Comment vendre une maison héritée au Québec?

Qui peut vendre une maison héritée au Québec?

La succession s’ouvre par le décès, au dernier domicile de la personne décédée (article 613). Les personnes héritières sont saisies du patrimoine, sous réserve des règles de la liquidation (article 625). Une personne successible qui reçoit une part de la succession légale, un legs universel ou un legs à titre universel n’est une personne héritière que si cette personne accepte (article 619). Pendant la liquidation, la personne liquidatrice exerce cette saisine. La désignation ou le remplacement de la personne liquidatrice est publié au registre des droits personnels et réels mobiliers et, s’il y a lieu, au registre foncier (article 777). Le testament peut nommer une ou plusieurs personnes liquidatrices. La personne que le testament désigne pour liquider la succession ou pour exécuter les volontés a la qualité de liquidateur, que le testament l’appelle administratrice ou administrateur de la succession, exécutrice ou exécuteur testamentaire, ou autrement (article 786). Si le testament n’en nomme pas, la charge revient aux personnes héritières, et la majorité d’entre elles peut désigner la personne liquidatrice et le mode de remplacement (article 785).

Par défaut, la personne liquidatrice a la simple administration des biens (article 802). Pour payer les dettes et les legs à titre particulier, elle peut seule aliéner les biens meubles périssables, susceptibles de se déprécier rapidement ou dispendieux à conserver. Elle peut aliéner les autres biens, dont la maison, avec le consentement des personnes héritières ou, à défaut, l’autorisation du tribunal (article 804). Le testament peut modifier ces pouvoirs (article 778). Éducaloi le dit en langage clair : si le testament donne le pouvoir de vendre, la personne liquidatrice peut vendre les biens de la succession; sinon, il faut l’accord des personnes héritières ou, à défaut, l’autorisation du tribunal. Si aucune personne liquidatrice n’a été nommée, Éducaloi précise que les personnes héritières peuvent vendre, et que chacune signe l’acte. Les personnes qui exercent la charge ensemble agissent de concert, sauf dispense du testament ou des personnes héritières (article 787).

Faut-il faire vérifier le testament?

La personne liquidatrice doit rechercher si la personne décédée a fait un testament et, le cas échéant, le faire vérifier et prendre les mesures nécessaires à son exécution (article 803). La vérification n’est pas la même pour chaque forme. L’article 772 prévoit que le testament olographe ou le testament fait devant témoins est vérifié, à la demande de toute personne intéressée, de la manière prévue au Code de procédure civile. Les personnes héritières et successibles connues sont appelées, sauf dispense du tribunal.

Le testament notarié est différent. Le gouvernement du Québec indique que le testament olographe et le testament devant témoins doivent être vérifiés après le décès, et que le testament notarié est un acte authentique qui n’a pas à être vérifié. La vérification, par une notaire ou un notaire ou par la Cour supérieure, rend le testament non notarié utilisable : elle établit qu’il a été écrit par la personne décédée ou à sa demande, confirme la forme et permet d’obtenir des copies certifiées. La demande est habituellement faite par la personne liquidatrice. Éducaloi ajoute qu’un testament fait devant une avocate ou un avocat se vérifie de la même façon, et qu’un testament notarié ne se vérifie pas. Le gouvernement du Québec précise aussi qu’il y a des frais pour demander la vérification. Cette page n’en cite pas le montant. La ou le notaire, ou le greffe, indique le montant en vigueur le jour du dépôt.

Où fait-on la recherche dans les registres des testaments?

Seul le testament le plus récent a une valeur légale, et la recherche est obligatoire, selon le gouvernement du Québec. Elle se fait par le guichet unique des registres des testaments et des mandats de protection du Barreau du Québec et de la Chambre des notaires du Québec. Une seule demande est transmise aux deux ordres. Vous recevez ensuite deux certificats de recherche, un de chaque ordre. Le Barreau confirme que les deux certificats sont distincts même si la demande est unique, et que vous pouvez demander à une notaire, un notaire, une avocate ou un avocat de faire la demande. Les registres constatent l’existence d’un testament. Ils n’en conservent pas le texte. Éducaloi explique que le certificat nomme la personne notaire ou avocate qui détient le testament.

La recherche exige une preuve officielle du décès : un certificat de décès, ou une copie d’acte de décès, du Directeur de l’état civil. Éducaloi précise qu’une attestation de décès faite par une ou un médecin, et une déclaration de décès préparée par une entreprise de services funéraires, ne sont pas les bons documents. Un testament olographe ou fait devant témoins n’est souvent pas inscrit, sauf s’il a été confié à une notaire, un notaire, une avocate ou un avocat. Le gouvernement du Québec dit de regarder aussi dans les effets personnels, de demander aux proches, et de vérifier un coffret de sûreté. Trouver un testament dans un tiroir ne remplace pas les deux certificats. La ou le notaire de la vente les demandera.

Qu’est-ce que l’inventaire, et quel délai y a-t-il pour accepter ou renoncer?

La liquidation consiste à déterminer et à appeler les personnes successibles, à établir le contenu de la succession, à recouvrer les créances, à payer les dettes et les legs à titre particulier, à rendre compte et à délivrer les biens (article 776). La personne liquidatrice est tenue de faire inventaire, de la manière prévue au titre de l’administration du bien d’autrui (article 794). Éducaloi précise que l’inventaire se fait devant notaire, ou en présence de deux témoins qui signent en même temps que la personne liquidatrice, et qu’il est daté. La clôture de l’inventaire est publiée au registre des droits personnels et réels mobiliers, par un avis qui identifie la personne décédée et indique où l’inventaire peut être consulté, et dans un journal distribué dans la localité de la dernière adresse connue (article 795).

Une personne successible a six mois à compter du jour où son droit s’ouvre pour délibérer et pour accepter ou renoncer. Le délai est prolongé de plein droit de façon à lui laisser 60 jours après la clôture de l’inventaire (article 632). Pendant ce temps, aucun jugement ne peut être rendu contre cette personne à titre de personne héritière, sauf si cette personne a déjà accepté. L’acceptation est expresse ou tacite. Elle est tacite lorsque la personne accomplit un acte qui implique nécessairement son intention d’accepter (article 637). La renonciation est expresse. Elle se fait par acte notarié en minute, ou par une déclaration judiciaire dont il est pris acte (article 646). Les personnes héritières ne sont pas tenues des obligations de la personne décédée au-delà de la valeur des biens qu’elles recueillent, sous réserve des exceptions du livre des successions (article 625). Éducaloi et le gouvernement du Québec disent tous les deux que les personnes susceptibles d’hériter peuvent, d’un commun accord, dispenser la personne liquidatrice de l’inventaire, et qu’elles deviennent alors responsables des dettes, y compris celles qu’elles ignoraient. Éducaloi ajoute qu’une personne mineure ne peut pas donner cet accord.

Qu’est-ce que la déclaration de transmission?

Avant que la maison puisse être transférée à une nouvelle personne propriétaire, les droits sur l’immeuble doivent être publiés. L’article 2998 prévoit que les droits de la personne héritière ou de la personne légataire à titre particulier dans un immeuble de la succession sont publiés par l’inscription d’une déclaration faite par acte notarié en minute. L’article 2999 indique que la déclaration énonce le nom de la personne décédée, l’adresse de son dernier domicile, la date et le lieu du décès, la nationalité et l’état civil, ainsi que le régime matrimonial ou d’union civile, s’il y a lieu. Elle énonce aussi la nature légale ou testamentaire de la succession, la qualité de chaque personne, le degré de parenté de chaque personne héritière, les renonciations, la désignation des biens et des personnes visées, et le droit de chacune dans les biens. Le texte en vigueur nomme aussi la personne conjointe en union parentale parmi les qualités.

Éducaloi décrit cette déclaration comme une sorte de titre de propriété de la succession. Elle se signe avant que la maison soit transférée à une nouvelle personne propriétaire. Une fois signée, la personne liquidatrice peut vendre ou remettre l’immeuble au nom de la succession. Si aucune personne liquidatrice n’a été nommée, Éducaloi précise que les personnes héritières peuvent vendre, et que chacune signe. La déclaration ne remplace pas, à elle seule, le consentement ou l’autorisation du tribunal prévus à l’article 804, ni un pouvoir de vendre écrit au testament. Notre article sur les documents d’une vente (Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?) place cette déclaration à côté de l’acte et du certificat de localisation.

Les dettes et l’impôt se règlent-ils avant la vente?

Les dettes se paient avant la délivrance des biens aux personnes héritières (article 776). Si les biens suffisent à payer les personnes créancières et les personnes légataires à titre particulier, et qu’une provision est faite pour les réclamations déjà en justice, la personne liquidatrice paie les personnes créancières connues et les personnes légataires à titre particulier connues à mesure qu’elles se présentent, ainsi que les comptes ordinaires de services publics et les dettes exigibles (article 808). La prestation compensatoire et les autres créances issues de la liquidation des droits patrimoniaux des personnes mariées, unies civilement ou en union parentale se paient comme des dettes de la succession (article 809). Si la succession n’est pas manifestement solvable, la personne liquidatrice ne peut payer les dettes ni les legs à titre particulier avant l’expiration de 60 jours de l’inscription de l’avis de clôture d’inventaire, ou de la dispense d’inventaire, sauf les comptes ordinaires et les dettes qui doivent être payées d’urgence (article 810). Si les biens sont insuffisants, aucune dette ni aucun legs à titre particulier n’est payé avant un état complet, un avis aux personnes intéressées et l’homologation par le tribunal d’une proposition de paiement (article 811). Cette proposition paie d’abord les créanciers prioritaires ou hypothécaires selon leur rang, puis les autres, puis les créances alimentaires, puis les legs à titre particulier (article 812). Les personnes créancières connues qui ont été omises conservent un recours contre la personne liquidatrice et contre les personnes héritières qui ont été payées avant elles (article 815).

Les étapes fiscales s’ajoutent à ces règles. Revenu Québec indique que, avant de distribuer les biens de la personne décédée ou de payer ses dettes, il faut obtenir un certificat autorisant la distribution des biens et, s’il y a lieu, des revenus gagnés par la succession après le décès. La demande se fait au moyen du formulaire MR-14.A, Avis de distribution de biens dans le cas d’une succession, par la poste, ou en ligne dans Mon dossier si vous êtes la seule personne représentante qui agit comme liquidatrice. Certaines dépenses urgentes peuvent être payées avant le certificat, pourvu qu’elles ne dépassent pas 12 000 $ et qu’elles se rapportent au décès, comme les frais funéraires, ou aux biens, comme l’électricité, le chauffage ou l’assurance. Si des biens ou des revenus postérieurs au décès sont distribués avant le certificat, Revenu Québec précise que vous pouvez être personnellement responsable des sommes dues, jusqu’à concurrence de la valeur distribuée, en règle générale pendant quatre ans à compter de la distribution. La personne liquidatrice produit aussi les déclarations de la personne décédée pour l’année du décès, qui se termine le jour du décès, et pour toute année antérieure qui aurait dû être produite, y compris lorsqu’il y a eu une disposition présumée d’une immobilisation.

Le formulaire TX19 de l’Agence du revenu du Canada est le certificat de décharge de la succession, demandé avant la distribution des actifs. Si la personne décédée avait aussi un numéro de TPS/TVH, l’Agence exige également le formulaire GST352. Un certificat de décharge ne peut généralement pas être obtenu si la succession n’a pas suffisamment d’actifs pour payer l’impôt, les intérêts et les pénalités. La demande se fait après la production et la cotisation des déclarations requises, le paiement ou la garantie des sommes, et après avoir informé l’Agence de l’identité de la personne représentante. Une personne représentante qui distribue des actifs sans certificat de décharge est personnellement responsable des montants non payés, jusqu’à concurrence du montant des actifs distribués. Notre article sur la vente avec une hypothèque (Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?) explique comment une hypothèque est payée à même le prix lorsque le prix la couvre. La facture complète de la personne qui vend est dans notre article sur les frais (Les vrais frais pour vendre une maison au Québec).

Que deviennent le gain en capital et l’exonération pour résidence principale?

Au décès, l’Agence du revenu du Canada considère que la personne a vendu ses immobilisations, y compris une maison, immédiatement avant le décès, même s’il n’y a pas eu de vente. Cette disposition présumée est déclarée à la juste valeur marchande et peut produire un gain ou une perte en capital, sauf si le bien est transféré à une personne épouse ou conjointe de fait, ou qu’une autre exception s’applique. Si la maison était une résidence principale, une partie ou la totalité du gain peut être exonérée. Même si tout le gain est exonéré, la déclaration finale désigne quand même le bien, à l’annexe 3 et au formulaire T1255. L’Agence précise qu’on ne peut désigner qu’un seul bien comme résidence principale de la personne décédée pour une année donnée. Un bien se qualifie pour une année s’il s’agit d’un logement dont la personne était propriétaire, seule ou avec une autre, et que cette personne, sa conjointe ou son conjoint de fait, une ex-conjointe ou un ex-conjoint, ou son enfant l’habitait normalement. La désignation ne vaut que jusqu’à la date du décès.

Une vente par la succession après cette date est une deuxième question. L’Agence indique que le gain sur une vente ultérieure correspond en général à la différence entre le prix de vente et la juste valeur marchande déclarée pour le bien dans la déclaration finale. Le Québec a sa propre désignation. Le formulaire TP-274 sert à désigner un bien dont on était propriétaire ou copropriétaire comme résidence principale et à calculer le gain en capital sur une aliénation, ou une aliénation présumée, au cours de l’année. Il est joint à la déclaration de revenus et à l’annexe G, et il ne s’envoie pas seul. Une maison qui était louée, ou qui était une seconde résidence, peut ne pas se qualifier pour chaque année où elle a été détenue. Cette page ne calculera pas un gain, et elle ne dira pas que les maisons héritées sont libres d’impôt. Certaines se qualifient. D’autres non. Consultez une notaire, un notaire ou une personne en comptabilité avant d’accepter une offre ou de dire à la famille que la maison passera sans impôt.

Que se passe-t-il si les frères et sœurs ne s’entendent pas?

Le désaccord sur la vente et le désaccord sur la personne qui liquide sont deux questions. Lorsque l’article 804 exige un consentement, un refus veut dire qu’il n’y a pas de consentement. Le tribunal peut autoriser la vente si le consentement n’est pas donné. Éducaloi pose le même choix : l’accord des personnes héritières, ou l’autorisation du tribunal. Une offre directe ne va pas chercher la signature manquante et ne dit pas à une famille de signer quand même.

Qui exerce la charge se décide d’abord par le testament (article 786). Si le testament est silencieux, la majorité des personnes héritières peut désigner la personne liquidatrice (article 785). Les personnes qui exercent ensemble doivent agir de concert, sauf dispense (article 787). Toute personne intéressée peut demander au tribunal de remplacer une personne liquidatrice qui ne peut assumer la charge, qui la néglige ou qui ne remplit pas ses obligations. Pendant cette instance, elle demeure en fonction, sauf si le tribunal nomme une personne liquidatrice provisoire (article 791). Bruce parle à la personne que la ou le notaire mettra à l’acte.

Peut-on vendre la maison telle qu’elle est, et quand?

Il n’y a pas un nombre fixe de jours. Des personnes qui s’entendent, et un testament notarié clair, attendent quand même la recherche testamentaire, l’inventaire (sauf dispense), la déclaration de transmission et les certificats fiscaux. Une personne qu’on ne joint pas, un testament à vérifier ou un refus qui exige l’autorisation du tribunal prennent plus de temps. Vider les pièces ne fait pas avancer le registre.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il n’est ni courtier, ni agent, ni évaluateur, et il ne donne pas d’avis juridique ou fiscal. Les règles ci-dessus s’appliquent à une vente à Bruce comme à toute autre. Il n’y a pas de visites ni d’inspection, donc la maison n’a pas à être vidée ni remise en état d’abord, et vous choisissez la date de signature dès que la ou le notaire peut signer. L’offre est faite sans garantie légale, aux risques de la personne qui achète. Un défaut que la succession connaît déjà doit quand même être dit. Notre article sur la vente telle quelle (Vendre une maison telle quelle au Québec) explique cette clause. La date de prise de possession est traitée dans notre article sur le départ (Quand faut-il quitter sa maison après la vente au Québec?). Une note plus courte sur une maison reçue en succession à Montréal se trouve sur notre page de situation (Vendre une maison reçue en succession à Montréal). Si vous voulez un chiffre à discuter avec la personne liquidatrice et la ou le notaire, vous pouvez demander une offre. Envoyer l’adresse n’engage pas la succession.