Taxes municipales impayées à Montréal : pouvez-vous encore vendre votre maison?

Peut-on encore vendre une maison à Montréal si les taxes foncières sont impayées?

Oui. Aucune règle citée ici n’interdit une vente parce qu’un compte de taxes municipales ou scolaires est en retard. L’article 2651 du Code civil du Québec nomme, parmi les créances prioritaires, les créances des municipalités, des centres de services scolaires et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sur les immeubles qui y sont assujettis, et certaines autres taxes municipales qu’une loi particulière prévoit (Code civil du Québec, article 2651). L’article 2654.1 dit que ces créances prioritaires pour les impôts fonciers sont constitutives d’un droit réel, et qu’elles confèrent à leur titulaire le droit de suivre les biens qui y sont assujettis en quelques mains qu’ils soient. La codification du livre sixième lue pour cette page est à jour au 15 octobre 2026, et ce texte nomme les municipalités, les centres de services scolaires et les commissions scolaires (Code civil du Québec, article 2654.1).

Une créance prioritaire n’est pas la même inscription qu’une hypothèque légale. La façon dont une charge publiée se paie et se radie est dans Peut-on vendre une maison grevée d’une hypothèque légale au Québec?. Cette page ne reprend pas ce dossier. La vente privée habituelle paie les arrérages de taxes que le prix couvre, de sorte que le droit de suite n’est pas ce que prend la personne qui achète.

Comment les taxes impayées se règlent-elles d’habitude à même le prix?

À la signature. La page de la Chambre des notaires sur les honoraires dit que la ou le notaire obtient les relevés officiels de taxes municipales et scolaires et peut payer tout solde impayé (Les honoraires du notaire). La page anglaise de la Chambre dit que la personne qui vend est responsable de vérifier les taxes et de régler le solde impayé, que la ou le notaire doit obtenir ces relevés officiels auprès de la municipalité, et que la ou le notaire peut payer tout solde dû, avec des frais pour cette vérification. Ce sont les mots de la Chambre. Ce n’est pas une promesse que chaque prix couvre chaque compte.

Les taxes de l’année déjà payées, ou qui ne sont pas encore dues, sont une autre ligne. Elles sont ajustées à la signature. Ce partage est sur la page des frais déjà citée. L’article 2657 dit que les créances prioritaires prennent rang, suivant leur ordre, avant les hypothèques mobilières ou immobilières, quelle que soit leur date (Code civil du Québec, article 2657). L’article 2655 dit qu’une créance prioritaire constitutive d’un droit réel est opposable aux tiers sans qu’il soit nécessaire de la publier (Code civil du Québec, article 2655). Un prix qui ne couvre pas les arrérages ne met pas fin, à lui seul, au droit de suite de l’article 2654.1. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, dit ce que les relevés montrent.

Que fait Montréal avant une vente pour taxes impayées?

La page de la Ville « Qu’arrive-t-il en cas de non-paiement des taxes », mise à jour le 16 septembre 2026, dit que les démarches s’échelonnent sur deux ans et que, en dernier lieu, la Ville doit vendre une propriété aux enchères pour percevoir les sommes impayées, conformément aux dispositions de la Charte de la Ville de Montréal, métropole du Québec. L’année de l’envoi du compte, deux états de compte partent, puis un avis de taxes impayées. En mars de l’année suivante, un avertissement pour taxes impayées nomme les étapes légales à venir. Si cet avis n’est pas payé, le processus de vente commence : environ six mois avant la vente, un « Avis de vente pour taxes », avec des frais de 78,00 $ ajoutés; environ trois mois avant, un dernier avertissement; environ deux mois avant, la liste est publiée dans un quotidien montréalais et sur le site de la Ville, un préavis de vente est inscrit au registre foncier, des frais additionnels de 5 % du capital s’appliquent jusqu’à un maximum de 2 000 $, et les créanciers hypothécaires sont avisés. La liste de 2026 a été publiée le 16 septembre 2026 et la page dit qu’elle sera mise à jour. Un immeuble peut être retiré si le solde de l’année visée est payé en entier avant la vente (Qu’arrive-t-il en cas de non-paiement des taxes).

La page anglaise du même article n’utilise pas le même verbe. Elle dit qu’en dernier lieu, la Ville peut mettre un immeuble aux enchères pour recouvrer des taxes municipales ou des droits de mutation impayés, selon les dispositions de sa charte (What happens if I haven’t paid my taxes?). L’article 512 de la Loi sur les cités et villes dit que le conseil peut ordonner au greffier de vendre. Une page de la Ville mise à jour le 13 janvier 2025 dit que la Loi permet à une municipalité, à défaut de paiement, de mettre un immeuble en vente l’année suivant l’envoi d’un compte (Défaut de paiement des taxes). Cette page ne choisit pas un verbe. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, lit l’étape où le dossier est rendu.

Une autre page de la Ville dit qu’un immeuble est retiré du processus de vente lorsque la totalité des sommes dues pour l’année précédente est entièrement acquittée. Les chèques personnels sont acceptés avant le 1er août de l’année qui suit l’émission du compte de taxes. Ensuite, seuls les chèques certifiés sont acceptés (Payer un solde pour mettre fin au processus de vente pour taxes). La page de l’encan, mise à jour le 2 novembre 2026, dit que les personnes propriétaires peuvent acquitter les taxes dues à tout moment avant la vente et faire retirer leur immeuble de la liste. Elle fixe la vente de 2026 au 2 novembre 2026 à 10 h, au Marché Bonsecours, 350, rue Saint-Paul Est. L’immeuble est adjugé au plus offrant après trois criées (Acheter un immeuble à la vente pour taxes).

Que dit la Loi sur les cités et villes de cette vente?

L’article 511 : après l’expiration des six mois qui suivent la date de l’avis du dépôt du rôle de perception, le trésorier doit dresser un état des immeubles sur lesquels les taxes imposées n’ont pas été payées, en tout ou en partie. Ces six mois ne sont pas les « environ six mois avant la vente » de la Ville. L’article 512 : après avoir pris connaissance de cet état, le conseil peut ordonner au greffier de vendre ces immeubles à l’enchère publique. Le conseil peut prévoir le délai de paiement accordé à l’adjudicataire et, le cas échéant, les modalités de remise en vente si le paiement manque, et il peut prévoir que l’enchère s’effectue à distance. L’article 512.1 permet au conseil de prévoir que le second plus haut enchérisseur est substitué si le plus haut ne paie pas dans le délai (Loi sur les cités et villes, articles 511 et 512).

L’article 513 : dans les 30 jours de l’ordonnance du conseil, le greffier donne un avis public du jour, de l’heure et de l’endroit. L’article 514 : cet avis est aussi publié deux fois dans un journal diffusé sur le territoire de la municipalité, et la vente ne peut avoir lieu avant l’expiration de 15 jours après la seconde publication. Dès la première publication, le greffier en transmet une copie à l’Officier de la publicité foncière, dont le devoir est d’informer les intéressés de la manière prescrite au Code civil. Le défaut de donner cet avis n’annule pas les procédures. L’article 515 : dans le même délai de 30 jours, le greffier avise, par poste recommandée, chaque personne dont la propriété doit être vendue et dont le nom apparaît au rôle d’évaluation alors en vigueur (Loi sur les cités et villes, article 514).

L’article 517 : au temps fixé, le greffier, ou une autre personne, vend au plus haut enchérisseur les immeubles décrits dans les avis et sur lesquels il est encore dû des taxes, après avoir fait connaître le montant des deniers à prélever sur chacun, y compris la part des frais de vente en proportion de la dette. L’article 519 : sous réserve d’un délai prévu au deuxième alinéa de l’article 512, l’adjudicataire doit payer immédiatement le prix. À défaut de paiement immédiat, l’immeuble est remis en vente sans délai, ou la vente est ajournée au lendemain ou à un autre jour dans la huitaine. La page d’encan de Montréal dit à la personne qui enchérit de consulter les conditions de vente. Cette page ne dit pas quel délai, s’il y en a un, ces conditions fixent (Loi sur les cités et villes, article 517).

L’article 528 dit que la vente est un titre translatif de propriété. L’article 529 dit qu’elle transfère les droits de la personne propriétaire d’origine et qu’elle purge l’immeuble de toute hypothèque, avec les exceptions que l’article nomme, dont le droit aux taxes ou cotisations scolaires. Les arrérages des rentes et des taxes que l’article nomme, échus avant la vente, sont purgés, à moins qu’un état certifié n’en soit produit au bureau du conseil au moins huit jours avant la vente. L’inscription de l’acte de vente opère la radiation de l’inscription des hypothèques que la vente éteint (Loi sur les cités et villes, article 529). Le guide de l’OACIQ destiné aux titulaires de permis, daté du 18 décembre 2023, résume cet effet comme l’élimination de toute hypothèque, et il dit que le recours ne nécessite aucun jugement préalable. Le guide est écrit pour les titulaires de permis. Cette page suit l’article 529, y compris les exceptions, et ne l’applique pas à une hypothèque en particulier (Vente pour taxes, OACIQ). Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, lit le registre.

Les municipalités régies par le Code municipal ont une vente parallèle. L’article 1057 de ce code, sur la codification marquée à jour au 15 octobre 2026, accorde aussi à la personne propriétaire ou à ses représentants légaux l’année qui suit l’adjudication. La somme, y compris le certificat et l’avis à l’Officier de la publicité foncière, avec intérêt à raison de 10 % par an, une fraction de l’année étant comptée pour l’année entière, est payée au greffier-trésorier de la municipalité régionale de comté (Code municipal du Québec, article 1057). Les pages de Montréal décrivent la Loi sur les cités et villes et la Charte, pas ce paiement.

Combien de temps dure le droit de retrait, et qu’est-ce qui se paie?

Un an, sur le texte de la Loi. L’article 531 dit que l’immeuble vendu pour taxes peut être racheté par la personne propriétaire ou ses représentants légaux en tout temps durant l’année qui suit la date de l’adjudication, sur paiement à l’adjudicataire du prix de vente, y compris le coût du certificat d’adjudication, avec intérêt à raison de dix pour cent par an, une fraction de l’année étant comptée pour l’année entière. Quand l’immeuble est un terrain vague, la somme comprend en outre les taxes municipales et scolaires, générales ou spéciales, imposées depuis l’adjudication jusqu’au rachat, si l’adjudicataire les a payées. Si elles n’ont pas été payées, le retrait en libère l’adjudicataire et y oblige la personne propriétaire (Loi sur les cités et villes, article 531).

L’article 521 dit que l’adjudicataire est dès lors saisi de la propriété et peut en prendre possession, sujet au retrait qui peut en être fait dans l’année qui suit, sans pouvoir enlever le bois ou les constructions pendant cette année. L’article 524 dit que si, dans l’année qui suit le jour de l’adjudication, l’immeuble n’a pas été racheté, l’adjudicataire en demeure propriétaire irrévocable. L’article 532 dit que la personne propriétaire a alors le droit d’obtenir de l’adjudicataire, à ses propres frais, un acte devant notaire constatant le remboursement et le rachat. L’inscription d’une copie authentique lui fait recouvrer le droit de propriété qu’elle avait au moment de la vente, sujet aux créances prioritaires et aux créances hypothécaires qui grevaient l’immeuble à cette date, moins ce qui en a été payé par la distribution du produit (Loi sur les cités et villes, article 532).

La page d’encan de la Ville, mise à jour le 2 novembre 2026, énonce le droit en moins de mots : un an, le montant versé le jour de la vente aux enchères majoré de 10 %, et la personne qui a acheté ne peut pas s’y opposer. L’article 531 énonce un intérêt de dix pour cent par an, une fraction de l’année comptant pour l’année entière, sur le prix de vente y compris le certificat. Cette page ne transforme pas ces deux phrases en un seul calcul. Si la municipalité elle-même a été adjudicataire, l’article 537 ajoute, en sus du montant payé par la municipalité et de l’intérêt de 10 % sur ce montant, les taxes municipales et scolaires générales ou spéciales imposées depuis l’adjudication jusqu’au rachat, ou les versements dus, et les sommes de taxes que la distribution n’a pas payées. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, fait le calcul pour le dossier. L’article 534.1 donne à l’adjudicataire une créance, contre la personne propriétaire ou la personne qui exerce le retrait en son nom, pour le coût des réparations et améliorations nécessaires qu’il a faites, lors même qu’elles n’existent plus, avec intérêt à raison de 10 % par an, une fraction de l’année étant comptée pour l’année entière, et l’adjudicataire peut retenir la possession jusqu’au paiement de cette créance.

Quel intérêt ou quelle pénalité Montréal ajoute-t-il quand un compte de taxes est en retard?

Seulement les taux que la Ville imprime. La page « Payer ses taxes municipales », mise à jour le 20 octobre 2026, dit que les frais de retard sont calculés de jour en jour aux taux mensuels suivants : 0,75 % d’intérêts et 0,41 % de pénalité. Pour le compte annuel de 2026, le premier versement est dû le 2 mars 2026 et le second le 1er juin 2026. Il faut prévoir au moins deux jours ouvrables pour qu’un versement soit porté au compte. Selon son montant, un compte peut se payer en un ou deux versements, sans intérêt ni pénalité. Plus de deux versements demande une entente de paiement, et des frais d’intérêt et de pénalité sont alors à prévoir. Le compte annuel est généralement envoyé fin janvier. La page dit aussi que les droits de mutation se paient en un seul versement, dans les 30 jours suivant l’envoi de la facture (Payer ses taxes municipales).

Cette page ne transforme pas 0,75 % et 0,41 % en un taux annuel. Des droits de mutation impayés, la taxe de bienvenue, peuvent aussi placer un immeuble sur le chemin de l’encan de la Ville. Qui paie cette taxe dans une vente ordinaire, et le fait que les tranches changent chaque année, est dans Qui paie la taxe de bienvenue à Montréal?. Le rôle d’évaluation est un autre chiffre que les arrérages (Évaluation municipale ou valeur marchande : que vaut vraiment ma maison à Montréal?).

Que se passe-t-il si ce sont les taxes scolaires, et non les taxes de la Ville, qui sont impayées?

Sur l’île de Montréal, c’est un compte distinct. Le CGTSIM dit que, conformément à la Loi sur l’instruction publique, la taxe scolaire est imposée à tout propriétaire d’un immeuble imposable, et qu’il émet les comptes annuels de taxe scolaire après le 1er juillet de chaque année pour les propriétés imposables du territoire des centres de services scolaires et des commissions scolaires de l’île. Un compte se paie en un ou deux versements selon son montant. Pour 2026-2027, la page de paiement du CGTSIM donne le 3 août 2026 et, pour deux versements, le 2 novembre 2026. Elle dit qu’aucun avis supplémentaire n’est transmis pour le second versement. Des intérêts s’appliquent si un versement est en retard. Pour 2026-2027, le taux est de 7,00 %. Le CGTSIM dit que ce taux est celui du premier alinéa de l’article 28 de la Loi sur l’administration fiscale à la date de publication du taux de la taxe scolaire, qu’il est inscrit au compte chaque année, qu’il peut être modifié sans préavis le 1er juillet, et que les intérêts sont calculés quotidiennement. Il dit aussi que la Loi sur l’instruction publique ne permet aucune remise de taxe ou d’intérêt (Paiement du compte de taxe scolaire, CGTSIM).

La page de recouvrement du CGTSIM décrit ses propres étapes, et ce n’est pas l’avis de 78 $ de la Ville. Après les deux échéances, des rappels partent. Le compte n’est pas encore en recouvrement, mais les intérêts s’appliquent. Si le solde de l’année précédant la période en cours demeure impayé, une première lettre de recouvrement est transmise, habituellement en avril. Une ou un huissier peut ensuite remettre un relevé à la propriété. Le dossier peut passer à une firme externe d’huissiers, qui informe que des démarches en vertu de la Loi sur l’instruction publique peuvent comprendre la saisie et la vente des biens meubles, ou la vente de l’immeuble. Si le compte de taxe scolaire des deux années précédant la période en cours demeure impayé, un avis de vente de l’immeuble pour défaut de paiement des taxes scolaires est envoyé par courrier certifié, signé par la direction générale du CGTSIM, et il indique la date, l’heure et les modalités (Service de recouvrement, CGTSIM). Le CGTSIM dit que le compte municipal est celui de la Ville et que le compte de taxe scolaire de l’île est le sien. Cette page ne déplace pas un dollar de l’un à l’autre.

Quels papiers de taxes aident, et que peut-on faire?

Le compte de taxes municipales, et le compte de taxe scolaire. La page de la Ville sur la copie du compte, pour le service lu ici, montre le numéro de référence, les montants et les dates d’échéance. Elle ne montre pas les paiements déjà faits, les modifications en cours d’année, ni le code d’accès du solde en ligne. On peut l’ouvrir avec le numéro du compte de taxes ou l’adresse de l’immeuble, ou écrire à taxes@montreal.ca. La page anglaise de ce service dit que les copies couvrent l’année en cours et les deux années précédentes (Consulter une copie de son compte de taxes). Le service de solde montre s’il y a un montant à payer pour les taxes foncières et les droits de mutation. Il demande le numéro de compte de 8 chiffres et le code d’accès du compte annuel, et un paiement peut prendre jusqu’à deux semaines avant d’apparaître (Vérifier le solde de son compte de taxes). L’état de compte en ligne du CGTSIM montre s’il y a un montant dû. Tout avis de vente pour taxes, avis de taxes impayées ou lettre d’une ou d’un huissier va dans la même enveloppe. Les autres papiers que la ou le notaire utilise sont sur la page des documents déjà citée.

Trois chemins ne sont pas la même promesse. Vous pouvez payer à la Ville le solde que ses pages nomment, et l’immeuble peut sortir de la liste de vente. Vous pouvez vendre de la façon ordinaire, et la ou le notaire obtient les relevés officiels et peut payer le solde que le prix couvre. Si une hypothèque est aussi en retard, c’est une autre horloge (Retard de paiement hypothécaire au Québec : que se passe-t-il et pouvez-vous encore vendre?). Une proposition de consommateur ou une faillite est un autre dossier (Peut-on vendre sa maison pendant une proposition de consommateur ou une faillite au Québec?).

Une vente directe est un troisième chemin. Vendre sans la garantie légale est une clause de la promesse et de l’acte. Ce que cette clause fait, et ce qu’elle ne couvre pas, est dans Vendre une maison telle quelle au Québec.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il ne donne pas de conseil. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez des comptes en envoyant l’adresse : quels comptes sont en retard, et si un avis de vente pour taxes est arrivé. Il ne règle pas un compte de taxes lui-même. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer, et les arrérages que le prix couvre font partie de ce dossier. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, applique les lois au lot.