Peut-on vendre une maison avec des travaux sans permis à Montréal?

Peut-on vendre à Montréal une maison dont des travaux ont été faits sans permis?

Oui. Aucune phrase citée sur cette page n’interdit la vente parce qu’un sous-sol aménagé, un agrandissement, une terrasse ou d’autres travaux ont été faits sans permis d’arrondissement, ou parce que le papier ne se trouve pas. Ce que la vente n’évite pas, c’est de dire ce que l’on sait. La codification administrative du Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments, 11-018, est datée du 2 septembre 2025 et dit qu’elle a été préparée uniquement pour la commodité du lecteur et qu’elle n’a aucune valeur officielle. Les phrases qui suivent sont ce texte. Une notaire, un notaire, ou l’arrondissement, lit le règlement officiel et chacun de ses amendements (codification du règlement 11-018, 2 septembre 2025).

L’article 32 de cette codification dit qu’il est interdit d’effectuer sans permis : la construction d’un bâtiment; la transformation d’un bâtiment au sens du Code; la modification, le remplacement ou l’ajout d’un élément de construction d’un bâtiment visé par un règlement de zonage, un plan d’implantation et d’intégration architecturale, ou toute autre réglementation municipale; la relocalisation d’un bâtiment; l’installation d’une maison mobile; et la mise en conformité d’un bâtiment. L’article 1 définit le « Code » comme le Code national du bâtiment – Canada 2010, tel qu’adopté et modifié, aussi appelé Code de construction du Québec, chapitre B-1.1, r. 2, Chapitre I, Bâtiment. L’article 32 nomme une transformation au sens de ce Code. Cette page n’ajoute pas une définition que l’article 1 ne donne pas. Aucune phrase de l’article 32 ne dit qu’un acte attend un permis.

Quels travaux déjà faits la page de la Ville place-t-elle du côté du permis, et lesquels non?

La page de la Ville sur les travaux à l’intérieur d’un bâtiment, mise à jour le 2 février 2026, est la liste en langage clair. Le bloc montré avant le choix d’un arrondissement dit qu’un permis n’est pas requis pour certains travaux esthétiques mineurs. Ses exemples sont changer le revêtement de sol, repeindre les murs, remplacer des armoires, remplacer des comptoirs, et remplacer un évier ou un bain. Le même bloc dit qu’un permis est requis, par contre, si les travaux touchent les fondations, modifient la structure du logement, modifient un mur, qu’il soit porteur ou non, ou augmentent la surface de plancher. Un bloc plus loin sur la même page, pour Ahuntsic-Cartierville, garde les fondations, la structure et la surface de plancher dans cette phrase, et ne reprend pas le mur. Ces deux blocs disent ensuite qu’il faut un permis pour des travaux qui touchent les murs ou les fondations d’un logement, et qu’un permis est aussi nécessaire pour tous travaux visant à modifier les dimensions, la division ou l’usage des pièces. Cette page ne copie pas chaque bloc d’arrondissement, et elle ne décide pas qu’un sous-sol aménagé donné est l’une de ces phrases (Travaux à l’intérieur d’un bâtiment, Ville de Montréal, mis à jour le 2 février 2026).

La même page, dans le bloc montré avant le choix d’un arrondissement et de nouveau dans les blocs d’arrondissement lus ici, dit que la Ville ne délivre plus de permis pour la plomberie, pour l’électricité, ni pour le chauffage électrique ou au gaz. Elle dit qu’il faut néanmoins se conformer à la réglementation provinciale, et que les questions vont à la Régie du bâtiment du Québec. Un permis d’arrondissement manquant pour ces trois cas n’est pas, sur cette page, le même fait qu’un travail pour lequel la page dit qu’un permis est nécessaire. Cette page n’énonce pas ce que la Régie exige.

Un agrandissement est une autre page. La page de la Ville sur l’agrandissement d’un immeuble, mise à jour le 6 février 2026, dit qu’avant les travaux un permis de construction est nécessaire, et qu’avant d’entreprendre les démarches on peut faire une demande d’information au comptoir des permis (Obtenir un permis pour l’agrandissement d’un immeuble, mis à jour le 6 février 2026). Une terrasse, un balcon, une véranda ou un perron est une autre page, mise à jour le 11 février 2026. Son aperçu dit que, dans la plupart des cas, un permis n’est pas requis pour l’entretenir, et que, à de rares exceptions, il faut obtenir un permis avant de construire, d’agrandir, de modifier ou de remplacer. Un bloc d’arrondissement sur cette page n’est pas la même règle : un bloc dit qu’un permis n’est pas requis lorsque le plancher est à moins de 60 cm du sol, et qu’il est requis lorsqu’il est à plus de 60 cm. Cette page ne choisit pas un bloc comme règle pour l’île (Building or replacing a terrace, balcony, veranda or stoop, mis à jour le 11 février 2026, page en anglais).

L’article 33 de la codification est l’exception étroite à l’article 32. Un permis n’est pas requis pour installer ou construire un bâtiment temporaire sur un chantier, nécessaire aux travaux ou utilisé pour la vente ou la location d’unités de logement, ni pour installer, construire ou agrandir un bâtiment secondaire dont la superficie totalise au plus 15 m². Ce deuxième cas est celui de la codification. Ce n’est pas une phrase selon laquelle chaque remise, chaque terrasse ou chaque pièce aménagée était hors de l’article 32.

Que dit le règlement sur des travaux déjà faits?

L’article 34 dit que la demande exigée à l’article 32 est faite par la personne propriétaire ou son mandataire. Elle identifie le lot, décrit les travaux projetés et, lorsqu’un mandataire la dépose, est accompagnée d’une procuration de la personne propriétaire. Pour une copropriété divise, la personne qui demande fournit l’autorisation du syndicat pour les travaux à exécuter dans une partie commune. Le sous-paragraphe 7 b) ii) dit qu’une demande d’agrandissement en superficie d’un bâtiment existant est accompagnée d’un certificat de localisation. Ce sont les papiers d’une demande. Ce n’est pas une promesse qu’un permis est délivré pour des travaux déjà terminés. Cette page ne demande à personne de déposer cette demande.

L’article 55 est la phrase sur les travaux déjà faits. L’autorité compétente peut, au moyen d’un avis, ordonner à la personne propriétaire d’un bâtiment construit ou modifié sans permis, ou en contravention d’un permis délivré en vertu de l’article 38, de présenter une demande en vue d’obtenir le permis requis, dans un délai d’au plus 10 jours qu’elle fixe dans l’avis. L’article 56 dit que l’autorité peut, au moyen d’un avis, ordonner à la personne propriétaire ou à toute autre personne intéressée que l’article nomme de suspendre des travaux de construction effectués sans permis, non conformes au permis, ou non conformes à la réglementation municipale. L’article 61 dit que l’autorité peut, au moyen d’un avis, ordonner à la personne propriétaire d’un bâtiment ou d’une construction non conforme à la réglementation municipale applicable de le rendre conforme ou de le démolir, dans un délai qu’elle fixe, d’au plus 90 jours. Ce sont des pouvoirs que la codification écrit. Cette page ne suggère pas que quiconque démolisse, rende un bâtiment conforme ou fasse des travaux, et aucune phrase de ces articles ne dit que l’acte attend l’avis.

La page sur l’agrandissement dit que l’on peut faire une demande d’information au comptoir des permis avant d’entreprendre un agrandissement. La page sur les travaux intérieurs envoie la plomberie, l’électricité et le chauffage électrique ou au gaz à la Régie du bâtiment du Québec. Cette page ne demande à personne de demander un permis après coup, de déposer des papiers à l’arrondissement, ni de faire des travaux. Ce que vous pouvez dire, si vous le savez, c’est ce qui a été fait, à peu près quand, par qui, et si vous avez un papier de permis, une facture ou un plan. Un papier manquant est un fait que vous pouvez dire.

Une dérogation mineure est un autre chemin, et ce n’est pas un permis pour des travaux qui n’en ont jamais eu. L’article 145.5 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme dit que la résolution peut aussi avoir effet à l’égard de travaux en cours ou déjà exécutés, dans le cas où ces travaux ont fait l’objet d’un permis de construction et ont été effectués de bonne foi (Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, article 145.5). La page de la Ville, mise à jour le 8 juin 2026, dit que, dans certains cas, elle « peut servir à légaliser des erreurs survenues au moment de la construction », mais qu’un permis doit avoir été délivré à l’origine et les travaux réalisés de bonne foi (Demander une dérogation mineure, mis à jour le 8 juin 2026). Le guide du Québec, dernière mise à jour le 5 octobre 2026, dit que la dérogation ne peut pas être accordée si les travaux ont été réalisés sans permis (Règlement sur les dérogations mineures, guide, dernière mise à jour le 5 octobre 2026). Cette page ne décide pas qu’un dossier donné est l’article 145.5. Cette page ne demande à personne de demander une dérogation mineure.

Que déclare-t-on, et quels papiers le montrent?

Sur le PDF français lu pour cette page, marqué DV 00001 et V24, droit d’auteur 2012 et 2022, les réponses sont au meilleur de votre connaissance et de bonne foi. Le formulaire dit qu’il doit être utilisé lorsqu’un contrat de courtage portant sur la vente d’un immeuble est conclu avec un particulier, pour un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, excluant la copropriété divise. Dans une vente qui n’est pas faite sous ce contrat, vous dites quand même ce que vous savez, par écrit. La façon dont cette vente se déroule est dans Comment vendre sa maison sans courtier immobilier au Québec?. L’introduction du formulaire nomme, parmi les documents fournis, les factures, les plans, les devis et les permis (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, formulaire DV).

D14.4 demande si, en plus de ce qui est déjà mentionné, des travaux importants ont été effectués. Les exemples du formulaire sont une modification de la division des pièces et un changement du recouvrement du plancher. Si la réponse est oui, le détail va en D15, et le formulaire demande si des plans et devis ont été préparés et si les permis requis ont été émis pour chacun de ces travaux. Un sous-sol aménagé, un agrandissement ou une terrasse n’est pas l’un des exemples imprimés à D14.4. Cette page ne décide pas que chacun d’eux est des travaux importants au sens de cette question. D2.11 demande si, depuis l’acquisition, il y a eu ajout, remplacement ou modification, notamment de fenêtres, de piscine, de cabanon, de trottoir, d’entrée pavée, de clôtures, de galerie, de terrasse, de haies, de murets ou autres. La note sous D2.11 dit qu’une réponse positive à D2.8, D2.9, D2.10 ou D2.11 peut vouloir dire qu’un nouveau certificat de localisation est requis si celui qui est fourni ne reflète pas ces changements. Cette note est celle du formulaire. D15, c’est l’endroit, l’année, et comment la situation a été réglée, le cas échéant. D14.5 demande si d’autres éléments pourraient avoir un impact sur la valeur, les revenus, les dépenses ou l’usage. Le formulaire pose cette question. Cette page n’y répond pas par un chiffre, et elle ne dit pas que des travaux déjà faits haussent ou baissent un prix.

Une puce de D2.9 demande si des règlements d’urbanisme limitent l’usage qui peut être fait de l’immeuble, et elle nomme le zonage, le lotissement, la construction, et les conditions pour obtenir un permis, ou une autre limite. L’article 1725 est la garantie qui reprend les mots du formulaire. La personne qui vend un immeuble se porte garante envers la personne qui achète de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Elle n’est pas tenue à cette garantie lorsqu’elle a dénoncé ces limitations lors de la vente, lorsqu’une personne prudente et diligente qui achète aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux, ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au Bureau de la publicité foncière (Code civil du Québec, article 1725). Cette page ne décide pas que des travaux faits sans permis sont ce genre de limitation, ni qu’ils sont inscrits. La ou le notaire lit cela.

Que montre un certificat de localisation au sujet d’un permis?

La page de la Ville sur les documents d’une demande de permis, mise à jour le 4 septembre 2025, dit qu’un certificat de localisation montre la dimension du terrain, l’identification des lots et l’implantation du ou des bâtiments. Elle dit qu’un nouveau certificat peut être requis tous les 10 ans, et que si vous avez effectué des ajouts, ses exemples étant un cabanon ou une piscine, depuis que vous êtes propriétaire et qu’ils ne figurent pas sur le certificat actuel, vous devrez en fournir un nouveau. Elle dit qu’une arpenteuse-géomètre ou un arpenteur-géomètre le produit. Cette liste ne nomme pas un permis d’arrondissement, et elle ne dit pas que le certificat énonce si un permis a été délivré (Comment obtenir les documents nécessaires à une demande de permis, mis à jour le 4 septembre 2025).

L’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec dit qu’il n’y a pas de loi ou de règlement qui rendrait un certificat de localisation caduc. Il dit qu’un agrandissement de la maison, la construction d’un garage, d’une piscine ou d’une remise, ou l’ajout d’une clôture ou d’une haie, sont des modifications pour lesquelles un nouveau certificat serait requis, afin de vérifier le positionnement par rapport aux distances minimales municipales pour la piscine et le cabanon, et afin de vérifier si les clôtures empiètent sur les propriétés voisines. Un sous-sol aménagé n’est pas dans cette liste. Cette page ne décide pas que des travaux intérieurs laissent le certificat inchangé (Durée de vie du certificat de localisation). Québec.ca, mis à jour le 15 octobre 2025, dit que le certificat est nécessaire à toute transaction immobilière, qu’une arpenteuse-géomètre ou un arpenteur-géomètre le produit, et que la personne qui vend le fournit généralement à la personne qui achète. La même page dit qu’il est principalement composé d’un plan et d’un rapport dans lequel l’arpenteuse-géomètre ou l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelle d’une propriété par rapport aux titres, aux empiétements ainsi qu’aux lois et règlements qui peuvent la toucher. On y trouve, s’il y a lieu, les servitudes, les zones inondables, les zones à risque, ou les restrictions municipales qui empêchent une piscine ou un cabanon. Ces listes ne nomment pas un permis, et elles ne disent pas que le certificat énonce si un permis a été délivré (Certificat de localisation, Québec.ca).

L’article 57 de la codification est un certificat dans un dossier de permis, pas un historique de chaque permis. Dans le cas de la construction ou de l’agrandissement au sol d’un bâtiment principal, la personne propriétaire doit, dans les 30 jours suivant la mise en place des fondations, fournir à l’autorité compétente un certificat de localisation préparé par une arpenteuse-géomètre ou un arpenteur-géomètre, comprenant toute autre cote ou mesure permettant de vérifier si les travaux sont conformes à la réglementation municipale applicable. Le certificat de l’article 34, pour une demande d’agrandissement d’un bâtiment existant, est un papier joint à cette demande. Aucun de ces articles ne dit que le certificat dresse la liste des permis délivrés pour des travaux intérieurs passés.

Peut-on vendre avec les travaux tels qu’ils sont, et sans la garantie légale?

Deux chemins ne sont pas la même promesse. On peut vendre avec les travaux tels qu’ils sont, et dire ce que l’on sait, sur le formulaire quand ce formulaire sert, et par écrit quand il ne sert pas. Vendre sans la garantie légale est une clause de la promesse et de l’acte. Elle ne couvre pas un problème que l’on connaissait et que l’on n’a pas dit. L’avis de l’article 55, lorsque l’autorité l’envoie, est celui du règlement. Aucune page citée ici ne dit que l’acte, ou le choix de la personne qui achète, l’efface.

L’article 1726 est la garantie de qualité. La personne qui vend garantit que le bien et ses accessoires sont, au moment de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que la personne qui achète ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, si elle les avait connus. Elle n’est pas tenue de garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Un vice apparent est celui qu’une personne prudente et diligente peut déceler sans avoir besoin de recourir à une experte ou à un expert (Code civil du Québec, article 1726). Cette page ne décide pas que des travaux faits sans permis sont un vice caché. L’article 1728, dans le texte en vigueur depuis le 1er mai 2014, dit que si la personne qui vend connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par la personne qui achète (article 1728).

L’article 1732 dit que les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement, mais la personne qui vend ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels (article 1732). L’article 1733 dit qu’on ne peut exclure ni limiter sa responsabilité, à moins d’avoir révélé les vices que l’on connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Une exception peut être faite à cette règle lorsque l’achat se fait aux risques et périls de la personne qui achète auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (article 1733). L’exception n’est pas une permission de se taire. Éducaloi dit que, si l’exclusion est réelle, le recours pour vice caché est ce à quoi l’on renonce, et ce qui reste est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché un aspect si important que la personne qui achète n’aurait pas acheté, ou pas au même prix. Éducaloi dit aussi que la garantie légale ne peut pas être invoquée pour un problème déclaré dans la déclaration du vendeur (Immobilier : acheter sans garantie légale). L’OACIQ dit que l’exclusion ne met pas à l’abri d’une poursuite pour les vices que l’on connaissait et que l’on aurait dû dénoncer (The legal warranty of ownership and quality, page en anglais). La façon d’écrire la clause est la page sur la vente telle quelle, déjà citée. Une notaire, un notaire, une avocate ou un avocat lit la clause. Cette page ne le fait pas.

Une vente directe est un autre chemin. Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il n’est pas un conseiller. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez des travaux en envoyant l’adresse : ce qui a été fait, à peu près quand, si vous avez un papier de permis, une facture ou un plan, ou que vous ne savez pas. Il ne demande pas de permis, et il ne fait pas les travaux. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas. Une notaire, un notaire, une avocate ou un avocat lit l’acte.