Payez-vous de l’impôt sur le gain en capital quand vous vendez votre maison au Québec?

Payez-vous de l’impôt sur le gain quand vous vendez votre maison au Québec?

Si la maison a été votre seule résidence principale pour chaque année où vous en étiez propriétaire, vous ne payez pas d’impôt sur le gain. L’Agence du revenu du Canada dit que la vente de la maison, ou le moment où l’on est considéré l’avoir vendue, peut produire un gain en capital, et que l’exonération pour résidence principale est la raison pour laquelle ce gain n’est habituellement pas imposé dans le cas qui vient d’être décrit. Si, à un moment quelconque, le bien n’a pas été votre résidence principale, ou pas votre seule résidence principale, l’exonération peut ne pas couvrir tout le gain à déclarer (Résidence principale).

Un bien se qualifie pour une année lorsqu’il s’agit d’un logement, d’un droit de tenure à bail sur un logement, ou d’une action d’une coopérative d’habitation acquise uniquement pour habiter un logement de la coopérative; que vous en êtes propriétaire, seul ou avec une autre personne; que vous, votre conjointe ou conjoint actuel ou ancien, ou votre enfant, l’avez habité à un moment de l’année; et que vous le désignez. L’Agence nomme une maison, un chalet, une copropriété divise, un appartement dans un duplex, une roulotte, une maison mobile et une maison flottante. Le paragraphe 40(2)b) de la Loi de l’impôt sur le revenu est la règle qui réduit le gain (Loi de l’impôt sur le revenu, article 40). Un gain en capital, dans le guide de 2025 de l’Agence, est ce que vous recevez au-dessus du prix de base rajusté et des dépenses de vente. Le prix de base rajusté est habituellement le coût plus les frais d’acquisition, et les dépenses en capital comme les ajouts et les améliorations. L’entretien et les réparations ne s’ajoutent pas à ce prix (T4037, Gains en capital – 2025). Comme la maison est un bien à usage personnel, une perte sur la vente n’est pas admise.

Faut-il quand même déclarer la vente si le gain est exonéré?

Oui. Pour l’année d’imposition 2016 et les suivantes, l’Agence n’accorde l’exonération pour résidence principale que si vous déclarez l’aliénation et la désignation dans votre déclaration. Sa page sur une vente de 2025 dit de déclarer la vente à l’annexe 3, Gains ou pertes en capital, et au formulaire T2091(IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle). Vous ne remplissez que la page 1 de ce formulaire si le bien a été votre résidence principale pour toutes les années où vous en étiez propriétaire, ou pour toutes ces années sauf une (Formulaire T2091(IND)). Si vous oubliez l’année de la vente, demandez à l’Agence de modifier cette déclaration. Elle peut accepter une désignation tardive, et une pénalité peut s’appliquer.

La pénalité, lorsqu’une désignation tardive est acceptée, est le moins élevé de 8 000 $ et de 100 $ par mois complet entre la date d’échéance initiale et la date où la demande est complète (Pénalité pour une élection tardive, modifiée ou annulée). La circulaire d’information IC07-1R1 énonce le même montant selon le paragraphe 220(3.5), et elle traite la désignation prévue à la définition de résidence principale de l’article 54 comme une élection visée (IC07-1R1, Dispositions d’allègement pour les contribuables). La page de questions de l’Agence sur 2016 énonce les mêmes montants (Déclarer la vente de votre résidence principale). Le Québec a son propre formulaire. Revenu Québec dit de remplir le TP-274, Désignation d’un bien comme résidence principale, de cocher la case 109 de la partie A de l’annexe G, et de joindre le formulaire et l’annexe à la déclaration de l’année de la vente. Si vous n’envoyez pas le TP-274, la pénalité est de 100 $ par mois, jusqu’à 5 000 $ (Désignation d’une résidence principale). Le formulaire ne s’envoie pas seul. Il accompagne la déclaration et l’annexe G (TP-274). L’annexe G de 2025 de Revenu Québec donne la même consigne : la case 109 de la partie A (Annexe G, 2025).

Comment fonctionne la formule du « un de plus »?

Le gain qui reste est A moins (A multiplié par B divisé par C) moins D. C’est le paragraphe 40(2)b). A est le gain avant ce paragraphe. C est le nombre d’années d’imposition se terminant après la date d’acquisition pendant lesquelles vous étiez propriétaire, seul ou avec une autre personne. D est zéro, sauf si vous, ou votre conjointe ou conjoint, avez fait le choix du 22 février 1994 sur le formulaire T664 pour un bien acquis pour la dernière fois avant le 23 février 1994. B est un plus le nombre d’années se terminant après la date d’acquisition pour lesquelles le bien est votre résidence principale et pendant lesquelles vous résidiez au Canada, si vous résidiez au Canada pendant l’année qui comprend la date d’acquisition. Si vous ne résidiez pas au Canada pendant cette année, B est ces années, sans l’année supplémentaire. Le folio dit que, pour une aliénation avant le 3 octobre 2016, l’année supplémentaire existait même sans résidence l’année de l’acquisition, et que « pendant » une année veut dire à un moment quelconque de l’année (Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale). L’année supplémentaire est la façon dont les règles traitent les deux logements comme admissibles l’année où vous en vendez un et en achetez un autre, même si un seul peut être désigné pour cette année.

Ceci est un exemple, pas un dossier. Le gain A est de 100 000 $. Le bien a été possédé 10 ans, donc C est 10. Il est désigné pour 4 de ces années. La personne propriétaire résidait au Canada l’année de l’acquisition, et aucun choix de 1994 n’a été produit, donc B est 5 et D est 0. La partie exonérée est 100 000 $ multiplié par 5 divisé par 10, soit 50 000 $. Le gain qui reste est de 50 000 $. La part de ce reste qui entre dans le revenu est la question du taux d’inclusion, plus bas. Ce n’est pas l’impôt à payer. Si la maison a été votre résidence principale pour chaque année de possession, ou pour chaque année sauf une, et que l’année supplémentaire s’applique, l’Agence dit de ne remplir que la page 1 du formulaire T2091(IND). Revenu Québec décrit la partie exonérée comme A multiplié par B divisé par C, B étant les années désignées plus 1, sur sa page de désignation.

Une famille peut-elle désigner deux logements pour la même année?

Pour 1982 et les années suivantes, non. L’Agence dit qu’on ne peut désigner qu’un seul logement comme résidence principale de la famille pour chaque année. L’article 54 de la Loi dit la même chose pour une année postérieure à 1981 : le bien doit être désigné, et aucun autre bien ne doit avoir été désigné pour cette année par vous, par une conjointe ou un conjoint qui l’a été toute l’année, par votre enfant, ou, dans le cas que l’article décrit pour une personne qui n’était ni mariée, ni en union de fait, ni âgée de 18 ans ou plus, par votre mère, votre père, votre frère ou votre sœur (Loi de l’impôt sur le revenu, article 54). Une conjointe ou un conjoint qui a vécu séparément toute l’année en vertu d’un jugement ou d’une entente écrite de séparation est hors de cette liste pour l’année. Un enfant qui avait une conjointe ou un conjoint pendant l’année, ou qui avait 18 ans ou plus, est aussi hors de la liste. Revenu Québec énonce la même limite dans ses mots : un seul bien pour une année donnée, et seulement si vous, votre conjointe ou conjoint, votre ex-conjointe ou ex-conjoint, ou votre enfant, l’avez normalement habité cette année-là, même peu de temps.

Un chalet et une maison sont deux biens. Les années désignées pour le chalet ne sont plus disponibles quand la maison se vend. Pour 1982 à 1992, la page de l’Agence parle de « conjoint » plutôt que de conjointe ou conjoint de fait, de sorte que des personnes en union de fait pouvaient désigner des logements différents pour ces années. Avant 2001, des partenaires de même sexe n’étaient pas des conjoints de fait à cette fin, sauf si ces personnes avaient choisi d’être traitées ainsi pour 1998, 1999 ou 2000. Qui doit signer l’acte lors d’une séparation est une autre question, traitée dans Peut-on vendre la maison lors d’une séparation ou d’un divorce au Québec?.

Quand une partie du gain est-elle imposable?

Une partie du gain est imposable lorsque la maison n’a pas été votre résidence principale chaque année, et aussi lorsqu’une partie seulement du bien se qualifie. L’Agence dit de répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie utilisée comme résidence principale et la partie utilisée pour gagner un revenu, selon les mètres carrés ou le nombre de pièces, si la répartition est raisonnable, et de déclarer seulement le gain sur la partie qui sert à gagner un revenu. Son exemple de duplex est sur cette page. Cette page-ci ne reprend pas ces chiffres. Un plex où vous habitez un logement et en louez un autre est ce genre de répartition. Le bail est un autre dossier : les locataires restent, et les règles sont dans Peut-on vendre une maison ou un plex avec des locataires au Québec?. L’Agence traite quand même tout le bien comme une résidence principale lorsque trois conditions sont réunies : l’usage pour gagner un revenu est accessoire à l’usage principal comme résidence, il n’y a pas de changement structurel, et aucune déduction pour amortissement n’est demandée. Une garderie à domicile est l’exemple qu’elle donne. Une pièce utilisée pour le travail peut entrer dans ces trois conditions. Si l’une d’elles manque, la répartition est la règle.

Un changement d’usage peut être une vente aux fins de l’impôt même si personne n’achète la maison. Le paragraphe 45(1) considère que vous avez vendu le bien à la juste valeur marchande, et que vous l’avez racheté à cette valeur, quand vous commencez à l’utiliser pour gagner un revenu ou que vous cessez (Loi de l’impôt sur le revenu, article 45). Le gain qui se rapporte aux années où c’était votre résidence principale peut rester exonéré. Le paragraphe 45(2) permet un choix, par une lettre signée jointe à la déclaration de l’année du changement, pour ne pas être traité comme ayant commencé cet usage. Vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement pendant que le choix est en vigueur. Vous pouvez désigner le bien pendant au plus quatre ans si vous ne désignez aucun autre bien et que vous résidez au Canada. Les quatre ans peuvent durer plus longtemps lorsque vous êtes absente ou absent parce que votre employeur, ou l’employeur de votre conjointe ou conjoint, veut la réinstallation, que vous n’avez pas de lien de dépendance avec cet employeur, que vous revenez pendant que cet emploi continue ou avant la fin de l’année suivante, ou que vous mourez pendant cet emploi, et que la résidence d’origine est au moins 40 kilomètres plus loin du nouveau lieu de travail que le logement temporaire. Le paragraphe 45(3) est l’autre sens, de l’usage pour gagner un revenu vers une résidence principale. Le choix reporte l’aliénation présumée jusqu’à la vente réelle. Il n’est pas ouvert si vous, votre conjointe ou conjoint, ou une fiducie dont l’un ou l’autre est bénéficiaire, avez déduit de l’amortissement pour une année postérieure à 1984 et au plus tard au changement. Vous pouvez désigner jusqu’à quatre ans avant d’habiter la maison. La lettre est due à la première des dates suivantes : 90 jours après la demande de l’Agence, ou la date limite de production de l’année de la vente réelle. Depuis le 19 mars 2019, les mêmes choix peuvent viser un changement partiel. Même sans choix, l’Agence considère habituellement qu’il n’y a pas de changement d’usage de cette partie lorsque l’usage locatif ou d’entreprise est relativement petit, qu’il n’y a pas de changement structurel, et qu’aucune déduction pour amortissement n’est demandée. Revenu Québec dit qu’un choix fédéral en vertu du paragraphe 45(2) s’applique automatiquement à l’impôt du Québec, et que, sans le choix produit auprès de l’Agence, aucun choix québécois n’est possible. Le revenu de location se déclare quand même, et la déduction pour amortissement ne se demande pas sur la partie visée par le choix (Changement d’usage).

Le terrain fait partie de la résidence jusqu’à une limite. L’Agence dit que le terrain qui compte est habituellement limité à un demi-hectare (1,24 acre), sauf si vous pouvez montrer qu’il vous en faut plus pour l’usage et la jouissance de la maison. Une superficie minimale imposée par une municipalité, plus grande qu’un demi-hectare, est l’exemple qu’elle donne. L’article 54 dit la même chose : le terrain au-delà d’un demi-hectare est réputé ne pas avoir contribué à cet usage et à cette jouissance, sauf si vous établissez qu’il était nécessaire. Le folio ajoute que l’excédent doit être nécessaire, pas seulement souhaitable, et que des animaux ou un mode de vie à la campagne ne rendent pas, à eux seuls, l’excédent nécessaire.

Que se passe-t-il si le logement a été détenu moins de 365 jours?

Tout gain sur un logement situé au Canada, y compris un bien locatif, ou sur un droit d’en acquérir un, que vous avez possédé ou détenu moins de 365 jours consécutifs avant l’aliénation, est réputé être un revenu d’entreprise et non un gain en capital. L’Agence énonce deux issues : le bien était déjà un bien d’inventaire, ou l’aliénation est survenue en raison, ou en prévision, d’un événement de vie de sa liste. Les événements sur sa page de la résidence principale sont le décès de la personne ou d’une personne liée; une personne liée qui joint le ménage, ou le fait de joindre le ménage d’une personne liée; la rupture d’un mariage ou d’une union de fait lorsque la personne a vécu séparée pendant au moins 90 jours; une menace à la sécurité de la personne ou d’une personne liée; une invalidité ou une maladie grave de la personne ou d’une personne liée; une réinstallation admissible de la personne ou de sa conjointe ou de son conjoint, le nouveau logement étant au moins 40 kilomètres plus près du nouveau lieu de travail ou d’études; la fin involontaire de l’emploi de la personne ou de sa conjointe ou de son conjoint; l’insolvabilité de la personne; et la destruction ou l’expropriation du bien. Une perte provenant de cette entreprise, s’il y en a une, est réputée nulle.

Si cette règle ne s’applique pas, la même page dit que le résultat peut quand même être un revenu d’entreprise ou un gain en capital, selon les faits. Le revenu d’entreprise va au formulaire T2125. Un gain en capital va à l’annexe 3. L’exonération sur cette page est la raison pour laquelle vous ne payez habituellement pas d’impôt sur un gain tiré de la vente. Un montant que l’Agence répute ne pas être un gain en capital est en dehors de cette exonération. La règle décrit le résultat fiscal d’une aliénation. C’est de l’information générale sur une vente qui a eu lieu.

Quelle part d’un gain en capital entre dans le revenu?

L’article 38 de la Loi de l’impôt sur le revenu, dans le texte en vigueur au 30 septembre 2026, dit qu’un gain en capital imposable est la moitié du gain en capital tiré de l’aliénation (Loi de l’impôt sur le revenu, article 38). Le guide de 2025 de l’Agence applique la même moitié (T4037), et l’Agence dit que la hausse proposée aux deux tiers a été annulée (Quoi de neuf pour les sociétés). La page de désignation de Revenu Québec dit que, de façon générale, la moitié (50 %) d’un gain en capital sur une aliénation est imposable.

Dans l’exemple ci-dessus, le gain qui reste est de 50 000 $. La moitié de ce reste, selon la fraction de l’article 38, est 25 000 $ inclus dans le revenu. C’est une illustration, pas l’impôt à payer. Un gain que la règle des 365 jours répute être un revenu d’entreprise ne passe pas par cette fraction.

Que se passe-t-il au décès, ou si la personne qui vend ne réside pas au Canada?

Au décès, la personne est considérée comme ayant vendu la maison immédiatement avant le décès, à la juste valeur marchande, même s’il n’y a pas eu de vente. Cette aliénation présumée peut produire un gain en capital, sauf si le bien est transféré à une conjointe ou un conjoint, ou qu’une autre exception s’applique. Un transfert à une conjointe ou un conjoint survivant qui réside au Canada au moment du décès, ou à une fiducie prévue, peut ne produire aucun gain dans la déclaration finale. Pour ce roulement, le bien doit être immobilisé au profit de cette personne au plus tard 36 mois après le décès, et le gain attend que cette personne vende ou soit réputée vendre. La personne représentante peut choisir de ne pas s’en prévaloir, bien par bien, dans la déclaration finale, et le produit est alors la juste valeur marchande. Si la maison était une résidence principale, une partie ou la totalité du gain peut être exonérée, et la déclaration finale la désigne quand même à l’annexe 3 et au formulaire T1255 même si tout le gain est exonéré. La désignation ne vaut que jusqu’à la date du décès (Gains en capital au décès). Une vente par la succession après cette date est le sujet de Comment vendre une maison héritée au Québec?. Si un parent est vivant et encore propriétaire, qui peut signer est dans Comment vendre la maison d’un parent au Québec?.

Une personne qui ne réside pas au Canada, et qui aliène une maison au Canada, avise l’Agence selon l’article 116. L’avis est dû dans les 10 jours de l’aliénation, ou il peut viser une aliénation projetée, avec le formulaire T2062 lorsque le bien est un bien canadien imposable détenu comme immobilisation, plus un paiement ou une garantie acceptable. Le certificat de conformité est le formulaire T2064 pour une aliénation projetée et le formulaire T2068 pour une aliénation réelle. Si aucun certificat n’est délivré, la personne qui achète peut avoir à payer un montant d’impôt déterminé pour la personne qui vend, et peut retenir 25 % du produit, ou 50 % pour certains types de biens, moins la limite du certificat, s’il y en a une (Disposition ou acquisition de certains biens canadiens). Le Québec a son propre avis. Une personne qui ne réside pas au Canada et qui aliène un bien québécois imposable, comme un immeuble au Québec, avise Revenu Québec dans les dix jours de l’aliénation réelle au moyen du formulaire TP-1097. Une aliénation projetée peut aussi faire l’objet d’un avis, par exemple après la signature de l’offre. Omettre l’avis réel peut entraîner une pénalité de 25 $ par jour, jusqu’à 2 500 $ (Obligations fiscales des non-résidents du Québec). L’exonération elle-même ne compte que les années de résidence au Canada. Si vous n’avez pas résidé au Canada pendant toute la période où vous avez possédé le bien désigné, l’Agence dit d’appeler au 1-800-959-8281.

Qui confirme cela avant la signature?

Une personne en comptabilité, ou une notaire ou un notaire quand la question est l’acte, applique ces règles aux années, à l’usage de la maison et aux déclarations. Cette page ne prépare pas le formulaire T2091(IND), le formulaire TP-274 ni un avis selon l’article 116, et elle ne dit pas ce qu’une maison en particulier dégagera.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il ne donne pas d’avis fiscal. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.