Retard de paiement hypothécaire au Québec : que se passe-t-il et pouvez-vous encore vendre?

Que se passe-t-il après des versements hypothécaires manqués au Québec?

Un versement manqué est un défaut. Éducaloi dit qu’une personne débitrice est en défaut lorsqu’elle n’accomplit pas ce qui a été promis, et donne un versement mensuel manqué comme exemple. La même page dit que le contrat peut nommer d’autres défauts. Laisser tomber l’assurance de la maison est l’exemple qu’Éducaloi utilise. L’ACFC dit que la défaillance hypothécaire, c’est ne pas respecter la convention, par exemple en manquant un versement régulier, et que la banque a alors le droit de recouvrer ce qui lui est dû. Ce recouvrement peut éventuellement mener à la vente forcée de la résidence. La convention est l’endroit qui énumère les clauses de défaut d’un prêt. Cette page n’inventera pas un nombre de versements manqués qui « ouvre » un dossier.

Vous restez propriétaire pendant que ce dossier s’ouvre. Le glossaire de l’AMF dit que la personne qui obtient le prêt continue d’être propriétaire de la maison, et que si le prêt n’est pas remboursé selon le contrat, la banque pourra saisir la maison et se payer. L’article 2748 est plus précis que cette phrase. Outre l’action personnelle et les mesures provisionnelles du Code de procédure civile, une personne créancière hypothécaire ne peut exercer que les droits de ce chapitre, et seulement si la personne débitrice est en défaut et que la créance est liquide et exigible : prendre possession du bien pour l’administrer, le prendre en paiement, le faire vendre sous contrôle de justice, ou le vendre elle-même. L’article 2749 dit que ces droits ne peuvent pas être exercés avant l’expiration du délai de délaissement de l’article 2758. Un versement manqué ne déplace pas le titre le lendemain matin.

Qu’est-ce qu’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire?

C’est l’avis que la personne créancière doit produire avant d’exercer un droit hypothécaire. Ce n’est pas le droit lui-même. L’article 2757 dit que la personne créancière produit un préavis au bureau de la publicité des droits, avec la preuve qu’il a été signifié à la personne débitrice et, le cas échéant, à la personne qui a constitué l’hypothèque et à toute autre personne contre laquelle le droit sera exercé. L’inscription du préavis est dénoncée selon le livre De la publicité des droits. Pour une maison, ce registre est le registre foncier. L’OACIQ décrit la même séquence : le préavis est signifié, puis publié avec la preuve de signification. Le guide du registre foncier pour ce préavis cite l’article 2757 et nomme quatre natures : prise de possession, prise en paiement, vente par le créancier, et vente sous contrôle de justice.

L’article 2758 dit ce que le préavis doit contenir. Il dénonce le défaut d’exécuter les obligations, et il rappelle le droit, le cas échéant, de la personne débitrice ou d’un tiers d’y remédier. Il indique le montant de la créance en capital et intérêts, s’il en existe, et le droit hypothécaire que la personne créancière entend exercer. Il décrit le bien. Il somme la personne contre qui le droit est exercé de délaisser le bien avant l’expiration du délai. Éducaloi ajoute un point que le préavis ne tranche pas : inscrire un préavis ne suffit pas pour exercer les droits. Si vous dites que le défaut n’est pas réel, la personne créancière doit encore le prouver, et l’inscription peut être contestée. L’index des immeubles du Registre foncier du Québec en ligne est l’endroit où un préavis publié peut être lu. Le numéro d’inscription, pas le jour où l’enveloppe est arrivée, est la date qui compte pour l’horloge plus bas.

Combien de temps avant que le prêteur puisse agir?

Sur une maison, 60 jours après l’inscription du préavis, sauf si le préavis dit que la personne créancière entend prendre possession du bien pour l’administrer. L’article 2758 compte le délai à partir de l’inscription. Il ne part pas du versement manqué, et il ne part pas du jour de la signification. Le même article fixe 20 jours pour un bien meuble, 30 jours pour un bien meuble grevé d’une hypothèque dont l’acte constitutif est accessoire à un contrat de consommation, et 10 jours si l’intention est de prendre possession. L’article 2749 interdit d’exercer le droit hypothécaire avant l’expiration de ce délai.

Une porte du tribunal peut s’ouvrir plus tôt. L’article 2767 dit que le délaissement est aussi forcé lorsque le tribunal, à la demande de la personne créancière, l’ordonne avant l’expiration du délai, s’il y a lieu de craindre que le recouvrement de la créance soit autrement mis en péril, ou si le bien peut dépérir ou se déprécier rapidement. Dans ces derniers cas, la personne créancière est autorisée à exercer ses droits immédiatement. La demande n’a pas à être signifiée d’abord, mais l’ordonnance l’est. Si l’ordonnance est ensuite annulée, la personne créancière doit rendre le bien ou remettre le prix de l’aliénation. Ce n’est pas le dossier ordinaire d’une maison. Une ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, est la personne qui lit si le préavis entre vos mains est le préavis de 60 jours ou autre chose.

Peut-on encore remédier au défaut après le préavis?

Oui. L’article 2761 dit que la personne débitrice, la personne contre qui le droit hypothécaire est exercé, ou toute autre personne intéressée, peut faire échec à l’exercice en payant à la personne créancière ce qui lui est dû, ou en remédiant à l’omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis et à toute omission ou contravention subséquente, et, dans l’un ou l’autre cas, en payant les frais engagés. Ce droit peut être exercé avant que le bien ait été pris en paiement ou vendu. Si le droit exercé est la prise de possession, il peut l’être à tout moment. Éducaloi énonce les mêmes deux chemins, payer ce qui est dû ou corriger le défaut, plus les frais, et dit qu’une négociation avec la personne créancière reste ouverte.

Les 60 jours et ce droit ne sont pas la même horloge. L’article 2749 est l’attente avant que la personne créancière puisse agir. L’article 2761 court jusqu’à la prise en paiement ou jusqu’à une vente, ce qui peut être plus tard que le 60e jour. L’OACIQ le dit en moins de mots : payer dans le délai rend le recours inutile. Le Code est la règle la plus large. Cette page ne citera pas un tarif pour l’huissier, l’inscription ou l’annulation. Ces frais font partie de ce que l’article 2761 exige de payer, et le préavis plus l’état de compte de la personne créancière sont les chiffres d’un dossier.

Quelle est la différence entre le délaissement volontaire et le délaissement forcé?

Le délaissement, c’est remettre le bien pour que la personne créancière exerce le droit nommé dans le préavis. Le préavis le demande. Le préavis n’est pas une ordonnance de quitter, et ce n’est pas un titre. L’article 2764 dit que le délaissement est volontaire lorsque, avant l’expiration du délai indiqué dans le préavis, la personne contre qui le droit est exercé abandonne le bien pour que la personne créancière en prenne possession, ou consent par écrit à le remettre au moment convenu. Si le droit est la prise en paiement, ce délaissement volontaire est constaté dans un acte consenti par la personne qui délaisse et accepté par la personne créancière.

Le délaissement est forcé lorsque le tribunal l’ordonne. L’article 2765 dit que le tribunal le fait après avoir constaté la créance, le défaut de la personne débitrice, le refus de délaisser volontairement et l’absence d’un motif valable d’opposition. Le jugement fixe le délai pour délaisser, la façon de le faire et la personne en faveur de qui il est exécuté. L’article 2781 ajoute que, si le défaut n’a pas été corrigé et que le paiement n’a pas été fait dans le délai imparti pour délaisser, la personne créancière prend le bien en paiement par l’effet de ce jugement, ou par l’acte volontaire accepté, à moins qu’une personne créancière de rang postérieur ou la personne débitrice n’ait exigé une vente. Le jugement, ou l’acte accepté, est le titre de la personne créancière. Signer un délaissement n’est pas une réponse banale à une lettre. Une ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, lit cet acte avant que quiconque le signe. Cette page ne vous dira ni de le signer ni de le refuser.

Peut-on encore vendre la maison soi-même avant que le prêteur la prenne?

Oui, si la personne créancière est payée ou si elle consent. L’article 2760 dit qu’une aliénation volontaire du bien grevé, faite après l’inscription du préavis, est inopposable à la personne créancière, à moins que la personne qui achète, avec le consentement de la personne créancière, n’assume personnellement la dette, ou qu’une somme suffisante pour couvrir la dette, les intérêts dus et les frais engagés ne soit consignée. En mots simples : vous pouvez encore vendre, et la personne créancière est payée à même le prix, ou elle consent à une reprise de la dette. Une entente privée qui ne fait ni l’un ni l’autre n’efface pas le préavis. L’OACIQ note que la personne créancière veut en général être payée, et qu’une vente avant l’expiration du délai peut la rembourser. Notre page plus courte (Reprise de finance : maison et hypothèque en retard à Montréal) dit la même limite en moins de mots. La « reprise de financement », c’est l’assumption de cet article. C’est une conversation avec la personne créancière, pas un droit qui apparaît parce qu’une personne acheteuse a été trouvée.

Une vente que vous faites vous laisse en général la valeur au-dessus de la dette. La prise en paiement ne le fait pas. Une fois le bien pris en paiement, l’article 2781 fait du jugement ou de l’acte accepté le titre, et l’article 2782 dit que la prise en paiement éteint l’obligation. La personne créancière devient propriétaire du bien, et l’article 2783 fait remonter cette propriété à l’inscription du préavis, libre des hypothèques publiées après la sienne. La valeur au-dessus de la dette ne vous est pas remise en argent. L’article 2778 ajoute un frein : si, au moment de l’inscription du préavis, la moitié ou plus de l’obligation garantie par l’hypothèque était déjà payée, la prise en paiement exige l’autorisation du tribunal, sauf délaissement volontaire. Dans le délai imparti pour délaisser, l’article 2779 permet à vous, ou à une personne créancière hypothécaire de rang postérieur, d’exiger que la personne créancière abandonne la prise en paiement et vende le bien, ou le fasse vendre sous contrôle de justice. La personne qui l’exige doit d’abord inscrire un avis, rembourser les frais et avancer les sommes nécessaires à la vente. Une personne créancière de rang postérieur qui exige la vente doit en plus donner caution que le prix paiera la créance au complet. L’article 2780 dit que la personne créancière requise de vendre doit vendre, à moins qu’elle ne préfère désintéresser les personnes créancières de rang postérieur qui ont inscrit l’avis ou, si c’est vous qui l’avez inscrit, à moins que le tribunal n’autorise la prise en paiement aux conditions qu’il détermine.

La vente par la personne créancière elle-même est un droit étroit. L’article 2784 le permet à la personne créancière qui détient une hypothèque sur les biens d’une entreprise, après le délaissement, de gré à gré, par appel d’offres ou aux enchères. L’article 2785 dit que cette vente se fait sans retard inutile, à un prix commercialement raisonnable, et dans l’intérêt de la personne contre qui le droit est exercé. Une maison qui n’est pas un bien d’entreprise n’est pas cet article. La vente que le Code décrit pour le cas ordinaire est la vente sous contrôle de justice. L’article 2791 dit que le tribunal désigne la personne qui y procédera, fixe les conditions et les charges, indique si elle peut se faire de gré à gré, par appel d’offres ou aux enchères, et peut, après s’être enquis de la valeur, fixer une mise à prix. Cette personne doit être indépendante des intéressés et avoir les compétences pour vendre. L’article 742 du Code de procédure civile dit que cette vente, distincte de la vente pour exécuter un jugement, est sous la responsabilité de la personne désignée par l’article 2791. Notre article sur un remboursement ordinaire (Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?) explique comment la ou le notaire paie une hypothèque à même le prix lorsque les montants la couvrent.

Qu’arrive-t-il au solde ou à l’insuffisance?

Cela dépend du droit exercé. La prise en paiement éteint l’obligation. C’est le premier alinéa de l’article 2782. Le second alinéa dit que la personne créancière qui a pris le bien en paiement ne peut pas réclamer ce qu’elle paie à une personne créancière prioritaire ou à une personne créancière hypothécaire qui lui est préférable, et qu’elle n’a pas de subrogation contre l’ancienne personne débitrice pour ce paiement. Une vente est autre chose. L’article 2760 exige encore que la dette, les intérêts dus et les frais soient couverts, ou qu’il y ait une reprise que la personne créancière accepte, avant que la vente puisse lui être opposée. Le Code ne donne pas à une vente la phrase d’extinction que l’article 2782 donne à la prise en paiement. L’article 2748 conserve l’action personnelle à côté des droits hypothécaires. Si le prix ne couvre pas la créance, cette page n’inventera pas le solde impayé et ne dira pas qu’il disparaît. La personne créancière, la ou le notaire et, si un dossier judiciaire est ouvert, le tribunal sont ceux qui disent ce qui reste.

Si le prix est plus élevé, ce qui reste est ce qui demeure après le paiement de la personne créancière hypothécaire et des droits publiés de rang antérieur. Éducaloi explique que les hypothèques publiées en premier sont payées avant celles qui sont publiées plus tard. Le gouvernement du Québec dit que, une fois le prêt remboursé, une ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, prépare le document qui radie l’hypothèque au registre foncier, que seules ces personnes peuvent le préparer, et que les honoraires et les frais de publication sont habituellement à la charge de la personne emprunteuse. Une vente est un des moments où cette radiation est souvent exigée. La Chambre des notaires distingue la quittance, qui est la reconnaissance du paiement intégral par la personne créancière, de la mainlevée, qui autorise l’officier de la publicité des droits à radier l’hypothèque sans cette reconnaissance. Notre article sur les frais (Les vrais frais pour vendre une maison au Québec) place la radiation et une pénalité de remboursement anticipé à côté des autres frais d’une vente. L’ACFC s’attend à ce qu’une banque, lorsque vous risquez une défaillance et que vous vendez votre résidence principale, renonce à la pénalité de remboursement anticipé. C’est une attente envers un prêteur sous réglementation fédérale. Ce n’est pas une clause que cette page peut faire appliquer, et une caisse ou un prêteur privé n’entre pas dans cette attente fédérale du seul fait que la phrase existe. Si une faillite ou une proposition de consommateur est aussi en vue, le syndic autorisé en insolvabilité doit être dans la conversation avant qu’un acte soit signé (Vendre une maison en faillite ou avant une proposition). Une vente n’est pas une façon de cacher l’équité.

Que peut-on demander au prêteur avant d’en arriver à un préavis?

Appelez le prêteur avant le préavis, et appelez encore si le préavis est déjà inscrit. L’ACFC s’attend à ce que les banques, et les autres prêteurs hypothécaires sous réglementation fédérale, aident une personne qui a une hypothèque résidentielle sur sa résidence principale et qui risque de manquer des versements en raison de circonstances exceptionnelles. Les exemples que l’ACFC donne sont l’effet combiné d’un endettement élevé des ménages, d’une hausse du coût de la vie et de hausses rapides des taux d’intérêt. Si une mesure d’allègement est offerte, le prêteur devrait expliquer, clairement et avant votre consentement, le solde dû avant la mesure, l’effet sur le coût total en dollars, l’effet sur l’amortissement, le nouveau versement, le nouveau taux et son type, et la date de la modification. Un consentement exprès est exigé. Pendant que vous et la banque cherchez une solution, l’ACFC s’attend à un allègement temporaire qui peut comprendre la renonciation à une pénalité sur un paiement forfaitaire fait pour éviter un amortissement négatif, la renonciation à cette pénalité lorsque vous vendez la résidence principale, la renonciation à des frais internes pour une période limitée au début de la mesure, et l’absence d’intérêts sur les intérêts pour une période limitée si la mesure cause un amortissement négatif.

Un report de paiements est l’une de ces mesures, et il n’est pas automatique une fois que le retard est pris. L’ACFC le décrit comme une entente pour retarder les versements pendant une période déterminée, en général jusqu’à quatre mois. Ensuite, vous devez plus qu’avant, le versement peut être plus élevé, et l’amortissement peut être plus long. Les sommes reportées peuvent coûter des milliers de dollars sur la durée du prêt. L’ACFC dit qu’un report peut être obtenu seulement si l’hypothèque est à jour et en règle, qu’elle porte sur la résidence principale, que la difficulté vient de circonstances exceptionnelles et que vous risquez une défaillance. Un prêt déjà en retard peut échouer à la première condition. Demandez. Ne supposez pas que le report est encore ouvert. Allonger l’amortissement pour réduire le versement peut ajouter des dizaines de milliers de dollars d’intérêt. L’ACFC dit d’y penser à deux fois. Vendre est une option que l’ACFC nomme lorsque la difficulté est grave, et le prêteur devrait expliquer ce que vendre veut dire dans votre situation. Une caisse du Québec ou un prêteur privé suit son contrat et le Code civil. Ce paragraphe ne les fait pas entrer dans les attentes fédérales. La page de l’AMF sur la fraude hypothécaire dit que, en difficulté financière, on parle au prêteur actuel pour modifier certaines conditions, et elle met en garde contre une « aide » qui demande de céder la maison pour un temps, ou d’y consentir une hypothèque, tout en restant locataire. Dans le schéma que l’AMF décrit, l’équité finit entre les mains de l’autre personne.

Où trouver de l’aide, et une vente à Bruce peut-elle suivre votre date?

La page d’Éducaloi sur les hypothèques est de l’information générale sur le droit du Québec, et elle dit de consulter une ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, pour les règles d’un dossier. La page du gouvernement du Québec sur la fin d’une hypothèque, mise à jour le 21 novembre 2025, dit que ces mêmes professions préparent la radiation. La Chambre des notaires explique la quittance et la mainlevée. Le registre foncier montre si un préavis est publié. La page de l’OACIQ sur le préavis reprend les articles 2757, 2758 et 2760 à l’intention des courtiers; lorsqu’une phrase y est plus courte que l’article, c’est l’article qu’il faut suivre. Les pages de l’ACFC couvrent ce qu’un prêteur sous réglementation fédérale devrait discuter. Le glossaire de l’AMF est la description québécoise d’une hypothèque, et sa page sur la fraude est l’avertissement sur le fait de céder la maison.

Un versement manqué peut apparaître à un dossier de crédit. L’ACFC dit qu’un dossier de crédit peut comprendre de l’information sur l’hypothèque et l’historique des versements, et si les versements ont été faits à temps ou oubliés. Elle dit que la cote augmente lorsque les factures sont payées à temps et qu’elle diminue lorsque des versements sont oubliés ou qu’il y a trop de dettes. Les cotes vont en général de 300 à 900. L’ACFC ne publie pas une baisse de points pour un seul versement hypothécaire manqué, donc cette page n’en inventera pas. Il y a une règle distincte pour un oubli convenu : si la banque a accepté que vous puissiez manquer des versements dans une mesure d’allègement, l’ACFC s’attend à ce que cet oubli convenu ne soit pas déclaré aux bureaux de crédit. La page de l’AMF sur le dossier de crédit dit que le dossier comprend les habitudes de remboursement des prêts, prêts hypothécaires compris, et qu’un compte peut être ouvert et consulté gratuitement en ligne chez Equifax et TransUnion. Certains autres produits que ces agences vendent sont payants. Si la faillite est plutôt le chemin, c’est le dossier du syndic, pas celui d’une personne qui achète.

Bruce Malcolm achète la maison lui-même, à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et cette page n’est pas un avis juridique. L’offre est un prix comptant versé chez le notaire. Elle ne reprend pas l’hypothèque, et elle n’arrête pas une prise en paiement. Il n’y a pas de défilé de visites. Le jour que vous nommez devient un jour de signature seulement lorsque la ou le notaire peut recevoir l’acte et que la personne créancière accepte encore le paiement. Cette page ne promet pas que ce jour tombe dans les 60 jours. Mentionnez le retard en envoyant l’adresse (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas. Notre article sur le délai (En combien de temps peut-on vendre une maison à Montréal?) explique pourquoi le dossier de la ou du notaire, pas un souhait, fixe ce jour, et notre article sur le départ (Quand faut-il quitter sa maison après la vente au Québec?) traite de la date d’occupation une fois qu’un acte est vraiment signé.