Peut-on vendre sa maison pendant une proposition de consommateur ou une faillite au Québec?

Qu’est-ce qu’une proposition de consommateur, et qu’est-ce qu’une faillite?

Une proposition de consommateur est une offre aux personnes créancières sous la section II de la partie III de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. L’article 66.11 définit la personne débitrice consommatrice comme une personne physique en faillite ou insolvable dont les dettes, à l’exclusion de celles qui sont garanties par sa résidence principale, ne dépassent pas 250 000 $, ou tout autre montant prescrit. L’article 66.12 dit que la proposition est faite aux personnes créancières en général, et que son exécution doit être terminée dans les cinq ans. Le même article 66.11 définit l’administrateur comme un syndic, ou une personne nommée ou désignée par le surintendant des faillites. Le Bureau du surintendant des faillites dit qu’un syndic autorisé en insolvabilité est le seul professionnel autorisé à administrer une proposition de consommateur ou une faillite, et il décrit le même seuil en termes simples : un endettement total inférieur à 250 000 $, à l’exclusion du prêt hypothécaire (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 66.11) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 66.12) (Bureau du surintendant des faillites, Croulez-vous sous les dettes?).

La faillite est l’autre procédure officielle de cette page du Bureau. Lorsque la faillite commence, le syndic autorisé en insolvabilité prend possession des biens, sauf ceux qui sont exclus par la loi provinciale ou territoriale, vend les biens qui lui sont remis, et utilise l’argent pour payer les personnes créancières et les frais. Éducaloi décrit la proposition de consommateur comme une offre pour régler les dettes, et la faillite personnelle comme une libération de la plupart des dettes par la remise de certains biens (La proposition de consommateur) (La faillite personnelle). Si les dettes, à part l’hypothèque sur la résidence principale, dépassent le seuil de l’article 66.11, le Bureau dit qu’une autre proposition, une proposition en vertu de la section I, peut être possible, et que si les personnes créancières ne l’acceptent pas, la faillite survient automatiquement. C’est un autre dossier. Cette page n’en choisit pas un.

Dans une proposition de consommateur, peut-on garder la maison et la vendre?

On peut la garder lorsque la proposition est acceptée et qu’on la respecte. Le Bureau du surintendant des faillites dit que, contrairement à une faillite, si les personnes créancières acceptent la proposition et qu’on en respecte les modalités, on pourra garder ses actifs, et il nomme la maison comme exemple, avec l’auto et l’épargne. Il dit aussi qu’on conserve ses actifs tant qu’on fait les paiements prévus aux personnes créancières garanties. L’hypothèque est cette dette garantie. L’article 69.2 dit que le dépôt d’une proposition de consommateur n’empêche pas, à lui seul, une personne créancière garantie de réaliser sa garantie, sauf si le tribunal en ordonne autrement dans les limites que cet article fixe (Bureau du surintendant des faillites, Croulez-vous sous les dettes?) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 69.2).

L’article 69.2(1) dit que, dès le dépôt d’une proposition de consommateur, aucune personne créancière n’a de recours contre la personne débitrice ou ses biens, ni ne peut intenter ou continuer de poursuite pour recouvrer une réclamation prouvable en matière de faillite, tant que la proposition n’a pas été retirée, refusée ou annulée, ou que l’administrateur n’a pas été libéré. Cette suspension a des exceptions, dont la règle sur les personnes créancières garanties ci-dessous. La Loi ne transfère pas la maison à la personne qui administre le dossier comme une faillite la transfère à la personne syndique. L’article 71, qui dit que la personne en faillite cesse d’être habile à aliéner ses biens, est une règle de faillite (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 71). On reste propriétaire, de sorte que cette dévolution n’interdit pas la vente. Si une faillite est déjà ouverte et qu’une proposition de consommateur est ensuite faite, l’article 66.4 dit que l’approbation du tribunal annule la faillite et replace les droits de la personne syndique dans le patrimoine de la personne débitrice, sauf si les modalités de la proposition prévoient autre chose. Jusqu’à cette approbation, l’article 71 s’applique encore. Savoir si cette maison peut se vendre à ces conditions est une condition de la proposition elle-même. La façon dont la ou le notaire paie une hypothèque à même le prix est dans Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?.

Faut-il le dire à la personne qui administre le dossier, et qu’arrive-t-il à la valeur nette?

Au départ, la maison fait partie du dossier. L’article 66.13 dit que la procédure commence lorsque la personne débitrice consommatrice obtient l’aide d’une personne qui administre la proposition et lui fournit les renseignements prescrits sur sa situation financière actuelle. La personne qui accepte d’aider doit faire enquête sur les biens et les affaires financières, ou la faire faire. Le Bureau dit que, une fois la proposition acceptée, on est responsable des paiements et de toute autre condition contenue dans la proposition, et qu’on conserve les actifs tant qu’on paie les personnes créancières garanties (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 66.13) (Bureau du surintendant des faillites, Croulez-vous sous les dettes?).

Cette page n’inventera pas une règle selon laquelle chaque proposition exigerait une permission écrite de vendre, parce que la Loi n’emploie pas ces mots. Elle n’inventera pas non plus un partage de la valeur nette. Ce que le Bureau dit, c’est qu’on garde le bien si on respecte les modalités et qu’on paie les personnes créancières garanties. À la signature, la ou le notaire paie l’hypothèque à même le prix. Ce qui reste après ce paiement est une question à laquelle les conditions de la proposition répondent. Demandez à la personne qui administre le dossier avant de signer. Un prix qui ne couvre pas l’hypothèque est un autre délai, expliqué dans Retard de paiement hypothécaire au Québec : que se passe-t-il et pouvez-vous encore vendre?.

Dans une faillite, à qui appartient la maison et qui peut signer la vente?

La personne syndique la détient pour la masse. L’article 71 dit que, lorsqu’une ordonnance de faillite est rendue ou qu’une cession est produite auprès d’un séquestre officiel, la personne en faillite cesse d’être habile à céder ou autrement aliéner ses biens, lesquels, sous réserve de la Loi et des droits des personnes créancières garanties, passent immédiatement et sont dévolus à la personne syndique. Après cela, on ne peut plus vendre la maison soi-même. Le Bureau du surintendant des faillites dit que le syndic autorisé en insolvabilité prend possession des biens qui ne sont pas exclus et vend les biens qui lui sont remis (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 71) (Bureau du surintendant des faillites, Croulez-vous sous les dettes?).

L’article 30 dit que la personne syndique peut, avec la permission des inspecteurs, vendre tout ou partie des biens de gré à gré, entre autres façons. La permission ne vaut que pour la chose qu’elle nomme. S’il n’y a pas d’inspecteurs, la personne syndique peut vendre sans eux. Une vente à une personne liée à la personne en faillite exige l’autorisation du tribunal. L’article 158 dit que la personne en faillite doit remettre les biens qu’elle a en sa possession, passer les actes que la personne syndique exige, et aider à la réalisation des biens. On peut devoir signer. Cette signature suit l’autorité de la personne syndique. Elle ne la remplace pas (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 30) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 158).

Une maison au Québec est-elle insaisissable dans une faillite?

Il ne faut pas le supposer. L’article 67 dit que les biens d’une personne en faillite, qui sont partagés entre les personnes créancières, ne comprennent pas les biens qui, à l’égard de cette personne, sont exempts d’exécution ou de saisie sous les lois de la province où les biens sont situés et où la personne réside. Il exclut aussi, entre autres, les biens dans un régime enregistré d’épargne-retraite, un fonds enregistré de revenu de retraite ou un régime enregistré d’épargne-invalidité, sauf les biens versés à un tel régime dans les 12 mois précédant la date de la faillite. L’exemption d’une maison, s’il y en a une, doit être une exemption du Québec. Un homestead décrit dans une autre province n’est pas cette loi (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 67).

L’article 694 du Code de procédure civile dit que peuvent être soustraits à la saisie, jusqu’à une valeur marchande de 7 000 $ établie par l’huissier, les meubles qui garnissent ou ornent la résidence principale, servent à l’usage de la famille et sont nécessaires à la vie de celle-ci et, si cette valeur n’est pas atteinte, les objets personnels que la personne débitrice choisit de conserver. Les instruments de travail nécessaires à l’exercice personnel de l’activité professionnelle peuvent aussi être soustraits à la saisie. Entre autres, la nourriture, les combustibles, le linge et les vêtements nécessaires à la vie de la personne et de sa famille sont insaisissables. Ce sont des meubles. L’article ne nomme pas la maison. Ces biens peuvent quand même être saisis pour les sommes dues sur leur prix, ou par une personne créancière qui détient une hypothèque sur eux. La liste d’Éducaloi de ce qu’on peut garder dans une faillite suit ce modèle et n’inclut pas la maison : les REER et les FERR sauf les sommes versées dans les 12 mois avant la faillite, jusqu’à 7 000 $ d’objets pour les besoins de base dans la résidence principale, la nourriture, les combustibles, le linge et les vêtements, les instruments de travail sauf s’ils sont hypothéqués, et une portion du salaire déterminée par la loi (Code de procédure civile, article 694) (La faillite personnelle). La personne syndique applique l’article 67 au dossier. Cette page ne citera pas une exemption de la résidence que ces textes ne donnent pas.

Qu’arrive-t-il à l’hypothèque quand la maison est vendue?

L’hypothèque reste une créance garantie, et elle est payée à même la vente. L’article 71 dévolue les biens sous réserve des droits des personnes créancières garanties. L’article 70 dit que toute ordonnance de faillite et toute cession prennent rang avant les exécutions et avant les hypothèques légales des personnes créancières judiciaires, sauf les droits d’une personne créancière garantie. Dans une proposition de consommateur, l’article 69.2 dit que le dépôt n’empêche pas une personne créancière garantie de réaliser sa garantie ou d’en disposer comme si cet article n’avait pas été adopté, sauf ordonnance contraire du tribunal, et l’article limite la durée de tout report. L’hypothèque elle-même est un droit réel du Québec. L’article 2660 du Code civil du Québec dit qu’une hypothèque confère le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, et d’être préféré sur le produit de la vente (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 71) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 70) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 69.2) (Code civil du Québec, article 2660).

À la signature, la ou le notaire paie cette créance garantie à même le prix et publie la radiation. Le remboursement, une pénalité de remboursement anticipé et une insuffisance sont le sujet de Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?. Si des versements sont déjà en retard, le préavis est un délai distinct, expliqué dans Retard de paiement hypothécaire au Québec : que se passe-t-il et pouvez-vous encore vendre?. Une hypothèque légale qui n’est pas le prêt, par exemple une charge pour des travaux faits sur la maison ou une charge résultant d’un jugement, est une autre inscription, expliquée dans Peut-on vendre une maison grevée d’une hypothèque légale au Québec?.

Que se passe-t-il si vous vendez la maison avant de déposer un dossier?

Une vente peut être examinée plus tard. Cette page ne décrira pas comment mettre une maison au nom de quelqu’un d’autre, ni comment fixer un prix pour que la valeur nette reste loin des personnes créancières. L’article 95 est la règle sur les préférences. Sont inopposables à la personne syndique un transfert de biens, une charge sur des biens ou un paiement fait par une personne insolvable en faveur d’une personne créancière avec qui elle n’a aucun lien de dépendance, en vue de lui procurer une préférence, si l’opération survient dans la période qui commence trois mois avant la date de l’ouverture de la faillite et se termine à la date de la faillite. Lorsque cette opération a pour effet de procurer une préférence, elle est réputée, sauf preuve contraire, avoir été faite dans ce but. Pour une personne créancière avec qui il y a un lien de dépendance, la période commence douze mois avant la date de l’ouverture de la faillite et se termine à la date de la faillite, et le critère est l’effet de procurer une préférence. L’article 2 définit une opération sous-évaluée comme une disposition de biens pour laquelle la personne débitrice ne reçoit aucune contrepartie, ou une contrepartie manifestement inférieure à la juste valeur marchande de la contrepartie qu’elle a donnée (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 95) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 2).

L’article 96 permet à la personne syndique de demander au tribunal de déclarer une opération sous-évaluée inopposable, ou d’ordonner que la personne débitrice verse à l’actif, seule ou avec certaines des parties ou des personnes intéressées par l’opération, la différence entre la valeur de la contrepartie reçue et celle de la contrepartie donnée. Pour une personne sans lien de dépendance, l’opération doit avoir eu lieu au cours de la période qui commence un an avant la date de l’ouverture de la faillite et se termine à la date de la faillite ; la personne débitrice devait être insolvable à ce moment ou l’être devenue à cause de l’opération, et elle devait avoir eu l’intention de frauder, de frustrer une personne créancière ou d’en retarder le désintéressement. Pour une personne qui a un lien de dépendance, le tribunal peut le faire si l’opération a eu lieu dans cette même période, ou dans les cinq années qui précèdent le début de cette période si la personne débitrice était insolvable ou l’est devenue, ou avait cette intention. L’article 158 oblige la personne en faillite à déclarer les biens dont elle a disposé depuis la date précédant d’un an l’ouverture de la faillite jusqu’à la date de la faillite, et chaque opération sous-évaluée depuis la date précédant de cinq ans l’ouverture de la faillite jusqu’à la date de la faillite. L’article 97 dit que, entre la date de l’ouverture de la faillite et la date de la faillite, un transfert pour une contrepartie valable et suffisante, fait de bonne foi, peut être valide, et il reste soumis aux règles sur les préférences et les opérations sous-évaluées. Une contrepartie valable et suffisante, pour un transfert de biens, est une juste et raisonnable valeur en argent par rapport au bien (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 96) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 158) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 97).

L’article 101 est une autre enquête. Il permet au tribunal d’examiner un dividende, autre qu’un dividende en actions, un rachat d’actions, et certains paiements à une personne administratrice, dirigeante ou gestionnaire, lorsque la personne en faillite est une société. Ce n’est pas la règle pour la maison d’une personne. Les articles 95 et 96 sont écrits autour d’une faillite et d’une personne syndique. L’article 66.4 dit que toutes les dispositions de la Loi, sauf la section I de la partie III, s’appliquent aux propositions de consommateur dans la mesure où elles sont applicables, avec les adaptations nécessaires. Cette page ne traitera pas une vente faite avant une proposition comme automatiquement inopposable selon les articles 95 et 96. La personne qui administre le dossier est celle qui dit comment une vente antérieure s’y place (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 101) (Loi sur la faillite et l’insolvabilité, article 66.4).

Une résidence familiale change-t-elle qui doit consentir?

Elle le peut. C’est une règle du Québec sur le consentement, distincte de qui tient le dossier dans une proposition ou une faillite. L’article 404 du Code civil du Québec dit que l’époux ou l’épouse propriétaire d’un immeuble de moins de cinq logements, qui sert en tout ou en partie de résidence familiale, ne peut, sans le consentement écrit de l’autre, l’aliéner, le grever d’un droit réel ni en louer la partie réservée à l’usage de la famille. La personne qui n’a ni consenti ni ratifié l’acte peut en demander la nullité si une déclaration de résidence familiale a été inscrite au préalable. L’article 405 exige le même consentement écrit avant que la personne propriétaire d’un immeuble de cinq logements ou plus l’aliène ou en loue la partie réservée à la famille. Éducaloi dit que la protection vise les couples mariés, en union civile ou en union parentale, pas les autres couples en union de fait, et qu’une seule personne propriétaire ne peut pas vendre, ni dans certains cas hypothéquer, la résidence familiale sans le consentement de l’autre ou l’autorisation du tribunal (Code civil du Québec, article 404) (Code civil du Québec, article 405) (La protection de la résidence familiale).

Une faillite n’efface pas, à la lecture de ces articles, cette règle. L’article 71 place le pouvoir de vendre chez la personne syndique. L’article 404 parle encore de l’aliénation de la résidence familiale. La ou le notaire et la personne syndique lisent les deux sur l’acte. Cette page n’inventera pas une exception que les articles ne disent pas. Qui doit signer lors d’une séparation, d’une union civile ou d’une union parentale, et ce que change une déclaration inscrite, est dans Peut-on vendre la maison lors d’une séparation ou d’un divorce au Québec?.

À qui parler avant de vendre?

À un syndic autorisé en insolvabilité, avant une personne qui achète. Le Bureau du surintendant des faillites dit que, devant de graves difficultés financières, il est utile de rencontrer un syndic autorisé en insolvabilité, et qu’il n’y a généralement pas de frais pour cette première rencontre. Cette personne explique la proposition et la faillite et joue un rôle impartial entre vous et les personnes créancières. Bruce Malcolm achète lui-même des maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il n’est pas un syndic autorisé en insolvabilité. Cette page n’est pas un avis juridique ou financier (Bureau du surintendant des faillites, Croulez-vous sous les dettes?).

Si la personne syndique dit qu’une vente peut être discutée, Bruce peut faire une offre sur la maison telle qu’elle est. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Vous choisissez une date de signature qui laisse à la ou au notaire, et à la personne syndique lorsque celle-ci doit autoriser la vente ou indiquer où va l’argent, le temps que le dossier exige. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Cela ne vous engage pas, et cela ne remplace pas la personne syndique. La page plus courte sur la même situation est Vendre une maison en faillite ou avant une proposition.