Peut-on vendre la maison lors d’une séparation ou d’un divorce au Québec?

Peut-on vendre la maison lors d’une séparation ou d’un divorce au Québec?

Oui. Rien dans la loi n’empêche un couple qui se sépare de vendre, et bien des couples s’entendent pour vendre ou pour qu’une personne rachète la part de l’autre. Deux faits déterminent la marche à suivre : le nom inscrit à l’acte de propriété, et votre statut, soit mariage, union civile, union parentale ou union de fait. Éducaloi le résume ainsi : les règles changent selon le statut juridique de votre couple, et en cas de doute, il faut consulter une ou un avocat ou une ou un notaire.

Il est utile de séparer deux questions. La première : qui doit consentir à la vente. La seconde : comment la valeur est partagée entre vous. La vente règle la première. La seconde se règle par votre entente, par la médiation ou par le tribunal, et elle peut suivre d’autres règles que l’acte.

Faut-il les deux signatures pour vendre la maison au Québec?

Si vous êtes en mariage ou en union civile et que la maison est votre résidence familiale, oui en pratique : la personne propriétaire ne peut pas la vendre sans le consentement écrit de l’autre, même si un seul nom figure à l’acte. L’article 404 du Code civil prévoit cette règle pour un immeuble de moins de cinq logements, et l’article 521.6 applique les mêmes règles à l’union civile. Pour un immeuble de cinq logements ou plus, l’article 405 exige aussi un consentement écrit. Le gouvernement du Québec confirme que le consentement est nécessaire même si une seule des deux personnes est propriétaire.

La séparation ne met pas fin à elle seule à cette protection. Éducaloi explique qu’elle dure tant que la famille utilise la maison comme résidence, et qu’elle prend fin quand la famille n’y habite plus ou a clairement montré qu’elle n’a pas l’intention d’y revenir.

Si vous êtes en union parentale (des conjoints de fait devenus parents d’un même enfant le 30 juin 2025 ou après, selon les règles en vigueur depuis cette date), les règles sur la résidence familiale s’appliquent aussi, et l’article 521.24 maintient la protection des articles 401 à 407 pendant 120 jours après la fin de la vie commune.

Si vous êtes conjoints de fait hors union parentale, c’est l’acte qui décide. Le gouvernement du Québec précise que la personne conjointe de fait seule propriétaire pourrait vendre sans même en informer l’autre. Si vous êtes copropriétaires, chaque personne détient une part, et vendre toute la maison demande l’accord des deux personnes. Selon l’article 1015, les parts sont présumées égales, mais votre acte ou votre convention de copropriété peut prévoir d’autres pourcentages.

Qu’est-ce que la déclaration de résidence familiale, et pourquoi compte-t-elle pour une vente?

C’est un avis inscrit au registre foncier qui désigne la maison comme votre résidence familiale. Selon l’article 407, les deux conjoints ou l’un d’eux peuvent la faire, et le gouvernement du Québec précise qu’une personne peut l’inscrire sans en informer l’autre. Elle est offerte aux époux, aux conjoints unis civilement et aux conjoints en union parentale, mais pas aux conjoints de fait hors union parentale.

La déclaration change les suites d’une vente sans consentement. Si elle a été inscrite avant la vente, la personne qui n’a pas consenti peut demander au tribunal d’annuler la vente (article 404). Sans déclaration, le recours est en général des dommages-intérêts (article 408). Si vous ne savez pas si une déclaration a été inscrite, une ou un notaire peut vérifier le registre foncier.

Que faire si l’autre personne refuse de vendre?

Il existe des solutions. Pour les époux et les conjoints unis civilement, l’article 399 permet au tribunal d’autoriser une personne à agir seule quand le consentement de l’autre ne peut être obtenu ou que son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. L’article 521.25 offre la même possibilité en union parentale. L’autorisation est spéciale et donnée pour un temps déterminé.

Pour les copropriétaires, l’article 1030 prévoit que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. JuridiQC explique qu’une personne copropriétaire peut déposer une demande de partage : la ou le juge peut ordonner la vente et en fixer les modalités, comme la date, le prix affiché et le choix du courtier, et décider du partage du produit, ou permettre à l’une des personnes de racheter la part de l’autre. L’article 1032 permet aussi au tribunal de reporter le partage jusqu’à deux ans si une vente immédiate causerait une perte.

Éducaloi ajoute que le tribunal peut obliger une personne à accepter la mise en vente, ordonner à une personne de quitter temporairement la maison jusqu’au règlement de la séparation, ou ordonner de continuer à contribuer aux paiements liés à la maison. Avant d’aller au tribunal, bien des couples essaient la médiation familiale, en partie payée par le gouvernement du Québec (voir plus bas).

Qui reçoit l’argent quand la maison est vendue pendant une séparation?

Le prix de vente revient aux propriétaires inscrits à l’acte, mais ce n’est pas toujours le partage final. Pour les époux et les conjoints unis civilement, la résidence familiale fait partie du patrimoine familial, peu importe qui en est propriétaire (articles 414 et 415). L’article 416 partage en parts égales la valeur nette du patrimoine, après les dettes contractées pour acquérir, améliorer ou entretenir les biens. Éducaloi souligne que c’est la valeur de ces biens qui se partage, pas les biens eux-mêmes. Selon l’article 417, il s’agit de la valeur marchande à la date de l’introduction de l’instance, sauf si le tribunal retient la date de la fin de la vie commune.

Certains montants peuvent être déduits d’abord, comme l’apport d’une personne provenant d’un bien possédé avant le mariage ou reçu par donation ou succession (article 418). On ne peut pas renoncer d’avance à sa part du patrimoine familial; selon l’article 423, on ne peut y renoncer qu’à compter du jugement, par acte notarié, ou par une déclaration judiciaire dont il est pris acte pendant l’instance.

En union parentale, l’article 521.30 crée un patrimoine plus restreint : les résidences familiales, les meubles du ménage et les véhicules de la famille, mais pas les régimes de retraite. Les conjoints peuvent s’en retirer par acte notarié (article 521.33). La valeur est établie à la date où naît le droit au partage (article 521.35) et partagée en parts égales (article 521.34).

Les conjoints de fait hors union parentale n’ont pas de patrimoine familial. Chaque copropriétaire garde sa part selon l’acte. Éducaloi précise qu’une personne non propriétaire qui a contribué financièrement à la maison, par exemple pour de grosses dépenses, peut demander au tribunal une compensation pour enrichissement injustifié. Peu importe votre statut, JuridiQC recommande de vous entendre d’avance, idéalement par écrit, sur le partage du produit de la vente et sur qui paie les frais et les dépenses jusqu’à la signature.

L’une des deux personnes peut-elle racheter la part de l’autre plutôt que vendre?

Oui. JuridiQC décrit les étapes. D’abord, entendez-vous sur la valeur nette de la maison : sa valeur marchande moins le solde de l’hypothèque. Pour estimer la valeur marchande, JuridiQC mentionne une évaluatrice ou un évaluateur agréé, l’opinion d’une ou d’un courtier immobilier, le rôle d’évaluation municipale ou la valeur retenue par votre institution financière. Appliquez ensuite la part de la personne qui part. Dans l’exemple de JuridiQC, une part de 60 % d’une valeur nette de 250 000 $ donne 150 000 $. Notre article sur l’évaluation (Évaluation municipale ou valeur marchande : que vaut vraiment ma maison à Montréal?) explique pourquoi le rôle peut différer du prix d’aujourd’hui.

L’hypothèque doit ensuite changer. JuridiQC présente deux voies : la personne qui reste contracte un nouveau prêt, ce qui peut entraîner des pénalités pour rompre l’ancien, ou la personne qui reste prend en charge le prêt existant par un accord de prise en charge, auquel cas la personne qui part demeure responsable du prêt même si elle n’est plus propriétaire. Parlez à votre institution financière avant de vous entendre sur les chiffres. Si vous vendez plutôt, notre article sur l’hypothèque (Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?) explique comment le solde est remboursé à la signature.

Paie-t-on la taxe de bienvenue quand une personne rachète la part de son ex?

Souvent, non. L’article 20 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières exonère les transferts entre conjoints (art. 20 d)). Pour les ex-conjoints de fait, il exonère un transfert fait dans les 12 mois suivant le début de la vie séparée, ou dans les 30 jours suivant le résumé des ententes d’une ou d’un médiateur, l’homologation d’une entente de médiation ou un jugement définitif sur l’immeuble (art. 20 d.1)), si la vie commune a duré 12 mois ou s’il y a un enfant en commun, si la vie séparée dure depuis au moins 90 jours et si, pour les voies de 30 jours, la médiation a commencé dans les 12 mois de la séparation et a duré au plus 24 mois. Un jugement doit découler d’une procédure commencée pendant cette même période.

Depuis le 12 juin 2026, l’article 20 e.2) exonère aussi le transfert à une personne copropriétaire qui habite la maison, ce qui peut couvrir un rachat. La Ville de Montréal précise que la ou le notaire doit inscrire l’exonération dans l’acte, que pour un divorce dont le jugement n’attribue pas l’immeuble, le transfert doit se faire dans les 30 jours suivant le jugement, et qu’un droit supplétif d’au plus 200 $ peut tout de même s’appliquer. Notre article sur la taxe (Qui paie la taxe de bienvenue à Montréal?) donne le barème complet. Votre notaire confirme quelle exonération s’applique à votre cas.

Qui reste dans la maison jusqu’à la vente?

Si vous êtes copropriétaires, Éducaloi explique que chaque personne a le droit d’y rester, et que personne ne peut obliger l’autre à partir sans son consentement ou un jugement. Si une personne continue d’y vivre, l’autre peut parfois demander une compensation pour ne pas pouvoir l’utiliser.

Pour les époux et les conjoints unis civilement, lors d’un divorce ou d’une séparation de corps, l’article 410 permet au tribunal d’attribuer l’usage de la résidence familiale à la personne qui obtient la garde d’un enfant. En union parentale, on peut demander l’usage de la résidence, mais l’article 521.27 exige que la demande soit faite dans les 120 jours suivant la fin de l’union. Quand les deux personnes veulent que l’autre parte, Éducaloi précise que le tribunal tient compte de la garde des enfants. Une fois la maison vendue, notre article sur le départ (Quand faut-il quitter sa maison après la vente au Québec?) traite de la date de prise de possession.

Où trouver de l’aide, et quels délais connaître?

La médiation familiale est souvent la première étape. Pour les parents d’un enfant mineur ou à charge qui se séparent, le gouvernement du Québec offre une séance gratuite de 2 h 30 sur la parentalité après la rupture et 5 heures gratuites de médiation. Les couples sans enfant commun à charge, peu importe leur statut, ont droit à un maximum de 3 heures gratuites, qui peuvent porter sur le partage des biens. Les heures supplémentaires ne sont pas couvertes.

Les délais comptent. Éducaloi indique qu’en général, vous avez trois ans pour vous adresser au tribunal, mais qu’en union parentale, il faut agir dans les 120 jours suivant la fin de l’union pour conserver certaines protections. Une ou un notaire, ou une ou un avocat, peut vous dire quel délai s’applique. Pour les documents d’une vente, consultez notre article (Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?), et pour la facture complète, notre article sur les frais (Les vrais frais pour vendre une maison au Québec). Notre page sur la séparation (Vendre une maison lors d’un divorce ou d’une séparation) en donne un résumé plus court.

Peut-on vendre à Bruce pendant une séparation?

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il n’est ni courtier, ni agent, ni évaluateur, et il ne donne pas d’avis juridique. Les règles ci-dessus s’appliquent à une vente à Bruce comme à toute autre : chaque propriétaire inscrit à l’acte signe, et la personne dont la loi exige le consentement le donne par écrit, à moins que le tribunal ait autorisé la vente. L’offre de Bruce ne décide pas du partage de l’argent entre vous; c’est votre entente, la médiation ou le tribunal qui en décide.

Il n’y a pas de visites, donc personne n’a à garder la maison prête pour des visites, et vous choisissez la date de signature dès que la ou le notaire peut signer. Si vous souhaitez avoir un chiffre à discuter ensemble, vous pouvez demander une offre pour votre adresse (demander une offre) et prendre le temps d’en parler avec votre notaire, votre avocate ou avocat, ou votre médiatrice ou médiateur avant de décider quoi que ce soit.