Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?

Faut-il rembourser son hypothèque avant de vendre sa maison au Québec?

Non. Vous n’avez pas besoin d’avoir l’argent en main avant la vente. La Chambre des notaires du Québec explique que le notaire doit s’assurer que le prêt de la personne qui vend est remboursé au complet pour que la vente ait lieu, et qu’il le fait avec l’argent de la vente : il rembourse directement votre prêteur à même le prix payé par la personne qui achète. Il obtient ensuite la radiation de l’hypothèque et la publie au Registre foncier.

L’ACFC le dit aussi clairement : une quittance hypothécaire est nécessaire quand vous vendez votre propriété. Le prêteur ne renonce pas de lui-même à ses droits, c’est pourquoi le notaire s’en occupe dans le cadre de la vente. Si vous avez une marge de crédit hypothécaire liée au prêt, l’ACFC précise qu’elle doit aussi être remboursée et fermée.

Que fait le notaire avec mon hypothèque à la signature?

La Chambre des notaires énumère les étapes facturées à la personne qui vend : l’obtention de l’état de compte du créancier hypothécaire, le remboursement du prêt, la préparation de l’acte de radiation et sa publication au Registre foncier. Le gouvernement du Québec ajoute que seuls les notaires et les avocats peuvent préparer ce document, et que des frais s’appliquent pour le publier.

L’ordre compte pour votre compte bancaire. L’argent de la personne qui achète est versé au notaire, qui paie à votre prêteur le montant de l’état de compte, puis vous remet le solde. Notre article sur le départ après la vente (Quand faut-il quitter sa maison après la vente au Québec?) explique pourquoi ce solde arrive habituellement quelques jours après la signature plutôt que le jour même. L’état de compte figure aussi dans notre article sur les documents (Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?). Vous donnez les renseignements sur votre prêt au notaire, qui demande l’état de compte au prêteur.

Quittance ou mainlevée : quelle est la différence?

Les deux permettent de radier l’hypothèque, mais elles ne disent pas la même chose. La Chambre des notaires explique que la quittance est la reconnaissance signée par le créancier qu’il a été entièrement remboursé, ce qui permet ensuite la radiation. La mainlevée est l’autorisation donnée par le créancier à l’Officier de la publicité des droits de radier l’hypothèque, sans reconnaître de paiement.

Selon la Chambre des notaires, les mainlevées sont aujourd’hui plus fréquentes que les quittances. Votre notaire vous dira laquelle sera utilisée dans votre dossier. Le Registre foncier les traite comme deux réquisitions distinctes en vertu du Code civil du Québec (Code civil du Québec, article 3065 pour la quittance, Code civil du Québec, article 3059 pour la mainlevée).

Qui paie le notaire pour la radiation de l’hypothèque?

Vous, en tant que personne qui vend. La Chambre des notaires indique que la radiation du prêt hypothécaire est « à la charge du vendeur », même si c’est habituellement la personne qui achète qui choisit le notaire, et que le notaire agit pour les deux parties. Votre part de la facture comprend les honoraires, les débours comme les frais de publication, ainsi que la TPS et la TVQ. Il n’existe pas de tarif obligatoire : le Code de déontologie des notaires exige des honoraires justes et raisonnables. Demandez une soumission.

Votre prêteur peut aussi facturer ses propres frais de quittance. Lorsque ces frais ne sont pas encadrés par une règle provinciale, l’ACFC indique qu’ils vont généralement de zéro à 400 $, et les prêteurs sous réglementation fédérale doivent les divulguer dans votre contrat. Notre article sur les frais de vente (Les vrais frais pour vendre une maison au Québec) les place à côté des autres coûts d’une vente.

Vais-je payer une pénalité si je vends avant la fin de mon terme?

Souvent, oui, avec un prêt fermé. L’ACFC précise qu’une pénalité de remboursement anticipé peut s’appliquer lorsque vous remboursez la totalité de votre prêt avant la fin du terme, y compris quand vous vendez votre maison. Un prêt ouvert peut être remboursé en tout temps sans pénalité, mais l’AMF rappelle qu’il comporte habituellement un taux plus élevé.

Le type de taux change la formule habituelle. Pour un prêt fermé à taux variable, l’AMF indique que la pénalité correspond généralement à trois mois d’intérêts. Pour un prêt fermé à taux fixe, c’est habituellement le plus élevé des deux montants entre trois mois d’intérêts et le différentiel de taux d’intérêt (DTI), et les prêteurs utilisent souvent leurs taux affichés dans ce calcul. L’ACFC ajoute que le DTI est habituellement retenu quand votre taux est plus élevé que les taux actuels et que votre contrat a été signé il y a moins de cinq ans. Notre article sur les frais reprend l’exemple chiffré de l’ACFC.

Deux autres éléments peuvent s’ajouter. L’AMF mentionne des frais d’administration et d’autres frais, et une partie de la remise en argent reçue à la signature du prêt peut devoir être remboursée. Votre contrat devrait préciser le mode de calcul, et les prêteurs sous réglementation fédérale doivent l’indiquer dans l’encadré informatif. Votre prêteur peut vous donner le montant exact pour votre date de signature. L’ACFC suggère aussi de vérifier si vos privilèges de remboursement anticipé peuvent réduire la pénalité avant de rompre le prêt.

Puis-je transférer mon hypothèque à ma prochaine maison ou à la personne qui achète?

Parfois. Un prêt hypothécaire transférable, explique l’ACFC, vous permet de reporter votre solde, votre taux et vos conditions sur la maison que vous achetez ensuite, ce qui peut éviter la pénalité. Vérifiez auprès de votre prêteur si le vôtre est admissible et quelles restrictions s’appliquent. L’ACFC précise que si votre nouvelle maison coûte moins que le montant de votre prêt, une pénalité peut quand même s’appliquer.

La prise en charge va dans l’autre sens : la personne qui achète reprend votre prêt, et ses conditions restent les mêmes. Selon l’ACFC, c’est généralement possible avec la plupart des prêts à taux fixe, mais pas avec les prêts à taux variable ni les marges de crédit hypothécaires. Le prêteur doit approuver la personne qui achète et peut facturer des frais. Dans certaines provinces, la personne qui vend peut demeurer responsable si l’autre cesse de payer, à moins que le prêteur ne la libère. L’AMF décrit les mêmes possibilités de transfert et mentionne que des frais d’administration et juridiques peuvent s’appliquer. Avant de compter sur l’une ou l’autre option, demandez à votre prêteur et à votre notaire comment elle fonctionnerait avec votre contrat.

Et si je dois plus que la valeur de ma maison?

Dans ce cas, le prix de vente ne couvre pas le remboursement, et l’écart doit être réglé avant que le notaire puisse conclure. Comme le notaire doit s’assurer que le prêt est remboursé au complet pour que la vente ait lieu (Chambre des notaires), la différence doit venir d’ailleurs : de vos propres fonds à la signature, par exemple, ou d’une entente acceptée par votre prêteur. Un prêteur n’est pas tenu d’accepter moins que ce qui lui est dû. Parlez-lui tôt et demandez à votre notaire ce que l’acte exige.

Si des paiements sont aussi en retard, notre page sur la reprise de finance (Reprise de finance : maison et hypothèque en retard à Montréal) explique le préavis de 60 jours prévu à l’article 2758 du Code civil du Québec (Code civil du Québec, article 2758) et ce qu’une vente peut encore changer à cette étape.

Comment l’hypothèque s’arrime-t-elle aux dates de signature et de départ?

Le remboursement est calculé pour le jour de la signature de l’acte : le notaire demande à votre prêteur un état de compte à cette date. D’ici là, votre contrat de prêt continue de s’appliquer normalement. Si vous achetez une autre maison, le moment des deux actes se planifie avec votre prêteur, votre notaire et l’autre partie. Notre article sur les délais (En combien de temps peut-on vendre une maison à Montréal?) décrit la durée habituelle de chaque étape. L’article sur le départ traite de la date d’occupation et du moment où l’argent arrive.

Peut-on vendre une maison hypothéquée à Bruce?

Oui. Bruce Malcolm est un acheteur privé de maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il n’est ni courtier, ni agent, ni évaluateur. Son offre est un achat comptant, pas une prise en charge de votre prêt : le notaire rembourse votre prêteur à même le prix à la signature, comme pour toute autre vente. Il n’y a pas de visites, et vous choisissez la date de signature dès que le notaire peut signer, ce qui facilite l’arrimage avec les chiffres de votre prêteur. Vous pouvez demander une offre pour votre adresse (demander une offre) et la comparer à votre état de compte avant de décider quoi que ce soit.