Votre maison ne se vend pas à Montréal : quelles sont vos options?

Pourquoi des inscriptions restent-elles en vente dans la région de Montréal?

Deux comparaisons reviennent dans presque chaque dossier, et aucune n’est un verdict. Le prix demandé est le chiffre écrit au contrat de courtage. Une vente comparable est un prix que quelqu’un a payé pour une maison semblable. Ce n’est pas le même chiffre. L’évaluation municipale est un troisième chiffre, établi pour le rôle d’évaluation, et ce n’est pas ce qu’une personne paie aujourd’hui. Cet écart est dans Évaluation municipale ou valeur marchande : que vaut vraiment ma maison à Montréal?. Cette page ne sort pas les ventes de votre rue, et elle ne dit pas qu’un changement de prix fait apparaître une personne prête à acheter.

Le marché autour de l’inscription est l’autre comparaison, et il a une date. Pour septembre 2026, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) a publié les statistiques résidentielles Centris de la région métropolitaine de recensement de Montréal : 3 082 ventes, contre 3 486 en septembre 2025, et 21 793 inscriptions en vigueur, contre 18 173 un an plus tôt (statistiques mensuelles de l’APCIQ, septembre 2026). Le communiqué de l’APCIQ du 2 octobre 2026 dit que les ventes ont diminué de 12 % depuis un an, que la remontée de l’offre, qu’il chiffre à 20 %, se poursuit pour un 14e mois consécutif, et que l’inventaire est de 18 % supérieur au niveau moyen depuis 10 ans (RMR de Montréal et de Québec, septembre 2026). La page des statistiques mensuelles de l’association indiquait septembre 2026 comme le mois le plus récent au moment d’écrire cette page (Statistiques mensuelles).

Le même tableau mensuel sépare la moyenne de jours sur le marché. Dans la RMR de Montréal en septembre 2026, les unifamiliales ont pris 41 jours en moyenne, un jour de plus qu’un an plus tôt. Les copropriétés ont pris 65 jours, contre 48. Les plex de deux à cinq logements ont pris 56 jours, contre 47. Ce sont les ventes conclues. Une inscription expirée n’en fait pas partie. Ce que la moyenne mesure est sur la page déjà citée. La lecture pour l’île de Montréal, qui n’est pas la même géographie que la RMR, est dans Vendre dans l’Ouest-de-l’Île : le marché cet automne. Un mois plus calme n’est pas une prédiction pour une maison.

Comment lire votre prix, vos jours sur le marché et vos visites?

Lisez les trois chiffres que vous avez déjà, et arrêtez-vous là. Le prix est celui du contrat que vous avez signé, y compris un changement que vous et le courtier ou la courtière avez signé ensuite. Les jours sur le marché, pour votre maison, sont les jours depuis le début de ce contrat, pas la moyenne de la RMR. Les visites sont celles que le courtier ou la courtière a notées, et ce qui a été dit ensuite. Le sommaire Centris de septembre 2026 cité ici ne publie pas un nombre de visites. Demandez le vôtre.

Un prix au-dessus des ventes récentes de maisons semblables, une longue suite de jours et peu de visites, c’est de l’information sur cette inscription. Ce n’est pas une prévision de la suivante. Un prix proche de ces ventes, avec des visites qui ne sont pas devenues des offres, est une autre information. Cette page ne transforme ni l’un ni l’autre en promesse. Le courtier ou la courtière peut mettre les ventes comparables par écrit. Vous pouvez le demander. Cette page ne juge pas le courtage.

Que veut dire un contrat de courtage exclusif pour vendre?

Pour la maison dont parle cette page, le chapitre III de la Loi sur le courtage immobilier s’applique au contrat de courtage qui porte sur une partie ou l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, et sur une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une déclaration de copropriété (Loi sur le courtage immobilier, article 23). L’article 24 dit que le contrat doit être constaté par écrit sur le formulaire obligatoire, et qu’il n’est formé que lorsque les parties l’ont signé (article 24). L’article 129 dit que le ministre détermine quels contrats de courtage doivent l’être sur un formulaire obligatoire. L’article 129.1 dit que l’OACIQ prépare ces formulaires, que le ministre les approuve, et que l’OACIQ les affiche (article 129). L’article 46.11 du règlement sur les conditions d’exercice dit que le titulaire de permis doit utiliser un formulaire élaboré en vertu de l’article 129.1 ou 129.2, y compris toute annexe (Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, article 46.11).

La page publique de l’OACIQ sur le contrat de courtage exclusif dit que, pour une vente, un achat ou une location d’un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, ou d’une copropriété, le contrat exclusif est le moyen par lequel vous donnez à un courtier ou à une courtière le droit d’agir comme intermédiaire exclusif, et qu’une fois le contrat signé, aucun autre courtier ou aucune autre courtière ne peut vous solliciter directement (Qu’est-ce qu’un contrat de courtage exclusif?). Sa page sur les formulaires résidentiels dit que les titulaires de permis doivent utiliser l’un des contrats de courtage vente de l’OACIQ lorsqu’une personne physique vend un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, entre autres cas (Les formulaires de l’OACIQ). Sa page sur votre contrat de vente dit que vous signez un contrat de courtage exclusif – vente, ou un contrat non exclusif, et que, dans le contrat exclusif, cette personne est le seul intermédiaire avec qui vous faites affaire pour la vente pendant la durée (Votre contrat de courtage – Vente). Cette page ne décide pas quel formulaire a servi pour votre maison. L’exemplaire signé le dit.

Quand ce contrat prend-il fin?

La date de fin est celle écrite au formulaire, et sur tout changement signé ensuite. La page de l’OACIQ sur la durée d’un contrat de courtage, dont la référence est datée du 13 juin 2022, dit que la loi et la réglementation n’imposent ni durée minimale ni durée maximale, que la date et l’heure de fin s’écrivent au formulaire avant la signature, et que, si aucune date de fin n’a été indiquée, le contrat prend fin 30 jours après sa conclusion, pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements. La même page dit qu’une clause de renouvellement automatique est interdite, et qu’une expression comme « jusqu’à la vente » ne peut pas remplacer la date. Une prolongation avant la fin s’écrit au formulaire Modifications, à la clause M2.1, avec une nouvelle date et une heure (La durée d’un contrat de courtage). La page sur le contrat exclusif dit qu’un contrat déjà expiré ne peut pas être prolongé, et qu’il faut alors un nouveau contrat.

Le règlement qui énonçait la règle des 30 jours, et l’interdiction du renouvellement automatique, à ses articles 18 et 19 était le Règlement sur les contrats et formulaires, chapitre C-73.2, r. 2.1. LégisQuébec marque ce règlement abrogé le 23 mars 2023 (Règlement sur les contrats et formulaires, abrogé). Cette page ne cite pas ces articles comme des règles encore en vigueur. Ce que la loi dit encore de ces contrats est dans les articles déjà cités. Ce que l’OACIQ dit encore au public sur une date de fin laissée en blanc est sur la page qui vient d’être citée. Lisez la date sur votre formulaire.

L’article 28 dit que, malgré toute stipulation contraire, le client peut résilier à sa discrétion dans les trois jours qui suivent la réception d’un double du contrat signé par les deux parties, et que le contrat est résilié dès l’envoi ou la remise d’un avis écrit (article 28). L’article 29 dit qu’un titulaire de permis ne peut exiger aucune rétribution après une résiliation faite selon l’article 28, à moins qu’un achat, une vente, une location ou un échange qui satisfait à l’article 27 n’intervienne (article 29). Ce délai est au début. Ce n’est pas une façon de mettre fin à un contrat qui a déjà couru. La page de l’OACIQ sur la résiliation dit que la clause 2.1 du formulaire obligatoire prévoit que, à moins d’une stipulation contraire à la clause 11.1, le client peut résilier en tout temps sans motif, et qu’il peut alors avoir à payer les frais et dépenses engagés et à dédommager tout préjudice. La page sur le contrat exclusif dit que, si le formulaire porte la mention non résiliable, vous ne pouvez pas y mettre fin seul après les trois jours (Résiliation d’un contrat de courtage). Demandez au courtier ou à la courtière, ou à la ou au notaire, ou à une avocate ou un avocat, de lire la clause que vous avez signée. Cette page ne la lit pas.

La rétribution peut-elle encore être due pendant le contrat ou après sa fin?

Elle peut l’être, et seulement dans les cas que la loi et votre contrat énoncent vraiment. L’article 27 dit qu’est sans effet une convention qui engage un client, pour une période déterminée après l’expiration du contrat, à rétribuer le titulaire de permis même si la vente a lieu après l’expiration. Le premier alinéa ne s’applique pas si la convention prévoit cette rétribution lorsque trois conditions sont réunies : le contrat est stipulé exclusif; la vente, la location ou l’échange se fait avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat; et l’opération survient au plus 180 jours après la date d’expiration et, durant cette période, le client n’a pas conclu avec un autre titulaire de permis un contrat stipulé exclusif (Loi sur le courtage immobilier, article 27). L’article pose ces conditions. Il n’emploie pas les mots « de bonne foi ».

La page publique de l’OACIQ sur la rétribution dans le contrat de courtage exclusif – vente, en matière résidentielle, dit que la rétribution est payable si l’une des quatre éventualités de la clause 7.1 de ce contrat se réalise. Elle cite la première : une entente visant à vendre l’immeuble est conclue pendant la durée, par ou sans l’intermédiaire de l’agence ou du courtier, et toutes ses conditions ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente et le paiement du prix. Elle cite la troisième : une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou de résiliation, avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant le contrat, sauf si, durant cette période, le client a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif. La page dit que les tribunaux n’ont pas tracé une ligne nette autour de « une personne qui a été intéressée », et elle donne une visite, ou une promesse d’achat, comme exemples plus clairs. Elle renvoie aussi à la clause 8.2, par laquelle le client s’est engagé à ne pas devenir partie à une entente de vente ou d’échange autrement que par les services de l’agence ou du courtier (Rétribution dans le contrat de courtage exclusif – vente). Les deux autres éventualités de la clause 7.1 sont sur cette page et dans le formulaire. Cette page ne décide pas si une personne nommée a été intéressée, ni si un nouveau contrat a été fait de bonne foi. Lisez votre clause. Demandez au courtier ou à la courtière, ou à la ou au notaire, ou à une avocate ou un avocat.

Quelles sont vos options si la maison ne se vend pas?

Cinq chemins sont ouverts. Aucun n’est un résultat. Vous pouvez ajuster le prix : c’est un changement au chiffre déjà au contrat, si vous et le courtier ou la courtière le signez tous les deux. L’OACIQ dit qu’un changement de prix après la signature se fait au formulaire obligatoire Modifications, que vous signez tous les deux (Votre contrat de courtage – Vente). Vous pouvez inscrire de nouveau après la date de fin : l’OACIQ dit qu’un contrat expiré ne se prolonge pas, et que vous pouvez signer de nouveau avec la même personne, signer avec une autre, ou ne pas renouveler. L’article 27, si votre contrat est exclusif, doit quand même être lu. Vous pouvez attendre. Une saison n’est pas une promesse. Le calendrier est la page du meilleur moment, déjà citée.

Vous pouvez louer la maison au lieu de la vendre maintenant. L’article 1851 du Code civil du Québec dit que le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps, et que le bail est à durée fixe ou indéterminée (Code civil du Québec, article 1851). Ce qu’un bail de logement change à une vente plus tard est déjà dans Peut-on vendre une maison ou un plex avec des locataires au Québec?. Cette page ne le répète pas.

Vous pouvez vendre la maison telle qu’elle est, à une personne qui ne l’inscrit pas. Comment se fait une vente sans courtier, et le fait qu’une personne propriétaire qui vend sa propre maison n’est pas l’intermédiaire que la loi assujettit à un permis, est dans Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?. Ce que « telle quelle » veut dire dans l’acte est dans Vendre une maison telle quelle au Québec. Une vente directe n’a pas de visites ni d’inspection, et la date n’est réelle que lorsque la ou le notaire peut signer, ce qui est la limite dans En combien de temps peut-on vendre une maison à Montréal?. Pendant qu’un contrat exclusif est encore en vigueur, une vente faite sans le courtier ou la courtière peut encore être la première éventualité que décrit la clause 7.1. Cette offre n’est pas un moyen de contourner un contrat qui n’est pas fini.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier immobilier ni d’évaluateur, il n’est pas agent, et il n’est pas conseiller. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez de la maison en envoyant l’adresse. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.

La déclaration du vendeur s’applique-t-elle encore, quel que soit le chemin?

Oui. Le devoir de dire ce que vous savez ne dépend pas du fait que vous ajustiez le prix, signiez un nouveau contrat de courtage, attendiez, louiez, ou vendiez la maison telle qu’elle est. Dans une vente avec courtage, le formulaire de l’OACIQ est le papier. Dans une vente sans courtier, ce formulaire n’est pas une exigence d’inscription, et le devoir ne vient pas du formulaire. Ce que le formulaire demande, et ce qui reste sans courtier, est dans Déclaration du vendeur au Québec : quoi déclarer quand on vend sa maison. La ou le notaire lit l’acte. Cette page ne le lit pas.