Comment vendre la maison d’un parent au Québec?

Si le parent peut encore décider, qui signe la vente?

Votre parent signe, et chaque autre personne propriétaire au titre aussi. Les enfants peuvent rassembler les papiers, parler à la ou au notaire et aider pour le départ. Les enfants ne peuvent pas signer parce qu’ils hériteront un jour, ou parce qu’ils ont trouvé la résidence. La décision reste à la personne qui possède la maison, tant qu’elle peut encore décider.

Le mariage ajoute un consentement qui n’est pas celui des enfants. L’article 404 du Code civil du Québec dit que ni l’un ni l’autre des époux, propriétaire d’un immeuble de moins de cinq logements qui sert en tout ou en partie de résidence familiale, ne peut l’aliéner sans le consentement écrit de l’autre. L’époux qui n’a ni consenti ni ratifié l’acte peut en demander la nullité si une déclaration de résidence familiale a été publiée contre l’immeuble. Ce consentement est celui de l’autre époux. Les papiers qu’une vente au Québec demande habituellement sont dans Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?.

Une procuration peut-elle servir à vendre la maison, et que vérifie la ou le notaire?

Oui, si elle est écrite, si elle autorise expressément cette vente, et si votre parent peut encore consentir. Une procuration, qu’on appelle aussi un mandat, n’est pas un mandat de protection. Le gouvernement du Québec dit que les deux sont différents, et qu’une procuration rédigée en termes trop généraux se limite à la simple administration, de sorte qu’elle ne permet pas de vendre la maison sans une autorisation particulière. L’article 2135 dit la même chose dans le Code : le mandat conçu en termes généraux ne confère que la simple administration, et les autres actes exigent un mandat exprès, sauf si un mandat de protection confère la pleine administration. Éducaloi dit qu’une procuration pour vendre une maison doit être écrite, que la personne qui la signe doit être apte à consentir, et que cela reste vrai en général pendant que la personne mandataire agit. Éducaloi dit aussi que la procuration devient invalide si un tribunal déclare la personne mandante inapte.

L’article 2136 n’ajoute que ce qui peut se déduire du mandat, et les actes accessoires nécessaires pour l’exécuter. Il ne transforme pas une formule générale en pouvoir de vendre. L’article 2175 met fin au mandat par la révocation, par la renonciation de la personne mandataire, par l’extinction du pouvoir, ou par le décès de l’une ou l’autre personne. La faillite y met fin aussi, sauf un mandat de protection donné à titre gratuit. Le même article dit que le mandat peut aussi prendre fin, dans certains cas, par l’ouverture d’une tutelle au majeur ou par l’homologation d’un mandat de protection. La ou le notaire vérifie l’écrit, le pouvoir exprès de vendre cette maison, le fait que votre parent pouvait consentir à la signature et peut encore consentir, et l’absence d’une déclaration du tribunal, d’une tutelle ou d’une homologation qui y aurait mis fin. Le gouvernement du Québec dit que l’inscription chez une ou un notaire n’est pas exigée.

Que se passe-t-il si le parent ne peut plus décider?

Un mandat de protection ne peut pas servir le jour où il est signé. L’article 2166 dit qu’il est donné par une personne majeure en prévision de son inaptitude, par acte notarié en minute ou devant témoins, et qu’il ne peut pas être fait conjointement. L’exécution est subordonnée à la constatation de l’inaptitude par des évaluations médicale et psychosociale, et à l’homologation par le tribunal à la demande de la personne mandataire. Le gouvernement du Québec dit que le mandat n’a aucun effet avant ce jugement, et que la personne mandataire ne peut pas agir avant, y compris pour payer des comptes ou administrer des biens. La même page dit que l’ensemble du processus peut prendre plusieurs mois et comporte des frais assumés par le patrimoine de la personne mandante. La personne mandataire peut les payer et se faire rembourser. Cette page n’inventera ni un tarif ni un nombre de mois. Si le mandat ne peut pas être homologué, le tribunal peut ouvrir une tutelle.

S’il n’y a pas de mandat de protection, ou s’il ne peut pas être homologué, la tutelle au majeur est le régime de protection. L’article 268 dit que le tribunal institue la tutelle lorsque la personne est inapte à prendre soin d’elle-même ou à administrer ses biens et qu’elle a besoin d’être représentée. Le tribunal nomme une personne tutrice à la personne, aux biens, ou aux deux, et il peut plutôt autoriser une représentation temporaire. Les articles 281 et 291, qui instituaient la curatelle et le conseiller au majeur, sont abrogés depuis le 1er novembre 2022. Le Curateur public a dit ce jour-là que la curatelle est abolie et que la tutelle est le seul régime de protection, et que le jugement doit préciser les actes que la personne peut faire seule, avec assistance, ou seulement par représentation. L’article 288 est cette modulation. Le rapport annuel de gestion 2023-2024 du Curateur public dit que les personnes qui bénéficiaient d’une curatelle continuent d’être représentées pour les mêmes actes, et que la personne qui exerçait la curatelle est devenue la personne qui exerce la tutelle. À la réévaluation, on décide si la tutelle doit changer.

Une seule vente n’exige pas toujours une tutelle. L’article 297.1 permet au tribunal d’autoriser une personne à accomplir un acte déterminé au nom d’une personne majeure qui a besoin d’être représentée pour cet acte. Éducaloi et JuridiQC donnent tous les deux la vente d’une maison comme exemple. L’article 297.4 dit que le tribunal fixe les modalités. L’article 297.6 dit que toute décision est prise dans l’intérêt de la personne, dans le respect de ses droits et de façon à sauvegarder son autonomie, en tenant compte de ses volontés et de ses préférences. L’article 297.9 met fin à la représentation lorsque l’acte est accompli, ou de plein droit si une tutelle est ouverte ou si un mandat de protection est homologué. Éducaloi dit que le tribunal n’autorise certains actes, comme la vente d’une maison, que si les conditions qu’il fixe sont remplies, et donne la nécessité de payer des dettes comme exemple d’une telle condition. Cet exemple n’est pas une règle selon laquelle chaque vente doit payer des dettes.

La vente du bien d’une personne protégée exige-t-elle l’autorisation du tribunal?

Cela dépend de la mesure qui est au dossier. Sous un mandat de protection homologué, les pouvoirs sont ceux que le mandat donne. L’article 2135 encore : les termes généraux sont la simple administration, et les autres actes exigent un pouvoir exprès, sauf si le mandat de protection confère la pleine administration. L’article 1301 limite la simple administration à la conservation du bien et au maintien de son usage ordinaire. L’article 1306 décrit la pleine administration, et l’article 1307 permet l’aliénation à titre onéreux pour que la personne administratrice accomplisse ces obligations. JuridiQC dit qu’un mandat qui confère la pleine administration peut comprendre la vente des biens, et qu’un mandat qui ne dit rien confère la simple administration. La même page dit qu’une personne mandataire en simple administration pourrait devoir obtenir l’autorisation du tribunal pour vendre des biens qui ne risquent pas de dépérir ou de perdre de la valeur rapidement. L’homologation n’ajoute pas un pouvoir que le mandat n’a jamais donné. L’article 2138 exige que la personne mandataire agisse avec honnêteté et loyauté dans l’intérêt de la personne mandante et qu’elle évite un conflit. JuridiQC ajoute que, sauf exception, la personne mandataire ne peut pas acheter le bien de la personne mandante.

Sous la tutelle, l’article 286 donne à la personne tutrice la simple administration des biens, exercée de la même manière que la tutelle au mineur, à moins que le tribunal n’en décide autrement. C’est pourquoi l’article 213 est la règle que la ou le notaire lit pour un immeuble : la personne tutrice obtient l’autorisation du conseil de tutelle ou, si le bien vaut plus de 40 000 $, celle du tribunal, qui demande l’avis du conseil. Les motifs de l’article 213 sont écrits pour un mineur : assurer l’éducation et l’entretien, payer les dettes, conserver un bien en bon état, ou sauvegarder la valeur du patrimoine. Le guide du Curateur public pour la personne tutrice à un majeur énonce le même partage entre le conseil et le tribunal à 40 000 $, et il énonce les motifs pour une personne adulte : la vente est nécessaire au bien-être de la personne, pour payer ses dettes, pour conserver un bien en bon état, pour préserver le patrimoine, ou parce que le bien entraîne des charges importantes et ne sert pas la personne. Le guide dit aussi d’éviter un conflit d’intérêts. L’article 214 dit qu’aucune personne tutrice ne peut aliéner un bien de plus de 40 000 $ sans avoir obtenu au préalable une expertise, sauf des valeurs cotées et négociées sur une bourse reconnue. L’article 307 du Code de procédure civile dit qu’une demande pour vendre le bien d’une personne majeure sous tutelle expose les motifs, décrit le bien, propose le mode de vente, et joint une expertise et, le cas échéant, l’avis du conseil. L’autorisation est celle du conseil ou du tribunal. Ce n’est pas un vote des enfants.

Peut-on faire coïncider la vente avec un départ en résidence pour aînés?

La vente d’une maison que votre parent possède, et le bail d’une résidence privée pour aînés, sont deux choses distinctes. Rien sur les pages du Tribunal administratif du logement, ni à l’article 1974, n’exige que la maison soit vendue avant le départ. L’acte se signe le jour où la ou le notaire peut le recevoir, par la personne qui a le pouvoir de signer. Quand faut-il quitter sa maison après la vente au Québec? porte sur cette date une fois qu’un acte existe. Le prix appartient à votre parent. Une personne mandataire l’utilise dans l’intérêt de la personne mandante, selon l’article 2138. Une personne tutrice l’utilise pour la personne sous tutelle. Ce n’est pas une distribution aux enfants.

Une personne aînée qui quitte une maison ou un condo dont elle est propriétaire signe quand même le bail de la résidence sur le formulaire officiel du Tribunal. Le Tribunal dit que la résidence doit joindre l’annexe obligatoire, qui indique chaque service personnel et son coût, et que la personne résidente paie le loyer. Cette page ne citera pas un tarif de résidence. Si votre parent est déjà locataire ailleurs, l’article 1974 permet à une personne aînée de résilier ce bail lorsqu’elle est admise de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de longue durée, une ressource intermédiaire, une résidence privée pour aînés où sont offerts les soins infirmiers et l’assistance personnelle que son état exige, ou un autre lieu d’hébergement où ces soins sont offerts, qu’elle y réside déjà ou non. La page du Tribunal sur cette résiliation dit qu’elle prend effet deux mois après l’envoi de l’avis lorsque le bail est de 12 mois ou plus, et un mois après l’avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou plus court, à moins que les parties ne conviennent d’une date plus tôt ou que le logement libéré soit reloué dans ce délai. L’avis est accompagné d’une attestation de l’autorité et d’un certificat d’une personne autorisée. Cette horloge est celle d’un bail. Ce n’est pas une horloge pour vendre une maison que votre parent possède.

Qu’arrive-t-il à l’exemption pour résidence principale lorsque le parent quitte la maison?

La disposition est celle de votre parent, et l’exemption est une désignation, pas un résultat automatique du départ. L’Agence du revenu du Canada dit que la vente d’un bien qui a été à un moment une résidence principale se déclare à l’annexe 3 et au formulaire T2091(IND). Un bien est admissible pour une année s’il s’agit d’un logement, si votre parent en est propriétaire, si votre parent, une personne épouse ou conjointe de fait actuelle ou ancienne, ou un enfant y a habité à un moment de l’année, et si votre parent le désigne. La désignation se fait au moment de la vente. Pour 1982 et les années suivantes, une seule résidence peut être désignée comme résidence principale de la famille pour chaque année. Si la maison n’a pas été la résidence principale pendant toutes les années où elle a été possédée, le gain des années non désignées est déclaré.

L’Agence nomme une règle spéciale, la règle « + 1 ». Elle permet de traiter deux biens comme admissibles à l’exemption pour une année lorsqu’une résidence est vendue et qu’une autre est achetée la même année, même si un seul bien peut être désigné pour cette année. La personne doit avoir été résidente du Canada pendant l’année où la résidence a été achetée. Un bail en résidence privée pour aînés n’est pas l’achat d’une autre résidence, donc cette page ne traite pas le départ comme cette règle. Si la maison commence à servir à gagner un revenu, l’Agence dit qu’il peut y avoir une disposition réputée à la juste valeur marchande. Une lettre signée, jointe à la déclaration de l’année de ce changement, peut choisir le paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Pendant que le choix est en vigueur, le bien peut être désigné pendant au plus quatre ans même s’il n’est pas habité, si aucun autre bien n’est désigné et si la personne est résidente du Canada, et la déduction pour amortissement ne peut pas être demandée. Une personne en comptabilité applique ce choix à un dossier. Cette page ne calculera pas un gain, et elle ne dira pas que l’exemption est automatique.

Que faire si les enfants ne s’entendent pas sur la vente?

Si votre parent peut encore décider, et que cette personne est seule au titre, un désaccord entre les enfants ne remplace pas la signature et ne la bloque pas. C’est le parent qui décide. Un enfant qui détient une procuration ou un mandat homologué doit rester à l’intérieur de ce document. L’article 2138 interdit à la personne mandataire de placer un intérêt personnel en conflit avec celui de la personne mandante, et JuridiQC dit que, sauf exception, la personne mandataire ne peut pas acheter le bien. Vouloir la maison pour soi, tout en détenant le pouvoir de la vendre, est ce conflit.

Sous la tutelle, l’autorisation est celle du conseil de tutelle ou du tribunal, selon les articles 286 et 213. Ce n’est pas un vote de la famille. La signature d’une autre personne copropriétaire est une limite différente, et le consentement écrit de l’autre époux selon l’article 404 aussi. Cette page ne dit pas qu’une vente à un enfant est interdite. Elle dit que la règle du conflit, et l’autorisation qui est au dossier, s’appliquent encore. Une offre ne recueille pas une signature que la ou le notaire dit manquante.

La maison peut-elle se vendre telle quelle, sans être vidée d’abord?

Oui. La maison peut se vendre telle qu’elle est. Personne n’a à la vider, ni à la remettre en ordre, avant une conversation sur une vente. Les règles d’autorité plus haut ne changent pas parce que la vente est directe. La personne qui signe est encore le parent, la personne mandataire dont l’écrit permet la vente, la personne mandataire sous un mandat homologué qui donne le pouvoir, la personne tutrice avec l’autorisation du conseil ou du tribunal, ou la personne représentante temporaire nommée pour cet acte.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et cette page n’est pas un avis juridique ou fiscal. Il n’y a pas de visites ni d’inspection. La date de signature est réelle seulement lorsque la ou le notaire peut signer. Ce que veut dire une vente telle quelle au Québec est dans Vendre une maison telle quelle au Québec. Envoyez l’adresse lorsque la personne qui peut signer est prête à en parler (demander une offre). Le formulaire n’engage personne.