Une charge publiée empêche-t-elle la vente?

Non. L’article 2660 dit que l’hypothèque suit la maison. Éducaloi dit que la personne qui vend doit faire radier une hypothèque légale. La clôture habituelle paie les charges que le prix couvre et publie la radiation consentie par la personne créancière.

Une charge de construction peut-elle exister avant d’être au registre?

Oui, pendant 30 jours après la fin des travaux, même si elle n’a pas été publiée (article 2727). Elle n’est conservée que si un avis désignant l’immeuble et indiquant le montant est inscrit dans ce délai et signifié à la personne propriétaire.

L’hypothèque du syndicat couvre-t-elle chaque charge de condo?

Le texte actuel des articles 2724 et 2729 parle des charges communes. L’avis n’a d’effet qu’à compter de l’inscription, et seulement après plus de 30 jours de défaut. Selon l’article 1069, le syndicat a 15 jours pour fournir l’état à la personne qui se propose d’acheter, faute de quoi elle n’est pas tenue de payer ces charges communes.

Que faire si la personne créancière ne signe pas de mainlevée?

La radiation exige le consentement du titulaire du droit (article 3059), sauf une règle comme l’article 3061 ou une ordonnance du tribunal. L’article 2731 permet au tribunal d’autoriser une autre sûreté et d’ordonner la radiation, sauf pour l’État et les personnes morales de droit public. La ou le notaire dit quel chemin convient à l’avis.

Est-ce un avis juridique?

Non. C’est de l’information générale sur une vente au Québec. La ou le notaire l’applique au lot, aux avis et au prix.

Une charge sur le titre

Peut-on vendre une maison grevée d’une hypothèque légale au Québec?

En brefOui, une maison grevée d’une hypothèque légale peut en général se vendre. La ou le notaire paie les charges que le prix couvre et publie la radiation consentie, pour que la personne qui achète ait un titre libre. C’est de l’information générale, pas un avis juridique.

Maison à Montréal avec une hypothèque légale, vendue pour que la ou le notaire puisse libérer le titre

On pose la question lorsqu’une personne qui a fait des travaux sur la maison n’a pas été payée, qu’un syndicat de condo a publié un avis, qu’un jugement a été inscrit, ou que le compte de taxes est en retard. Au Québec, la charge est en général une hypothèque, et une hypothèque publiée suit la maison. Cette page suit le Code civil du Québec, les pages du gouvernement du Québec sur le registre foncier, et Éducaloi. C’est de l’information générale, pas un avis juridique. La ou le notaire lit le lot et les avis avant de recevoir l’acte.

Peut-on vendre une maison qui porte une hypothèque légale?

Oui, en général. L’article 2660 du Code civil du Québec dit qu’une hypothèque est un droit réel sur un bien affecté à l’exécution d’une obligation. Elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, et d’être préféré sur le produit de la vente, suivant le rang fixé dans le Code (Code civil du Québec, article 2660). La vente n’est pas interdite. La charge reste sur la maison tant qu’elle n’est pas radiée.

Éducaloi dit que la personne qui vend doit informer la personne qui achète des hypothèques légales qui grèvent la maison et doit les faire radier (L’hypothèque immobilière). Dans une vente signée, la façon habituelle de le faire est chez la ou le notaire : le prix paie les charges qu’il couvre, et la quittance ou la mainlevée de la personne créancière est publiée pour que la personne qui achète prenne le lot sans cette charge. Une hypothèque conventionnelle, y compris une deuxième, se paie de la même façon. Ce remboursement est le sujet de Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?.

Quels types de charges existent au Québec?

L’article 2724 dit que seules quatre sortes de créances peuvent donner lieu à une hypothèque légale. Ce sont les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, et certaines autres créances de l’État ou de personnes morales de droit public spécialement prévues dans des lois particulières; les créances des personnes qui ont participé à la construction d’un immeuble ou à des travaux qui y ont été faits; la créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes; et les créances qui résultent d’un jugement (Code civil du Québec, article 2724). Une deuxième hypothèque ou une marge de crédit n’est pas dans cette liste. C’est une hypothèque que la personne propriétaire a consentie.

L’hypothèque légale de l’État ou d’une personne morale de droit public n’a d’effet qu’à compter de son inscription. L’avis indique la loi qui l’accorde, le bien, la cause et le montant, et il est signifié à la personne débitrice (Code civil du Québec, article 2725). L’hypothèque du syndicat grève la fraction de la personne copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes, et elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription de l’avis (Code civil du Québec, article 2729). La personne créancière qui a obtenu d’un tribunal du Québec un jugement condamnant au paiement d’une somme d’argent peut acquérir une hypothèque légale sur les biens meubles ou immeubles de la personne débitrice en inscrivant un avis qui décrit le bien et indique le montant. L’avis doit être signifié à la personne débitrice (Code civil du Québec, article 2730). L’hypothèque immobilière que la personne propriétaire consent doit, à peine de nullité absolue, être constituée par acte notarié en minute (Code civil du Québec, article 2693).

Comment vérifier ce qui est publié sur la propriété?

L’Index des immeubles du Registre foncier du Québec réunit les transactions et les droits publiés pour un lot : les transferts, les déclarations de copropriété, et les hypothèques et servitudes qui peuvent l’affecter. Il faut le numéro de lot. Pour un lot plus ancien, il faut aussi le nom du cadastre et la circonscription foncière. La carte interactive gratuite, sur la page d’accueil du registre, fonctionne pour les lots de 1 000 000 et plus. Pour un lot plus ancien, la même page dit de communiquer avec la municipalité, ou de consulter le rôle d’évaluation municipale en ligne si la ville offre ce service. La consultation de l’index exige un compte client, et la page dit que des frais sont exigés. Elle dit aussi que la lecture de l’index ne suffit pas toujours, parce que les actes eux-mêmes doivent être lus, et que l’avis d’une personne professionnelle du droit peut être requis (Consulter l’historique d’une propriété). Le registre en ligne est le Registre foncier du Québec en ligne.

Le Registre des droits personnels et réels mobiliers, le RDPRM, est un autre registre. Le gouvernement du Québec dit qu’il sert à savoir si certains biens ont été donnés en garantie ou font l’objet d’une dette (Registres légaux). Ce n’est pas le registre de la maison. Dans une vente, le dossier de la ou du notaire est la lecture que le gouvernement du Québec dit que l’index seul peut ne pas remplacer. Les papiers de ce dossier sont dans Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?. Une limite tient dans la même phrase : une hypothèque légale de la construction peut exister pendant 30 jours après la fin des travaux même si elle n’a pas été publiée, donc un index vide ne prouve pas qu’aucune charge n’existe.

Comment fonctionne une hypothèque légale de la construction, et quand s’éteint-elle?

L’article 2726 dit que cette hypothèque ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur de l’architecte, de l’ingénieur, du fournisseur de matériaux, de l’ouvrier, de l’entrepreneur ou du sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par la personne propriétaire, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier (Code civil du Québec, article 2726). L’article 2728 dit qu’elle garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services. Lorsque ces personnes n’ont pas elles-mêmes contracté avec la personne propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat (Code civil du Québec, article 2728). L’article 2952 fait prendre rang à ces hypothèques avant toute autre hypothèque publiée, pour cette plus-value, et elles viennent en concurrence entre elles, proportionnellement à la valeur de chacune des créances (Code civil du Québec, article 2952).

L’article 2727 dit que l’hypothèque subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance est inscrit, et cet avis doit être signifié à la personne propriétaire. Elle s’éteint six mois après la fin des travaux, à moins que, pour la conserver, la personne créancière ne publie une action contre la personne propriétaire ou n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (Code civil du Québec, article 2727). L’article 3061 est la demande de radiation de l’inscription. Toute personne intéressée peut la présenter lorsque, dans les six mois qui suivent la plus tardive de la date de l’inscription et de la date de la fin des travaux, aucune action n’a été intentée et publiée et aucun préavis n’a été publié. La demande doit faire état des causes de radiation et être accompagnée de la preuve qu’elle a été signifiée aux personnes créancières au moins 10 jours avant sa présentation à l’officier de la publicité foncière (Code civil du Québec, article 3061). Cette page n’invente pas une date pour la « fin des travaux ». La ou le notaire lit le dossier. L’exemple d’Éducaloi, pour un condo acheté sur plan, est que les personnes embauchées pour les travaux ont jusqu’à 30 jours après la fin des travaux pour publier l’hypothèque, et que l’on peut demander à la ou au notaire de conserver une partie de l’argent jusqu’à 30 jours après la fin des travaux (Acheter un condo sur plan). Cet exemple n’est pas une règle que cette page étend à chaque revente.

Qu’en est-il des charges de condo impayées, ou des taxes municipales ou scolaires impayées?

Le texte actuel des articles 2724 et 2729 parle des charges communes. L’avis du syndicat doit indiquer la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription, et le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et des deux années qui suivent. Il n’a d’effet qu’à compter de cette inscription, et seulement contre la fraction d’une personne copropriétaire en défaut depuis plus de 30 jours. L’article 3061 dit que l’inscription est radiée, à la réquisition de toute personne intéressée, à l’expiration de trois ans de sa date, à moins qu’une action n’ait été préalablement intentée et publiée. L’article 1069 dit que la personne qui acquiert la fraction est tenue au paiement, avec les intérêts, de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition. La personne qui se propose d’acquérir peut demander au syndicat un état. Le syndicat en avise au préalable la personne propriétaire, et la personne qui se propose d’acheter n’est tenue au paiement de ces charges communes que si le syndicat lui fournit l’état dans les 15 jours de la demande. L’état est ajusté selon le dernier budget annuel (Code civil du Québec, article 1069). Éducaloi dit que si les frais ne sont pas encore payés au moment de la vente, c’est la personne qui achète qui devra les payer, et que la ou le notaire peut retenir une partie du prix pour payer le syndicat.

Les impôts fonciers impayés sont une créance prioritaire, pas automatiquement une hypothèque publiée. L’article 2651 nomme, parmi les créances prioritaires, les créances des municipalités, des centres de services scolaires et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sur les immeubles qui y sont assujettis, et certaines autres taxes municipales qu’une loi particulière prévoit (Code civil du Québec, article 2651). L’article 2657 dit que les créances prioritaires prennent rang avant les hypothèques mobilières ou immobilières (Code civil du Québec, article 2657). La page de notification du registre foncier énumère deux événements fiscaux qui peuvent produire une lettre : un avertissement de vente d’un immeuble à la suite du non-paiement des taxes municipales, et un immeuble qui a été mis aux enchères, puis vendu pour défaut de paiement de l’impôt foncier (Réception d’une notification du registre foncier). La façon dont les taxes de l’année sont ajustées à la signature est dans Les vrais frais pour vendre une maison au Québec.

Que faire si vous contestez la charge?

L’inscription d’un droit est radiée du consentement du titulaire ou du bénéficiaire de ce droit (Code civil du Québec, article 3059). L’article 3065 dit que la quittance totale d’une créance emporte le consentement à la radiation, et que la quittance partielle n’entraîne que le consentement à une réduction équivalente. La personne créancière est tenue de faire inscrire la quittance si elle reçoit une somme suffisante pour acquitter les frais d’inscription et les frais d’acheminement de la réquisition, et elle ne peut exiger aucune autre somme (Code civil du Québec, article 3065). Le registre foncier explique les deux chemins volontaires. La quittance totale est la reconnaissance, par la personne créancière, que les sommes dues ont été reçues. La quittance partielle ne reconnaît qu’une partie, et l’hypothèque demeure pour le solde, de sorte que le montant de la réduction doit être indiqué. La mainlevée est le consentement de la personne créancière à renoncer au bénéfice de l’inscription, et les droits à radier doivent être identifiés (Quittance et mainlevée). Négocier une libération, c’est obtenir l’un de ces actes.

Si la personne créancière ne consent pas, l’article 2731 ouvre un chemin devant le tribunal, sauf pour une hypothèque légale de l’État ou d’une personne morale de droit public. À la demande de la personne propriétaire, le tribunal peut déterminer le bien que l’hypothèque pourra grever, réduire le nombre de ces biens, ou permettre de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement, puis ordonner la radiation de l’inscription (Code civil du Québec, article 2731). L’article ne dit pas que le tribunal réduit le montant de la créance. Pour un condo acheté sur plan, l’exemple de retenue d’Éducaloi est plus haut. Pour des charges communes impayées, Éducaloi dit que la ou le notaire peut retenir une partie du prix pour payer le syndicat. La ou le notaire dit lequel de ces chemins convient à l’avis qui est vraiment publié.

Que faire si les dettes dépassent la valeur de la maison?

Alors une quittance totale n’est pas quelque chose que le prix peut acheter. L’article 3065 limite la quittance partielle à une réduction équivalente, de sorte que l’inscription demeure pour le solde impayé. La radiation sans paiement complet exige le consentement du titulaire selon l’article 3059, ou une ordonnance du tribunal selon l’article 2731 lorsque cet article s’applique. Éducaloi dit que si le prix de vente ne suffit pas à payer la dette garantie par l’hypothèque, la personne créancière peut entreprendre des démarches pour recouvrer ce qui reste impayé, et donne l’exemple d’une banque qui fait vendre la maison. Une personne créancière n’est pas tenue d’accepter moins. Le consentement, ou le jugement, doit être au dossier de la ou du notaire avant que la charge puisse être radiée pour une somme plus petite.

Si des versements sur une hypothèque sont déjà en retard, le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire est une horloge distincte. Ce que fait ce préavis, et ce qu’une vente peut encore payer, est dans Retard de paiement hypothécaire au Québec : que se passe-t-il et pouvez-vous encore vendre?.

Une charge rend-elle plus difficile une vente rapide, ou telle que la maison est?

La charge n’ajoute pas de visites, et elle n’exige pas que la maison soit vidée ou remise en ordre d’abord. Elle ajoute un travail que la ou le notaire ne peut pas sauter : l’index, l’état de compte de la personne créancière, et une quittance ou une mainlevée pour chaque charge publiée que le prix paie. Une hypothèque de la construction qui est encore dans les 30 jours de l’article 2727 peut exister sans ligne à l’index, de sorte que la ou le notaire peut aussi laisser passer ce délai ou retenir une somme, comme dans l’exemple d’Éducaloi pour un condo sur plan. La date de signature n’est ferme que lorsque ce dossier est prêt.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et cette page n’est pas un avis juridique. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Un acheteur privé peut signer à une date qui laisse à la ou au notaire le temps de régler les charges que le prix couvre. Ce que veut dire une vente telle quelle est dans Vendre une maison telle quelle au Québec. Envoyez l’adresse lorsque vous voulez un chiffre (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.

Travaux sur l’immeuble

Ce que dit le Code. Seulement pour les personnes nommées, et elle peut exister sans publication pendant 30 jours après la fin des travaux (art. 2726 et 2727). Elle garantit la plus-value (art. 2728).

Où cela paraît. Registre foncier, une fois l’avis inscrit. Elle prend rang avant les autres hypothèques publiées pour cette plus-value (art. 2952).

Syndicat des copropriétaires

Ce que dit le Code. Charges communes seulement, après plus de 30 jours de défaut, et seulement à compter de l’avis (art. 2729).

Où cela paraît. Registre foncier. La radiation peut être demandée trois ans après l’inscription si aucune action n’a été publiée (art. 3061).

Jugement

Ce que dit le Code. Un jugement du Québec pour une somme d’argent, par un avis signifié à la personne débitrice (art. 2730).

Où cela paraît. Registre foncier lorsqu’il grève la maison. Le RDPRM vise les biens meubles, pas la maison.

État ou personne morale de droit public

Ce que dit le Code. Seulement à compter de l’inscription d’un avis qui nomme la loi, le bien, la cause et le montant (art. 2725).

Où cela paraît. Le registre que cet avis utilise.

Impôts fonciers

Ce que dit le Code. Créance prioritaire de la municipalité, du centre de services scolaire ou de la commission scolaire, qui prend rang avant les hypothèques (art. 2651 et 2657).

Où cela paraît. Ce n’est pas la même chose qu’une hypothèque publiée. La page de notification du registre foncier énumère un avertissement de vente pour taxes municipales impayées.

Deuxième hypothèque ou marge de crédit

Ce que dit le Code. Consentie par la personne propriétaire, par acte notarié en minute (art. 2693). Ce n’est pas l’une des quatre hypothèques légales.

Où cela paraît. Registre foncier. Le remboursement est celui de l’article sur l’hypothèque.

Ce qui peut grever une maison au Québec, et où cela paraît
Charge	Ce que dit le Code	Où cela paraît
Travaux sur l’immeuble	Seulement pour les personnes nommées, et elle peut exister sans publication pendant 30 jours après la fin des travaux (art. 2726 et 2727). Elle garantit la plus-value (art. 2728).	Registre foncier, une fois l’avis inscrit. Elle prend rang avant les autres hypothèques publiées pour cette plus-value (art. 2952).
Syndicat des copropriétaires	Charges communes seulement, après plus de 30 jours de défaut, et seulement à compter de l’avis (art. 2729).	Registre foncier. La radiation peut être demandée trois ans après l’inscription si aucune action n’a été publiée (art. 3061).
Jugement	Un jugement du Québec pour une somme d’argent, par un avis signifié à la personne débitrice (art. 2730).	Registre foncier lorsqu’il grève la maison. Le RDPRM vise les biens meubles, pas la maison.
État ou personne morale de droit public	Seulement à compter de l’inscription d’un avis qui nomme la loi, le bien, la cause et le montant (art. 2725).	Le registre que cet avis utilise.
Impôts fonciers	Créance prioritaire de la municipalité, du centre de services scolaire ou de la commission scolaire, qui prend rang avant les hypothèques (art. 2651 et 2657).	Ce n’est pas la même chose qu’une hypothèque publiée. La page de notification du registre foncier énumère un avertissement de vente pour taxes municipales impayées.
Deuxième hypothèque ou marge de crédit	Consentie par la personne propriétaire, par acte notarié en minute (art. 2693). Ce n’est pas l’une des quatre hypothèques légales.	Registre foncier. Le remboursement est celui de l’article sur l’hypothèque.