Peut-on vendre une maison avec du radon au Québec?

Peut-on vendre au Québec une maison qui a du radon, ou un résultat au-dessus de 200 Bq/m³?

Oui. Aucun article cité ici n’interdit la vente parce que du radon est présent, ou parce qu’un test dépasse 200 Bq/m³. Ce que la vente ne saute pas, c’est de dire ce que l’on sait. La page de la ligne directrice de Santé Canada dit de prendre des mesures correctives si la concentration annuelle moyenne de radon dépasse 200 Bq/m³ dans les aires normalement occupées, d’agir plus vite lorsque la concentration est plus élevée, et, si l’on a mesuré et que le niveau dépasse la ligne directrice, de prendre ces mesures d’ici 1 an (Lignes directrices sur le radon). Aucune phrase de cette page ne dit qu’un acte attend ces mesures, ou un résultat sous 200 Bq/m³.

Que veut dire la ligne directrice, et comment Santé Canada dit-elle de mesurer?

La même page dit que la ligne directrice canadienne est de 200 becquerels par mètre cube (Bq/m³). Ses mots sur la santé sont ceux-ci : « Même si le risque à la santé est faible lors d’une exposition à une concentration de radon se trouvant sous la directive canadienne, il n’y a pas de niveau considéré comme sans risque. » C’est à chaque personne propriétaire de décider du niveau qu’elle est disposée à accepter. Cette page n’ajoute pas une affirmation médicale à cette phrase. Une aire normalement occupée est toute partie du bâtiment où une personne est susceptible de passer plus de 4 heures par jour. Les exemples de la page comprennent un sous-sol aménagé avec une salle familiale, une chambre d’ami, un bureau ou un atelier, et un logement au sous-sol. La ligne directrice exclut un vide sanitaire, un sous-sol non aménagé, et un endroit habituellement fermé ou peu utilisé, comme une chambre froide, un rangement, une salle de fournaise ou une salle de lavage.

Le guide de mesure dit qu’un test de 3 à 12 mois est la façon d’estimer la concentration annuelle moyenne, avec au moins 91 jours pendant la saison de chauffage. Un test peut commencer à n’importe quel moment de l’année. Moins de 91 jours dans la saison de chauffage peuvent sous-estimer la moyenne et peuvent appeler une reprise. Le guide ne nomme pas, sur la page lue ici, octobre à avril comme cette saison. Toutes les mesures se font dans une aire normalement occupée du plus bas étage habité, un endroit où quelqu’un passe plus de 4 heures par jour. Dans la pièce, l’appareil va dans la zone de respiration, à au moins 30 cm du sol. La cuisine, la salle de bain, la salle de lavage et les rangements ne conviennent pas. L’appareil ne devrait pas être à côté d’un puisard, dans un vide sanitaire, ou contre une fissure de fondation à découvert. Un seul détecteur suffit selon le guide. Santé Canada recommande fortement un appareil de la liste du PNCR-C, le C-NRPP. Le guide dit aussi que, selon les normes de la CSA et de l’ANSI, des résultats répétés peuvent varier jusqu’à ±25 %, de sorte qu’un résultat un peu sous 200 Bq/m³ peut en réalité être au-dessus, et qu’un résultat un peu au-dessus peut être en dessous. Si le résultat de longue durée dépasse 200 Bq/m³, le guide dit d’agir dans l’année, plus vite si le niveau est plus élevé, y compris lorsque moins de 91 jours tombent dans la saison de chauffage. Si le résultat est sous 200 Bq/m³ et que moins de 91 jours tombent dans la saison de chauffage, le guide dit de reprendre la mesure à la saison de chauffage suivante. Un résultat de moins de 91 jours n’est pas la lecture que la ligne directrice utilise (Guide for radon measurements in homes, page en anglais).

La page de l’enquête pancanadienne n’est pas la lecture d’une maison. Le rapport final de 2012 dit que 6,9 % des personnes au Canada vivaient dans des maisons au-dessus de 200 Bq/m³, selon une estimation pondérée par la population. Au Québec, la part brute des maisons testées au-dessus de 200 Bq/m³ était de 10,1 %, et la part pondérée était de 8,2 %. Pour la région sociosanitaire de Montréal, le rapport indique 73 participantes et participants et une part brute de 6,9 % au-dessus de 200 Bq/m³, sans résultat au-dessus de 600 Bq/m³. La même page dit que ces résultats ne doivent pas servir à décider du risque dans une maison ni de l’opportunité d’y faire un test, et que la seule façon de savoir si une maison a un niveau élevé est de la mesurer, quel que soit l’endroit. Une note sur cette page, au sujet d’une enquête de 2024 publiée avec le personnel de Santé Canada, dit qu’environ 1 maison sur 5 au Canada, soit 17,8 %, était au niveau de 200 Bq/m³ ou au-dessus. Cette note ne donne pas un chiffre pour le Québec ni pour Montréal, et ce n’est pas le pourcentage de 2012 (Cross-Canada Survey of Radon Concentrations in Homes, rapport final, page en anglais).

Que disent le Québec, l’INSPQ et la santé publique de Montréal?

Québec.ca, mis à jour le 31 octobre 2024, dit que le radon est un gaz radioactif qui provient de l’uranium dans le sol, qu’il peut entrer par la fondation, et qu’il n’a ni couleur, ni odeur, ni saveur. La page dit de mesurer avec un dosimètre, en becquerels par mètre cube, placé au sous-sol à environ un mètre du sol, ou au premier étage si le sous-sol n’est pas occupé. Elle dit de ne pas se fier à un test fait dans une maison voisine ou dans le quartier. Un dosimètre passif reste en place au moins trois mois, de préférence en hiver, période que cette page fixe d’octobre à avril. Hors de cette période, un résultat sous la ligne directrice est repris en hiver. La page dit que la concentration moyenne dans les sous-sols au Québec est d’environ 37 Bq/m³, et que les concentrations peuvent parfois dépasser 1 000 Bq/m³. Elle dit que, si la concentration dépasse 200 Bq/m³, des mesures correctives devraient être prises d’ici un an. Ce placement, à environ un mètre du sol au sous-sol, n’est pas la même phrase que le plus bas étage habité de Santé Canada. Cette page ne les fusionne pas. Aucune phrase de la page du Québec ne dit qu’un acte attend ces mesures (Radon domiciliaire).

La note de l’INSPQ du 25 janvier 2010 dit que, depuis juin 2007, Santé Canada a abaissé la ligne directrice sur le radon dans l’air intérieur de 800 à 200 Bq/m³. Cette page retient cette phrase pour le changement de chiffre. Elle ne retient pas la note pour une affirmation médicale (Protection de la santé publique contre le cancer du poumon associé au radon).

Le 16 avril 2025, le CIUSSS du Centre-Sud-de-l’Île-de-Montréal a écrit que, depuis le 15 avril 2025, la Direction régionale de santé publique de Montréal rassemble, à santepubliquemontreal.ca, le contenu destiné à la population (Un nouveau site Web pour la Direction régionale de santé publique de Montréal). Une page qui y énonce 200 Bq/m³ n’a pas été trouvée. Deux pages actuelles nomment le radon, et aucune des deux n’énonce ce chiffre ni une condition de l’acte. La page sur le logement dit qu’un logement de qualité est, entre autres, sans contaminants chimiques et radiologiques, et elle nomme le radon, le plomb et l’amiante dans cette liste. Plus loin sur la même page, le radon est un exemple de contaminant physique, à côté du bruit et de la chaleur (Logement). La page sur la salubrité nomme le radon, avec le plomb et l’amiante, parmi les contaminants chimiques de l’environnement intérieur qui peuvent toucher le caractère salubre d’un bâtiment (Salubrité des milieux de vie). Cette page ne choisit pas entre ces deux étiquettes. Elle les cite.

Que déclare-t-on, et qu’exige encore la garantie légale?

Sur le PDF français lu pour cette page, marqué DV 00001 et V24, droits d’auteur 2012 et 2022, les réponses sont au meilleur de la connaissance et de bonne foi. Le PDF anglais, lu pour le libellé anglais, montre V17 dans la marge. Les deux libellés de D13.2 nomment le radon. Les points ci-dessous suivent le libellé du V24 français. Cette page n’en fait pas une seule édition (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, formulaire DV).

D13.2 demande si, en plus de ceux déjà mentionnés, des tests ou des expertises ont été effectués sur l’immeuble. La liste entre parenthèses est la pyrite, la pyrrhotite, le radon, le dépôt d’ocre, la mousse isolante d’urée-formaldéhyde, l’amiante, la qualité de l’air, la qualité ou le débit de l’eau, le drain de fondation, ou autre. Si la réponse est oui, le formulaire demande si vous pouvez fournir les documents. Si vous ne le pouvez pas, il demande pourquoi, et quelle problématique l’expertise a révélée, le cas échéant. Le radon est un nom dans cette liste. La question n’est pas, sur le formulaire, une consigne de commander un nouveau test. D15 est l’endroit du détail : le numéro de la clause, l’endroit, l’année, et comment la situation a été réglée, le cas échéant. Le formulaire dit de fournir les documents disponibles qui appuient les déclarations. D14.5 demande si, en plus de ce qui est déjà mentionné, autre chose pourrait avoir un impact sur la valeur, les revenus, les dépenses ou l’usage. Le formulaire pose la question. Cette page n’y répond pas par un chiffre.

La page de l’OACIQ sur le radon, écrite pour les titulaires de permis, dit que la personne titulaire doit demander si des tests de radon, ou des travaux pour corriger un problème de radon, ont déjà été faits, et divulguer cette information à toute personne qui se propose d’acquérir l’immeuble. La même page renvoie aux clauses D12.1, D12.2 et D13.9 du formulaire de déclarations. Sur le PDF V24 lu ici, le radon est nommé à D13.2, pas sous ces trois numéros. Cette page suit le PDF pour ce que le formulaire demande. La page est écrite pour une titulaire ou un titulaire de permis. Dans une vente sans courtier, on dit quand même ce que l’on sait, par écrit. Les cas où le formulaire sert, et ceux où il ne sert pas, sont sur la page de la déclaration déjà citée (Radon, OACIQ).

L’article 1726 dit que la personne qui vend garantit que le bien et ses accessoires sont, au moment de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que la personne qui achète ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, si elle les avait connus. Elle n’est pas tenue de garantir le vice caché connu de la personne qui achète, ni le vice apparent. Un vice apparent est celui qu’une personne prudente et diligente peut déceler sans avoir besoin de recourir à une experte ou à un expert (Code civil du Québec, article 1726). L’article 1727 vise un autre événement. Lorsque le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit à la personne qui vend, laquelle est tenue à la restitution du prix. Si la perte résulte d’une force majeure ou est due à la faute de la personne qui achète, celle-ci doit déduire la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte. Cette page ne décide pas quand un résultat de radon est cette perte (Code civil du Québec, article 1727). L’article 1728 dit que si la personne qui vend connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, elle est tenue, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi (Code civil du Québec, article 1728). Cette page ne décide pas qu’une lecture donnée est un vice caché.

L’article 1729 est une présomption. Dans une vente par une personne qui vend à titre professionnel, un vice est présumé avoir existé au moment de la vente lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce. La présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par la personne qui achète. L’article nomme une personne qui vend à titre professionnel. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison (Code civil du Québec, article 1729). L’article 1730 vise aussi une autre personne. Il lie le fabricant, la personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien, et tout fournisseur du bien, notamment l’importateur, à la garantie de la personne qui vend (Code civil du Québec, article 1730). L’article nomme ces personnes. Il ne nomme pas la personne propriétaire qui vend sa maison. L’article 1731 dit que la vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité. Cette page n’est pas cette vente (Code civil du Québec, article 1731).

L’article 1732 dit que les parties peuvent ajouter à la garantie, en diminuer les effets ou l’exclure, mais la personne qui vend ne peut en aucun cas se dégager de ses faits personnels (Code civil du Québec, article 1732). L’article 1733 dit qu’on ne peut exclure ni limiter sa responsabilité à moins d’avoir révélé les vices que l’on connaissait, ou ne pouvait ignorer, et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Le même article prévoit une exception lorsque l’achat se fait aux risques et périls de la personne qui achète auprès d’une personne qui vend sans être professionnelle (Code civil du Québec, article 1733). L’exception n’est pas une permission de se taire.

Éducaloi dit que, si l’exclusion est réelle, le recours pour vice caché est ce à quoi l’on renonce, et ce qui reste est de démontrer que la personne qui vend a volontairement caché un aspect si important que la personne qui achète n’aurait pas acheté, ou pas au même prix (Immobilier : acheter sans garantie légale). L’OACIQ dit que la renonciation ne protège pas la personne qui vend contre un recours pour un défaut qu’elle connaissait et qu’elle aurait dû divulguer (La garantie légale de propriété et de qualité). La façon d’écrire la clause est sur la page de la vente telle quelle déjà citée. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, lit la clause. Cette page ne le fait pas.

Quels papiers réunit-on?

Le rapport que vous avez déjà, si vous en avez un, et les documents que le formulaire demande de fournir avec D13.2 et D15. Une lettre ou une note que vous avez déjà peut aller avec ce dossier. Aucune page citée ici ne dit qu’un nouveau test de 91 jours est requis pour signer. Le guide de Santé Canada porte sur l’estimation de la concentration annuelle moyenne dans une habitation. Il ne dit pas que l’acte attend ce test. L’acte et le certificat de localisation sont une autre liste.

Quelles sont les façons de vendre, y compris une vente directe telle quelle?

Deux chemins ne sont pas la même promesse. On peut vendre avec le résultat tel qu’il est, et dire ce que l’on sait, sur le formulaire quand ce formulaire sert, et par écrit quand il ne sert pas. Vendre sans la garantie légale est une clause de la promesse et de l’acte. Elle ne couvre pas un résultat que l’on connaissait et que l’on n’a pas dit. La recommandation d’un an de Santé Canada, si le niveau dépasse 200 Bq/m³, reste cette recommandation. Aucune page citée ici ne dit que l’acte l’efface, ou que l’acte ne peut pas être signé avant que les mesures soient faites.

Une vente directe est un chemin de plus. Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent, d’évaluateur ou d’inspecteur, et il ne donne pas de conseil. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. Une offre sans condition d’inspection n’écarte pas, à elle seule, la garantie légale de qualité. Vous dites ce que vous savez du radon en envoyant l’adresse : si un test a été fait, le résultat si vous l’avez, où l’appareil était placé si vous le savez, et tout système déjà en place. Il ne mesure pas le radon et il n’installe pas de système pour le réduire. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas. Une notaire ou un notaire, ou une avocate ou un avocat, lit l’acte.