Peut-on vendre une maison au Québec sans résider au Canada?

Peut-on vendre une maison au Québec en vivant à l’extérieur du Canada?

Oui. Vivre à l’extérieur du Canada n’empêche pas l’acte. Une maison au Québec est le genre de bien que les règles fédérales appellent un bien canadien imposable (Disposer de certains biens canadiens ou en acquérir, page en anglais), et Revenu Québec appelle un immeuble situé au Québec un bien québécois imposable. La personne qui vend avise les deux, sinon la personne qui achète peut devoir garder une partie du prix pour l’impôt. Cette page ne décide pas si vous êtes une personne non résidente. Revenu Québec dit que si, dans l’année, vous avez séjourné au Québec pendant une ou plusieurs périodes totalisant 183 jours ou plus, ce séjour fait de vous une personne résidente réputée du Québec pour toute l’année, et l’impôt du Québec s’applique alors aux revenus mondiaux de cette année (Obligations fiscales des non-résidents du Québec). Cette phrase n’est pas un test complet pour avoir quitté le Canada, et cette page ne transformera pas un nombre de jours en opinion sur la résidence.

Une maison qui n’a pas servi à gagner un revenu est le cas d’immobilisation pour lequel les formulaires T2062 et TP-1097 sont prévus. Un immeuble locatif peut être un bien amortissable, et ce dossier utilise un autre formulaire. Une personne en comptabilité décide duquel il s’agit. Les autres frais d’une vente au Québec, et la question de savoir qui signe si une personne parente est encore propriétaire ou si la maison vient d’une succession, sont sur les pages liées plus bas.

Qu’envoie-t-on à l’Agence du revenu du Canada, et dans quel délai?

Pour un bien canadien imposable autre qu’un bien visé au paragraphe 116(5.2) et un bien exclu, on peut aviser d’une disposition projetée avant qu’elle ait lieu, et on doit aviser d’une disposition réelle au plus tard dix jours après, sous pli recommandé. L’avis réel n’est pas exigé si, avant la disposition, un avis projeté a déjà été envoyé, que la personne qui achète est celle qui y est nommée, que le produit estimé est égal ou supérieur au produit réel, et que le prix de base rajusté de cet avis ne dépasse pas le prix de base rajusté immédiatement avant la disposition. L’avis nomme l’autre partie, décrit le bien, et indique le produit et le prix de base rajusté. Le formulaire pour une immobilisation est le T2062. Si vous payez 25 % de l’excédent du produit sur le prix de base rajusté, ou si vous fournissez une garantie que le ministre accepte, le ministre délivre un certificat : le formulaire T2064 pour une disposition projetée et le formulaire T2068 pour une disposition réelle. Une copie vous est délivrée, ainsi qu’à la personne qui achète. La circulaire dit que les frais de vente ne sont pas soustraits dans ce calcul de 25 %. Ils réduisent le gain dans la déclaration de l’année de la vente (Loi de l’impôt sur le revenu, article 116).

La circulaire dit d’envoyer l’avis projeté au moins 30 jours avant la disposition, pour qu’il y ait le temps de l’examiner. Ce n’est pas le délai légal de dix jours. Un avis réel en retard peut entraîner une pénalité en vertu du paragraphe 162(7) : le plus élevé de 100 $ et de 25 $ par jour, jusqu’à 2 500 $. Si vous n’êtes pas admissible à un numéro d’assurance sociale, le guide dit de remplir le formulaire T1261 et de l’envoyer le plus tôt possible. Ne remplissez pas le T1261 si vous avez déjà un NAS, un NII ou un numéro d’impôt temporaire. Pour un bien canadien imposable amortissable, la circulaire dit d’utiliser le T2062 pour le gain ou la perte et le T2062A pour la récupération de la déduction pour amortissement ou une perte finale, même si aucune déduction pour amortissement n’a été demandée, et que deux certificats sont alors délivrés. Le paragraphe 116(8) dit que le ministre peut refuser un certificat pour un immeuble résidentiel, au sens de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, si les déclarations ou les sommes payables en vertu de cette loi ne sont pas en règle, ou dans le cas que ce paragraphe décrit pour l’année civile précédente. Cette page ne dit pas qui doit cette taxe (Circulaire IC72-17R6, page en anglais).

Le même guide dit de produire une déclaration canadienne pour l’année de la disposition. Les sommes que vous ou la personne qui achète versez, sauf les pénalités et les intérêts, sont des acomptes. La déclaration est le règlement final, et un trop-payé est remboursé avec l’avis de cotisation. Vous n’avez pas à produire pour cette année si vous ne résidez pas au Canada, que vous n’avez aucun impôt à payer pour l’année, que vous n’êtes pas tenu à une somme pour une année antérieure, et que chaque bien dont vous avez disposé est un bien exclu ou un bien pour lequel aucun paiement ni aucune garantie n’est exigé avant la délivrance du certificat. Même alors, vous devez produire si vous demandez l’exonération pour résidence principale sur une partie du gain, avec l’annexe 3 et le formulaire T2091(IND) ou le formulaire T1255. Le guide dit que, pour la plupart des gens, la déclaration est due le 30 avril. Pour l’année de la vente, c’est généralement le 30 avril de l’année qui suit la vente. Une personne en comptabilité confirme la date pour l’année de votre vente (T4058, Non-Residents and Income Tax, page en anglais).

Que demande Revenu Québec avec le formulaire TP-1097?

Une personne qui ne réside pas au Canada, y compris une fiducie ou une succession, et qui aliène un bien québécois imposable, par exemple un immeuble situé au Québec, doit aviser le ministre dans les dix jours de l’aliénation réelle. Une aliénation projetée peut aussi être avis, par exemple après la signature de l’offre. Le formulaire est le TP-1097, Avis d’aliénation réelle ou projetée de biens québécois imposables, par un particulier ou une société résidant hors du Canada. Un bien minier québécois ou un bien forestier québécois utilise plutôt le formulaire TP-1102.1. Si l’avis réel est en retard, la pénalité est de 25 $ par jour, jusqu’à 2 500 $. La page de pénalité de Revenu Québec n’énonce pas de minimum de 100 $. L’avis réel, et cette pénalité, ne sont pas exigés si un avis projeté a déjà été transmis et que quatre conditions sont toutes remplies : l’avis projeté visait ce bien, la personne qui achète est celle qui y est nommée, le produit réel est égal ou inférieur au produit indiqué dans cet avis, et le prix de base rajusté immédiatement avant l’aliénation réelle est égal ou supérieur à celui de l’avis. La page de pénalité dit d’envoyer l’avis réel par poste recommandée à Revenu Québec, 3800, rue de Marly, Québec (Québec) G1X 4A5 (Obligations fiscales des non-résidents du Québec).

Si l’aliénation produit un gain en capital imposable et que l’avis est accompagné de l’acompte calculé ou d’une sûreté acceptable, Revenu Québec délivre le formulaire TPF-1098, Certificat concernant l’aliénation réelle ou projetée de biens québécois imposables, par une personne résidant hors du Canada, à la personne qui vend et à la personne qui achète. Le certificat libère la personne qui achète de toute responsabilité liée à l’impôt découlant de la transaction. La page publique énonce cette condition. Elle ne dit pas qu’un certificat est délivré lorsqu’il n’y a pas de gain en capital imposable (Omission de produire un avis d’aliénation réelle). Le formulaire lui-même est le TP-1097, et sa page dit que la signature électronique est acceptée (TP-1097).

L’article 1101 de la Loi sur les impôts, dans le texte en vigueur depuis le 21 octobre 2015, dit que la personne qui achète un bien québécois imposable visé à l’article 1097 paie au ministre, à titre d’impôt pour le compte de la personne qui ne réside pas au Canada, 12,875 % de l’excédent du prix d’achat sur le montant dont fait état le certificat délivré en vertu de l’article 1098, le cas échéant. Elle peut déduire ou retenir ce montant sur ce qui est payé à la personne qui vend, et elle doit le remettre dans les 30 jours qui suivent la fin du mois de l’acquisition. L’article 1101 ne s’applique pas si un certificat lui a été délivré en vertu de l’article 1100, si l’article 1101.1 s’applique, ou si, après une enquête raisonnable, elle n’avait aucune raison de croire que l’autre partie ne résidait pas au Canada (Loi sur les impôts, article 1101). L’article 1102.1, en vigueur depuis le 5 décembre 2024, est l’autre liste : une police d’assurance sur la vie qui y est décrite, un bien minier québécois, un bien forestier québécois, un immeuble situé au Québec qui n’est pas une immobilisation, et un bien amortissable qui est un bien québécois imposable. Le certificat prévu à cet article est délivré si la personne paie un montant que le ministre juge raisonnable, ou fournit une sûreté acceptable. L’article 1102.2, dans le texte en vigueur depuis le 4 juin 2009, fixe le montant de la personne qui achète à 30 % de l’excédent du prix d’achat sur le montant indiqué dans ce certificat, avec le même droit de retenir et le même délai de 30 jours. Il ne s’applique pas si l’article 1101.1 s’applique, ou après la même enquête raisonnable (Loi sur les impôts, article 1102.1). La règle de 30 % est à Loi sur les impôts, article 1102.2.

Que retient-on s’il n’y a pas de certificat, et qu’en fait la ou le notaire?

Le paiement qui permet d’obtenir le certificat fédéral, et le montant que la personne qui achète peut devoir remettre s’il n’y a pas de certificat, ne sont pas le même pourcentage du même nombre. Pour obtenir le certificat en vertu du paragraphe 116(2) ou 116(4), la circulaire dit que le paiement ou la garantie est de 25 % du produit moins le prix de base rajusté. Les dépenses de la vente n’y sont pas soustraites. Si aucun certificat n’a été délivré en vertu du paragraphe 116(4), et que le bien n’est pas un bien amortissable ni un bien exclu, le paragraphe 116(5) rend la personne qui achète redevable de 25 % de l’excédent du coût du bien sur la limite d’un certificat délivré en vertu du paragraphe 116(2), le cas échéant. Sans certificat projeté, c’est 25 % du coût. Elle le remet au receveur général dans les 30 jours suivant la fin du mois de l’acquisition, et elle peut le déduire ou le retenir sur le prix. Pour un bien visé au paragraphe 116(5.2), dont un bien canadien imposable amortissable et un immeuble au Canada qui n’est pas une immobilisation, le paragraphe 116(5.3) fixe le montant à 50 % de l’excédent du prix sur le montant indiqué au certificat, le cas échéant. La personne qui achète n’est pas redevable en vertu du paragraphe 116(5) si, après une enquête raisonnable, elle n’avait aucune raison de croire que la personne qui vend ne résidait pas au Canada. Elle n’est pas non plus redevable en vertu du paragraphe 116(5) ou du paragraphe 116(5.3) lorsque le paragraphe 116(5.01) s’applique. Ce paragraphe s’applique si, après enquête raisonnable, elle conclut que la personne qui vend est, aux termes d’un traité fiscal que le Canada a conclu avec un pays, résidente de ce pays, que le bien serait un bien protégé par traité de cette personne, et qu’elle envoie l’avis prévu au paragraphe 116(5.02) au plus tard le trentième jour suivant la date de l’acquisition. La circulaire dit que l’Agence examine chaque cas et ne fera pas cette enquête à la place de la personne qui achète. Une copie du certificat protège la personne qui achète de toute responsabilité supplémentaire à l’égard de cet avis. L’impôt final se règle quand même dans la déclaration.

Les montants du Québec sont distincts. L’article 1101, c’est 12,875 % du prix d’achat au-dessus de tout montant de certificat prévu à l’article 1098. L’article 1102.2, c’est 30 % du prix d’achat au-dessus du montant du certificat prévu à l’article 1102.1. Chacun se remet dans les 30 jours suivant la fin du mois de l’acquisition, et chacun peut être retenu sur le prix. L’OACIQ dit que, si les certificats ne sont pas en main au moment de la signature, la ou le notaire qui reçoit l’acte garde la retenue dans le compte en fidéicommis et ne la remet pas à la personne qui vend avant l’arrivée des certificats. Cette page décrit le compte en fidéicommis. Elle indique aussi 12 % pour le Québec et 25 % du produit moins le coût. Le taux du texte actuel de l’article 1101 est de 12,875 % du prix d’achat au-dessus de tout montant de certificat, et le montant fédéral à remettre lorsqu’il n’y a pas de certificat en vertu du paragraphe 116(4) est de 25 % du coût, pas de 25 % du gain. Ce sont les lois qui comptent. Les lois disent quand la personne qui achète doit remettre la somme. La phrase de l’OACIQ dit que la personne qui vend ne reçoit pas cette partie du prix avant que les certificats soient au dossier (OACIQ, vente d’un immeuble par une personne non résidente). Cette page ne décrit pas de lettre de confort. La circulaire citée ici n’en prévoit pas. Une personne qui achète et qui remet en retard peut se voir imposer la pénalité que décrit la circulaire IC72-17R6 en vertu du paragraphe 227(9) : 3 % si le paiement a de un à trois jours de retard, 5 % s’il a quatre ou cinq jours de retard, 7 % s’il a six ou sept jours de retard, et 10 % s’il a plus de sept jours de retard (Circulaire IC72-17R6, paragraphe 56, page en anglais).

La garantie légale de qualité est une autre question que la retenue. L’OACIQ dit qu’elle s’applique encore à la vente d’un immeuble au Québec, à moins que les parties n’en conviennent autrement, et que le fait de vivre à l’extérieur du Canada ne l’écarte pas, à lui seul. L’OACIQ dit aussi qu’une personne qui achète peut avoir de la difficulté, dans les faits, à exercer un recours contre quelqu’un qui n’est pas au Québec. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. La façon d’écrire cette clause est le sujet de Vendre une maison telle quelle au Québec.

L’exonération pour résidence principale couvre-t-elle les années vécues hors du Canada?

Pas ces années-là. Le folio dit que, même si une maison au Canada pouvait répondre à la définition de résidence principale pour une année où la personne propriétaire était non résidente, l’exonération est limitée par le nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition pendant lesquelles cette personne résidait au Canada. Pour une disposition après le 2 octobre 2016, l’année supplémentaire de la formule n’est ouverte que si la personne résidait au Canada pendant l’année qui comprend la date d’acquisition. Le folio dit que, pour une disposition avant le 3 octobre 2016, cette année supplémentaire était ouverte même sans résidence dans l’année d’acquisition, et que « pendant » une année veut dire à un moment quelconque de l’année. Le guide T4058 dit qu’une période de non-résidence peut réduire l’exonération ou l’éliminer. La formule, les formulaires et la limite d’un seul logement sont dans Payez-vous de l’impôt sur le gain en capital quand vous vendez votre maison au Québec?.

La circulaire exige quand même un T2062 ou un avis semblable lorsqu’une personne non résidente dispose d’une résidence principale. Elle dit que l’impôt ou la garantie peut être réduit lorsque l’exonération réduit le gain, et que les lignes 1 à 3 du formulaire T2091 ne doivent pas comprendre une année d’imposition pendant laquelle la personne ne résidait pas au Canada. La désignation peut se faire sur le formulaire T2091(IND) ou dans une lettre signée jointe à l’avis. Déclarer la vente, même lorsque le gain est exonéré, est le sujet de la page sur le gain en capital (Folio d’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale, page en anglais). La page de l’Agence sur la résidence principale dit d’appeler le 1-800-959-8281 si vous n’avez pas résidé au Canada pendant toute la période où vous étiez propriétaire du bien désigné (Résidence principale, page en anglais).

Qui paie la taxe de bienvenue dans cette vente?

La personne qui achète paie les droits sur les mutations immobilières de Montréal, appelés taxe de bienvenue. Ce n’est pas le montant de l’article 116, et ce n’est pas le montant de l’article 1101. Cette page ne répète pas les tranches. La page de la Ville, et le fait que les tranches changent chaque année, sont dans Qui paie la taxe de bienvenue à Montréal?.

Une commission, si vous inscrivez, une pénalité hypothécaire, le certificat de localisation, les honoraires pour la radiation d’une hypothèque, et l’ajustement des taxes à la date de signature sont une autre liste. Ils sont dans Les vrais frais pour vendre une maison au Québec. Aucune de ces pages, ni celle-ci, n’indique ce qu’une maison en particulier dégagera après la retenue.

Comment signer l’acte sans être au Québec?

Vous n’avez pas à être dans la pièce. La Chambre des notaires dit qu’une procuration, ou un mandat, permet à une personne saine d’esprit d’autoriser quelqu’un d’autre à agir, et que le mandat de protection est le document différent, pour une personne qui a perdu ses facultés. Elle dit qu’il est préférable de limiter les pouvoirs. Un mandat peut ne porter que sur la vente de la propriété selon les conditions que vous fixez, et la personne que vous nommez ne fait alors que ce que cette vente exige. La loi n’oblige pas cette personne à signer la procuration. La signer, c’est reconnaître qu’elle l’a lue. Vous pouvez révoquer une procuration en tout temps, et la Chambre dit qu’une révocation notariée est préférable. Une notaire ou un notaire peut rédiger la procuration. Cette page ne dit pas qu’une signature par vidéo depuis l’étranger est acceptée, et elle ne dit pas qu’une signature sous seing privé faite à l’extérieur du Canada est refusée. La ou le notaire du dossier dit quelle forme elle prendra (La procuration).

Les papiers qu’une signature au Québec demande en plus des avis fiscaux sont dans Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?. Les instructions du T2062 ont leur propre liste de pièces. Cette page ne remplace pas cette liste. Si une personne parente est encore propriétaire, qui peut signer est dans Comment vendre la maison d’un parent au Québec?. Si la personne propriétaire est décédée, la déclaration de transmission et qui signe pour la succession sont dans Comment vendre une maison héritée au Québec?. Une personne qui ne réside pas au Canada peut quand même avoir l’avis de l’article 116 à produire. Ces pages ne le remplacent pas.

Que faire de l’assurance pendant que la maison est vide?

Si la maison sera vide, demandez à votre assureur ce qu’il exige pendant votre absence, et suivez ses conditions. Cette page ne décrit pas ce que couvre une police.

Quel est le déroulement, de l’offre jusqu’au déboursement chez la ou le notaire?

Il n’y a pas un nombre de semaines sur les pages de l’Agence citées ici, et cette page n’en inventera pas. La circulaire dit que le certificat est délivré à la date la plus rapprochée une fois que les renseignements, les pièces et le paiement ou la garantie ont été reçus et vérifiés, et qu’un avis projeté devrait partir au moins 30 jours avant la disposition. L’ordre qui suit est celui que décrivent les lois et l’OACIQ. Ce n’est pas une promesse qu’un dossier en particulier avancera à un jour nommé.

Avant l’offre, une personne en comptabilité est celle qui confirme la résidence, et le formulaire T1261 est la demande si vous n’avez pas de NAS, de NII ou de numéro d’impôt temporaire. Quand l’offre est signée, les avis projetés peuvent partir vers l’Agence et vers Revenu Québec. Si vous n’y serez pas, la procuration doit en être une que la ou le notaire acceptera, limitée à cette vente et aux conditions que vous fixez. À l’acte, la ou le notaire le reçoit. Si le formulaire T2068, ou le formulaire T2064 dans sa limite, et le formulaire TPF-1098 ne sont pas au dossier, la personne qui achète a le droit à la retenue prévue par la loi, et l’OACIQ dit que la ou le notaire garde cette retenue en fidéicommis. Dans les 30 jours suivant la fin du mois de l’acquisition, la personne qui achète remet ce qui est encore dû. Dans les dix jours suivant la disposition, l’avis réel part par poste recommandée si l’avis projeté ne couvre pas déjà la vente. Pour l’année de la vente, la déclaration est le règlement final. Ce que vaut la maison est une autre question, traitée dans Combien vaut ma maison dans l’Ouest-de-l’Île?.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur. Il n’est ni notaire ni comptable et il ne donne pas de conseil fiscal. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.