Peut-on vendre une maison ou un plex avec des locataires au Québec?

Peut-on vendre une maison ou un plex avec des locataires au Québec?

Oui. Rien dans le Code civil ne fait prendre fin à un bail de logement parce que l’immeuble est vendu. L’article 1936 donne à chaque personne locataire un droit personnel au maintien dans les lieux : elle ne peut être évincée que dans les cas prévus par la loi. L’article 1937 ajoute que l’aliénation volontaire ou forcée d’un immeuble comportant un logement, ou l’extinction du titre de la personne locatrice, ne permet pas à la nouvelle personne locatrice de résilier le bail. Le bail est continué et peut être reconduit comme tout autre bail. La nouvelle personne locatrice a, envers la personne locataire, les droits et les obligations résultant du bail.

La même idée existe un cran plus haut, pour les baux en général. L’article 1886 prévoit que l’aliénation ne met pas fin au bail de plein droit. L’article 1887 peut permettre à la personne qui achète de résilier certains baux qui ne sont pas des baux de logement. Pour un bail immobilier à durée fixe non publié, s’il reste plus de 12 mois, la résiliation peut prendre effet à l’expiration de ces 12 mois, moyennant un préavis écrit de six mois. Un bail publié avant la vente ne peut pas être résilié de cette façon. L’article 1937 retire ce pouvoir pour un logement. Un local commercial dans le même plex n’est pas automatiquement un logement. L’article 1892 dit que les règles sur le logement ne s’appliquent pas à un bail lorsque plus du tiers de la superficie totale sert à une fin autre que l’habitation. Une ou un notaire départage un immeuble mixte. Cette page porte sur le logement.

Les personnes locataires doivent-elles partir quand l’immeuble est vendu?

Non. JuridiQC, le site du ministère de la Justice, dit que le seul fait de devenir propriétaire n’est pas un motif suffisant pour mettre fin au bail. Le bail signé avec la personne propriétaire précédente reste en vigueur, et la nouvelle personne propriétaire doit le respecter comme si elle l’avait signé. La personne locataire n’a pas à signer un nouveau bail pour que le nouveau nom y figure. Si elle accepte d’en signer un, JuridiQC invite à le relire, parce qu’un nouveau document qui change le loyer ou les services est plus difficile à défaire.

Le bail se reconduit aussi. L’article 1941 prévoit que la personne locataire à durée fixe qui a le droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction. La reconduction se fait aux mêmes conditions, pour la même durée, ou pour 12 mois si la durée initiale dépassait un an, sauf entente sur une autre durée. Une clause du bail qui tente d’écarter cette protection ne tient pas. L’article 1893 dit qu’une clause incompatible avec les règles sur le logement est sans effet. L’OACIQ précise qu’on ne peut pas renoncer d’avance au droit au maintien dans les lieux : une ligne qui dit que le bail prend fin si l’immeuble est vendu est donc sans effet. Une entente distincte pour quitter peut être valide seulement si elle est libre. L’OACIQ ajoute que la personne qui vend ne peut pas garantir que l’autre partira vraiment : l’entente peut être contestée au TAL. Ne bâtissez pas une signature sur une remise libre qui n’a pas eu lieu.

Un bail verbal compte. Le guide du TAL pour la personne qui acquiert un immeuble locatif dit que le droit de rester s’applique même si le bail n’a jamais été écrit, tant que les obligations sont respectées. Dites à la personne qui achète ce qui a été convenu. Le TAL publie quand même un bail écrit obligatoire, et la personne qui achète devrait recevoir le papier qui existe.

La personne qui achète devient-elle la personne locatrice?

Oui. Le second alinéa de l’article 1937 met la personne qui achète à la place de la personne locatrice. Le guide du TAL dit que la nouvelle personne locatrice ne peut pas modifier seule le bail en cours. Si l’ancienne personne propriétaire allait chercher le loyer à la porte, la nouvelle continue, jusqu’à ce que le bail lui-même soit modifié de la façon que la loi permet. Un prix plus élevé, une nouvelle hypothèque ou un projet d’habiter les lieux ne réécrit pas le loyer en cours de bail.

Le loyer peut changer à la reconduction, pas à cause de l’acte. L’article 1942 permet de modifier la durée ou le loyer par un avis. Pour un bail de 12 mois ou plus, l’avis est donné au moins trois mois et au plus six mois avant la fin. Pour une durée de moins de 12 mois, c’est un à deux mois avant la fin. Pour une durée indéterminée, c’est un à deux mois. Une chambre est plus courte : 10 à 20 jours. L’article 1945 dit que la personne locataire a un mois pour s’opposer ou pour dire qu’elle quitte. Sinon, elle est réputée accepter la reconduction aux conditions proposées. Ce silence-là est l’inverse de la reprise, plus bas. En cas d’opposition, l’article 1947 donne un mois à la personne locatrice pour demander au tribunal de fixer le loyer. Le TAL publie la méthode. Cette page ne cite pas de pourcentage pour une année donnée, parce que le chiffre change et que ce n’est pas un plafond à copier sur un bail.

Les personnes locataires doivent être avisées, par écrit et une par une, de l’identité de la nouvelle personne propriétaire. Le TAL dit que l’une ou l’autre des personnes propriétaires peut envoyer cet avis, et qu’une copie de l’acte, ou une lettre de la ou du notaire qui l’a reçu, évite le doute. Tant que la personne locataire n’a pas été avisée personnellement, le TAL dit qu’on ne peut pas lui reprocher de continuer à payer l’ancienne personne propriétaire. Si elle ne sait pas à qui payer, elle peut demander au TAL l’autorisation d’y déposer le loyer.

Que faut-il remettre au sujet des baux?

Les baux, le loyer, et tout ce qui les modifie. L’article 1375 dit que les parties se conduisent de bonne foi au moment où l’obligation naît et au moment où elle est exécutée. Cacher un bail, un avis de hausse, une entente à côté ou une audience, c’est ainsi qu’un jour de signature tombe : l’article 1937 fait de ces faits les faits de la personne qui achète. Quand la vente utilise le formulaire de l’OACIQ Déclarations du vendeur sur l’immeuble, pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements excluant la copropriété divise, on demande si l’immeuble est loué, à combien se montent les loyers, si un avis pourrait avoir un effet sur un bail, si une personne locataire a des avantages qui ne sont pas écrits au bail, et si un dossier est ouvert au TAL ou devant un autre tribunal. Le formulaire demande aussi de fournir les documents qui appuient les réponses, et il nomme les baux parmi eux. Une vente sans ce formulaire a quand même besoin des mêmes faits. Notre article (Quels documents faut-il pour vendre une maison au Québec?) donne la liste plus longue pour l’acte lui-même.

Lisez la question D2.6 g) de cette déclaration à la lumière du Code, pas l’inverse. Le formulaire demande si une personne locataire, ou son conjoint, a 70 ans ou plus et habite là depuis au moins 10 ans. L’article 1959.1, modifié le 6 juin 2024, utilise un autre test : 65 ans ou plus, au moins 10 ans dans le logement, et un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique. La Société d’habitation du Québec publie ce maximum. Québec.ca énonce les mêmes trois conditions. Une case qui dit encore 70 n’est pas la règle du Code.

Peut-on faire visiter le logement, et avec quel préavis?

Oui, avec un préavis, et seulement à l’intérieur d’heures fixées. L’article 1931 oblige la personne locatrice, sauf urgence, à donner un préavis de 24 heures de son intention de constater l’état du logement, d’y faire des travaux ou de le faire visiter par une personne susceptible d’acheter. L’article 1932 permet à la personne locataire de refuser une visite avant 9 h ou après 21 h, et de la refuser dans tous les cas si la personne locatrice ne peut pas être présente. Le TAL dit la même chose dans sa page sur l’accès et la visite : 24 heures, entre 9 h et 21 h, et la personne locataire peut exiger que la personne locatrice ou une personne qui la représente soit là. L’article 1930 est l’autre règle de visite. Elle s’applique une fois que la personne locataire a donné un avis de non-reconduction ou de résiliation : à compter de cet avis, elle doit permettre les visites et les affiches.

Une vente à Bruce n’utilise pas ce droit. Il n’y a pas de visite libre et pas de série de visites dans un logement occupé. La fenêtre prévue par la loi existe pour une inscription. Ce n’est pas un devoir de tenir le logement prêt pour des inconnus. La page plus courte de ce site (Vendre une maison avec un mauvais locataire) dit la même chose sur les visites.

La nouvelle personne propriétaire peut-elle reprendre le logement?

Parfois, et jamais le jour de l’acte pour la seule raison qu’elle a acheté. La reprise de logement est une exception étroite au droit de rester. L’article 1957 ne l’autorise que pour habiter le logement, pour y loger un ascendant ou un descendant au premier degré, pour y loger un autre parent ou allié dont la personne propriétaire est le principal soutien, ou pour y loger un ex-conjoint dont elle demeure le principal soutien après une séparation de corps, un divorce ou la dissolution d’une union civile. La page du TAL ajoute le point que les ventes oublient : si l’immeuble est vendu, c’est la nouvelle personne propriétaire qui donne l’avis, et seulement une fois la vente complétée, pas au moment d’une promesse d’achat.

Certaines personnes propriétaires ne peuvent pas s’en servir du tout. Éducaloi dit que seule une personne physique peut reprendre. Si une société est propriétaire de l’immeuble, la personne qui possède la société ne peut pas reprendre un logement qui s’y trouve. Le résumé du TAL de Corey c. Mercier (4 avril 2022) a rejeté une reprise demandée par la personne qui dirigeait la société propriétaire, parce que seules les personnes physiques ont les qualités exigées par l’article 1957. L’article 1958 dit que la personne propriétaire d’une part indivise ne peut reprendre aucun logement, à moins que la seule autre personne propriétaire soit son conjoint. Le TAL précise que « conjoint » vise ici une personne mariée ou unie civilement, et que des conjoints de fait qui sont copropriétaires peuvent aussi reprendre. Deux personnes qui achètent ensemble sans être conjoints ne le peuvent pas.

L’article 1959.1 bloque la reprise, et l’éviction, lorsque la personne locataire ou son conjoint, à ce moment, a 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur à 125 % du maximum pour un logement à loyer modique. Trois exceptions laissent passer une reprise : la personne locatrice a 65 ans ou plus et veut y habiter; la personne bénéficiaire a 65 ans ou plus; ou la personne locatrice a 65 ans ou plus, occupe elle-même l’immeuble et veut y loger une personne bénéficiaire de moins de 65 ans. Les avis déjà en cours le 6 juin 2024 peuvent encore suivre l’ancien test (70 ans, dix ans, et le maximum lui-même plutôt que 125 % de ce maximum) dans les cas que l’article 8 du chapitre D-13.01 énumère. L’article 1964 ajoute une limite : sans le consentement de la personne locataire, on ne peut pas reprendre si on possède un autre logement libre ou offert en location à la date de la reprise, du même genre, dans le même voisinage, à un loyer équivalent.

L’avis est écrit, et les délais sont aux articles 1960 à 1963. Pour une durée fixe de plus de six mois, au moins six mois avant la fin. Pour une durée de six mois ou moins, un mois avant la fin. Pour une durée indéterminée, six mois avant la date de la reprise. Sur un bail qui finit le 30 juin, six mois avant la fin tombent à la fin de décembre. L’avis doit indiquer la date, le nom de la personne qui habitera le logement et le lien, et il doit reproduire l’article 1959.1. Le TAL dit d’utiliser un moyen qui prouve la date de réception, comme un huissier, un courrier recommandé ou une remise en mains propres avec accusé. La personne locataire a un mois pour accepter ou refuser. Depuis la modification de 2024 à l’article 1962 (L.Q. 2024, c. 2, la loi souvent appelée projet de loi 31), le silence est un refus, pas une acceptation. L’article 1963 donne ensuite un mois après le refus, ou après la fin du délai de réponse s’il n’y a pas eu de réponse, pour demander l’autorisation au TAL. À défaut, la personne locataire reste. À l’audience, la personne locatrice doit montrer une intention réelle, pas un prétexte. Le Tribunal peut autoriser la reprise aux conditions qu’il estime justes, dont une indemnité équivalant aux frais de déménagement. C’est l’article 1967. Ce n’est pas l’indemnité d’éviction plus large de l’article 1965. Si la reprise était de mauvaise foi, l’article 1968 permet de réclamer des dommages-intérêts, et des dommages-intérêts punitifs.

Peut-on évincer pour subdiviser, agrandir ou changer l’affectation?

Pas avant le 6 juin 2027, sauf là où la loi elle-même s’écarte. L’article 1959 permettrait autrement d’évincer une personne locataire pour subdiviser le logement, l’agrandir de manière importante ou en changer l’affectation. L’article 1 de la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés (chapitre D-13.01, L.Q. 2024, c. 23, projet de loi 65) dit que, malgré l’article 1959, aucune personne locataire ne peut être évincée à ces fins avant le 6 juin 2027. Le TAL et Québec.ca décrivent un moratoire de trois ans à compter du 6 juin 2024. Il ne gèle pas la reprise. Il ne gèle pas un dossier au TAL pour un loyer impayé.

La date n’est pas tout à fait un mur. L’article 11 dit que le ministre doit publier un avis à la Gazette officielle du Québec si le taux d’inoccupation des logements locatifs publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, pour l’ensemble des centres urbains du Québec d’au moins 10 000 habitants, atteint 3 %. La section I, soit l’interdiction, cesse alors d’avoir effet le soixantième jour après cet avis, à moins que le gouvernement n’en décide autrement avant ce jour pour une partie du territoire qu’il nomme. L’article 2 permet au gouvernement de soustraire une partie du Québec. L’article 9 écarte aussi l’interdiction pour une éviction dans un territoire déjà soustrait, et pour certains changements d’affectation dans une résidence privée pour aînés lorsqu’une autorisation est révoquée ou qu’un plan de cessation est approuvé. La codification sur LégisQuébec était à jour au 15 octobre 2026 et énonçait encore la date du 6 juin 2027. Vérifiez la Gazette et le TAL avant de traiter cette date comme la seule qui compte. Un projet de refaire une cuisine n’est pas l’article 1959. L’article vise la subdivision, un agrandissement substantiel ou un changement d’affectation.

Lorsqu’une éviction de ce genre est permise, les délais d’avis sont ceux de la reprise, et pour les avis transmis le 21 février 2024 ou après, le TAL dit que le silence est un refus et que la personne locatrice doit s’adresser au Tribunal dans le mois. L’article 1965, modifié par L.Q. 2024, c. 2, exige des frais de déménagement raisonnables plus une indemnité d’un mois de loyer par année d’occupation continue, au moins trois mois de loyer et au plus 24. La personne locataire peut demander davantage au Tribunal. Ces montants décrivent une éviction que la loi permet. Ce n’est pas un prix pour contourner le moratoire.

Un dépôt est-il permis, et que devient le loyer chez le notaire?

Une personne locatrice d’un logement au Québec ne peut pas exiger de dépôt. L’article 1904 dit qu’elle ne peut exiger un versement de plus d’un mois de loyer, ni un paiement d’avance pour plus que la première période, ni plus d’un mois de loyer si cette période dépasse un mois. Elle ne peut pas non plus exiger une autre somme d’argent, à titre de dépôt ou autrement, ni un chèque postdaté ou un autre effet postdaté. Le guide du TAL pour l’acquisition donne les exemples qu’on pose encore : pas de dépôt pour les clés, et pas de somme gardée en garantie. Éducaloi note le contraste avec un bail commercial, où un dépôt peut être demandé. N’importez pas un « dernier mois de loyer » d’une autre province. Si une somme a quand même été prise, le Code est la règle, et le TAL est l’endroit où demander ce qu’il en advient. Cette page n’inventera pas un montant de remboursement.

Le loyer lui-même est en général payable d’avance. L’article 1903 dit qu’il est payable le premier jour de chaque période, sauf entente contraire. La note de l’OACIQ sur la vente d’un immeuble à logements dit que la ou le notaire calcule la répartition. La personne qui a déjà touché le loyer du mois crédite l’autre pour les jours qui suivent la date choisie : la signature de l’acte, la date d’occupation, ou une autre date. Dans une vente qui n’utilise pas le formulaire de promesse de l’OACIQ, la ou le notaire fait quand même ce calcul. Notre article sur les frais (Les vrais frais pour vendre une maison au Québec) traite de l’ajustement des taxes à côté. Un loyer impayé ne disparaît pas dans la répartition. C’est un fait à déclarer, pas un crédit qu’on peut supposer.

Le relevé 31 (RL-31) est un autre papier. Revenu Québec dit que toute personne ou société de personnes propriétaire d’un immeuble qui a loué un logement pour lequel un loyer a été payé, ou était payable, le 31 décembre doit produire un relevé 31, et doit remettre aux personnes locataires la copie qui sert à demander le crédit d’impôt pour solidarité. Les deux copies partent au plus tard le dernier jour de février de l’année suivante. Une vente n’efface pas le relevé. Le test est cette date du 31 décembre : la personne qui possède et loue le logement ce jour-là est celle que le texte décrit. Demandez à la ou au notaire, pour l’année de la vente, qui produit le relevé. Le logement à loyer modique et certains milieux de soins sont exclus. La page de Revenu Québec les énumère.

Une maison vide vaut-elle plus qu’une maison occupée?

Ce site n’inventera pas un écart en dollars ni un pourcentage. Une maison vide et une maison avec un bail ne sont pas le même bien. Le bail est un droit de rester, au loyer inscrit au bail, jusqu’à ce que la loi permette un changement. Une personne qui veut habiter chaque logement regarde un immeuble qu’elle ne peut pas vider le jour de la signature. Une personne qui prend les baux regarde le loyer, la durée, les avis et toute audience. Ce sont deux conversations. Ni l’une ni l’autre n’a de rabais que cette page aurait le droit d’inventer.

Dites lequel est lequel en demandant une offre. Si vous habitez une porte d’un plex et que vous louez les autres, votre logement n’est pas un bail. Vous le quittez à la date de l’acte. Notre article (Quand faut-il quitter sa maison après la vente au Québec?) porte sur cette date. Les portes louées restent louées. Une vente telle quelle peut comprendre la location. Ce n’est pas une promesse que l’immeuble sera vide. Notre article (Vendre une maison telle quelle au Québec) dit ce que « telle quelle » fait et ne fait pas.

Que faire si le loyer n’est pas payé, ou si un dossier est déjà au TAL?

Un loyer impayé est une raison de s’adresser au TAL. Ce n’est pas une raison pour qu’une vente annule le bail. L’article 1971 dit que la personne locatrice peut obtenir la résiliation si le loyer a plus de trois semaines de retard ou, lorsqu’elle en subit un préjudice sérieux, si les retards sont fréquents. Les étapes, les délais et la décision sont ceux du Tribunal. Cette page ne vous mènera pas à travers une demande. Si une audience est déjà ouverte, le guide du TAL pour l’acquisition dit que la nouvelle personne propriétaire devrait s’en informer. Une vente n’efface pas le dossier. La nouvelle personne propriétaire peut avoir à le continuer. Mentionnez un numéro de dossier. Le cacher, c’est ainsi que les baux apparaissent chez le notaire sans que personne soit prêt.

La page plus courte sur cette situation (Vendre une maison avec un mauvais locataire) dit la même limite en moins de mots : Bruce peut parler d’acheter l’immeuble tel qu’il est, bail compris, et l’offre n’est pas un jugement. Rien dans le bail ne devient plus dur parce qu’une personne acheteuse est arrivée.

Peut-on vendre l’immeuble à Bruce avec les locataires en place?

Oui. Bruce Malcolm achète lui-même des maisons à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île. Il n’est ni courtier, ni agent, ni évaluateur, et il ne donne pas d’avis juridique. Il achète l’immeuble avec les baux tels qu’ils sont. Il ne promet de faire partir personne, et une vente à Bruce n’est ni une reprise ni une éviction. Il n’y a pas de visites, donc personne n’a à recevoir des visites, et vous choisissez la date de signature dès que la ou le notaire peut signer.

Les règles ci-dessus s’appliquent à son achat comme à tout autre. Chaque personne propriétaire inscrite à l’acte signe. Les baux, les loyers et tout dossier au TAL doivent être au grand jour. Vous pouvez demander une offre pour l’adresse (demander une offre) et la montrer à votre notaire avant de décider quoi que ce soit. Envoyer l’adresse ne vous engage pas.