que le prix de vente doit en tenir compte, sinon l’immeuble pourrait être difficile à vendre (Pyrite ou pyrrhotite). Aucun pourcentage n’est donné. Une autre page dit que l’indice de gonflement, l’IPPG, est une échelle de 0 à 100, et non un pourcentage, et que l’OACIQ n’a jamais fixé un seuil comme 10 (Clause pyrite et pourcentage).

L’argile, dans la vallée du Saint-Laurent. La Régie du bâtiment dit que les sols argileux se trouvent dans les parties les plus habitées du Québec, dont cette vallée, et qu’ils peuvent être fortement compressibles. Elle dit que le tassement sous une maison avec un soubassement est habituellement négligeable, parce que le poids de la maison est compensé par le sol qui a été retiré. Les fondations sur une argile de faible consistance, sur un sol organique ou remblayé, et les charges concentrées comme une cheminée en maçonnerie ou une dalle de garage coulée au niveau du sol, demandent une attention particulière. L’argile peut aussi changer de volume en période de sécheresse, et certains arbres peuvent changer l’eau dans le sol (Sol argileux). La page porte sur la construction sur ce sol. Elle ne dit pas que chaque maison de Montréal s’affaisse.

L’eau par une fissure. La page de préparation du gouvernement du Canada dit que, avec le temps, des fissures peuvent laisser entrer la pluie, la glace et l’eau de fonte, et qu’une nappe haute peut laisser l’eau souterraine entrer par une fissure. Elle dit de consulter une professionnelle ou un professionnel lorsque l’eau s’infiltre par une fissure, lorsqu’une fissure continue de s’agrandir, ou lorsqu’il y a un vaste réseau de fissures (Entretien de la fondation). C’est une description de la façon dont l’eau entre. Ce n’est pas un compte de maisons à Montréal.

La pyrrhotite est un autre minéral, dans le béton plutôt que dans le gravier sous la dalle. L’OACIQ dit qu’elle provient de l’agrégat de carrières en Mauricie et qu’elle a pu être ajoutée au béton servant à couler les fondations, et qu’une analyse pétrographique par un laboratoire reconnu est fortement recommandée pour les immeubles construits entre 1996 et 2008 en Mauricie (Pyrite ou pyrrhotite). Les normes du programme québécois pour les résidences endommagées par la pyrrhotite décrivent des bâtiments résidentiels en Mauricie et au Centre-du-Québec, construits entre 1996 et 2008 (Normes du programme, PDF). Le programme a pris fin le 30 septembre 2026 (Programme pyrrhotite). Ce n’est pas le problème de pyrite sous la dalle que l’OACIQ décrit pour Montréal.

Qui peut faire un rapport sur la structure avant la mise en vente?

Le Code ne fait pas d’un rapport d’ingénierie une condition de la mise en vente. Le profil de compétences de l’Ordre des ingénieurs du Québec sur la structure du bâtiment, les charpentes et les fondations s’adresse aux ingénieures et aux ingénieurs qui préparent des études et qui font la conception, l’inspection et la surveillance des travaux dans ce domaine. Les maisons figurent parmi les bâtiments résidentiels qu’il nomme (Profil — structure de bâtiment, charpentes et fondations). Un rapport d’une membre ou d’un membre de cet ordre, dans ce domaine, est une façon de savoir ce que vous vous apprêtez à déclarer : ce que vous voyez, et si la structure bouge. L’OACIQ dit qu’une personne courtière ne doit pas décider d’où vient une fissure. Cette page ne le décidera pas non plus.

Le guide de l’ordre sur les bâtiments dit que les plans et devis des éléments structuraux d’un bâtiment assujetti à la Loi sur les ingénieurs sont signés et scellés par une ingénieure ou un ingénieur (Aide à la décision — bâtiments, PDF). Cette phrase porte sur les documents de travaux. Ce n’est pas un tarif, et cette page n’en indique pas.

Que change l’inspection préachat de la personne qui achète?

Éducaloi dit que la loi n’oblige pas la personne qui achète à retenir une inspectrice ou un inspecteur, et qu’elle doit agir avec prudence devant les défauts apparents. L’inspection préachat est un examen visuel. Elle n’ouvre pas les murs, elle ne garantit pas l’absence de vice caché, et une constatation sérieuse peut servir à négocier le prix ou à retirer l’offre. Il n’existe pas d’ordre professionnel pour ces personnes. Éducaloi dit qu’elles détiennent un certificat d’inspecteur en bâtiment d’habitation de la Régie du bâtiment du Québec, et que la catégorie 1 vise les maisons, les copropriétés et les immeubles d’habitation de six logements ou moins (L’inspection préachat).

Sur une promesse en courtage, la page de l’OACIQ destinée aux personnes qui achètent dit que la personne courtière doit recommander une inspection complète, et que le refus peut compter plus tard si un tribunal demande si la personne qui achète a été diligente (L’inspection). Les formulaires de l’organisme disent qu’une promesse sans clause d’inspection convient à des circonstances particulières, par exemple lorsque l’immeuble doit être remplacé. Pour la personne qui vend, le point est plus étroit. Une condition d’inspection permet de regarder, puis de parler du prix ou de partir. C’est l’inspection de la personne qui achète. Ce ne sont pas des travaux que vous devez finir d’abord.

Que disent les pages citées sur le financement et l’assurance?

Seulement ce qu’elles disent. Desjardins décrit l’inspection en bâtiment comme une vérification visuelle faite pour déceler de possibles défauts avant la finalisation de l’achat. Le rapport décrit l’état des fondations, de la toiture, des structures et d’autres parties. Si l’offre est conditionnelle à cette inspection et que le rapport met en lumière des éléments problématiques, la personne qui achète pourrait négocier ou même annuler la promesse (Acheter une maison). C’est une condition d’inspection sur une promesse. Ce n’est pas l’énoncé qu’un prêteur refuse un prêt à cause d’une fissure.

Sur l’assurance, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada dit qu’une police d’assurance habitation ne couvre pas l’entretien, ni les dommages dus à un manque d’entretien. Elle peut couvrir un dégât d’eau soudain à l’intérieur, comme un tuyau brisé. Elle peut ne pas couvrir les inondations ni les refoulements d’égout, sauf si une couverture supplémentaire est achetée, et dans une zone d’inondation à risque très élevé une compagnie peut ne pas offrir cette couverture (Assurance habitation pour événements inattendus et catastrophes). La page ne dit pas qu’une fissure de fondation est une raison pour laquelle un assureur doit refuser la maison. La déclaration demande, à D2.13, si un assureur a déjà refusé d’assurer l’immeuble, et à D2.12 si un avis de non-conformité est arrivé. Vous répondez ce qui s’est passé dans votre dossier.

Quelles réparations, quels rapports et quelles garanties remettez-vous?

La liste du formulaire est la liste : factures, garanties, plans, devis, permis et rapports qui appuient les réponses, et la note D15 sur l’endroit, le moment, et si le problème est résolu. D2.4 demande les documents de la garantie de maison neuve si cette garantie est encore en vigueur. D13.2 demande si vous pouvez fournir les documents d’un test de pyrite, de pyrrhotite ou de drain de fondation. La page de l’OACIQ sur la pyrrhotite dit que la personne courtière de la personne qui vend transmet une copie du rapport d’expertise, et la facture détaillée si des réparations ont été faites, à toute personne qui achète, quel que soit le résultat (Pyrite ou pyrrhotite). Les papiers qu’une signature au Québec exige en plus sont dans Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?. Ce que la personne qui vend paie chez la ou le notaire est dans Les vrais frais pour vendre une maison au Québec. Aucune de ces pages, ni celle-ci, n’indique un prix pour des travaux de fondation.

Une personne qui achète directement peut-elle faire une offre ferme pour la maison telle qu’elle est?

Oui. C’est une façon de vendre. Une promesse qui dépend encore d’une inspection, ou d’un prêt, peut rouvrir le prix ou prendre fin lorsque le rapport nomme la fondation. Une personne qui achète directement, qui prend la maison telle qu’elle est, et dont l’offre n’a pas de condition d’inspection, n’est pas cette promesse. Le devoir de dire ce que vous savez est le même, et une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Cela dépend de la clause de garantie de l’acte, que la ou le notaire lit.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il ne donne pas de conseil. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Vous dites ce que vous savez de la fondation en envoyant l’adresse : les fissures, l’eau, les travaux déjà faits, et tout rapport que vous avez déjà. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.