BMBruce MalcolmAchète des maisons à Montréal comptant
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Vendre ou acheter

Faut-il vendre sa maison ou acheter en premier au Québec?

En brefVendre en premier évite deux propriétés, et peut laisser sans logement. Acheter en premier garde un toit, et peut laisser deux maisons à payer jusqu’à la première vente. Un prêt-relais est un prêt court pour cet écart, si un prêteur en offre un, et ceci est de l’information générale, pas un avis financier ou juridique.

Une maison à Montréal entre la vente d’une propriété et l’achat de la suivante

Deux actes doivent être datés, et l’argent d’une maison sert souvent à payer l’autre. Cette page n’utilise que ce que la Banque Royale du Canada, TD et Desjardins publient sur le prêt-relais, ce que l’OACIQ imprime sur ses formulaires de promesse d’achat, et les plus récents chiffres Centris de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. C’est de l’information générale de Bruce Malcolm, un acheteur privé. Ce n’est pas un avis financier ou juridique.

Quel est le risque de vendre en premier, et d’acheter en premier?

Vendre en premier, c’est connaître le prix et la date de signature de la maison que vous avez avant de vous engager pour la suivante. La Banque Royale décrit ce chemin comme une seule hypothèque à la fois, sans prêt-relais. Elle nomme l’autre côté : la pression d’acheter à l’approche de cette date, et le coût d’un logement temporaire et d’un entreposage si les deux dates ne se rencontrent pas (Faut-il acheter ou vendre en premier?).

Acheter en premier garde un endroit où vivre, et la Banque Royale dit qu’on peut déménager directement, sans logement temporaire, lorsque les dates le permettent. La même page dit que le risque est deux hypothèques et deux séries de comptes jusqu’à la vente de la propriété actuelle, si une seconde hypothèque est approuvée, et que les frais du déménagement sont plus difficiles à payer quand le produit de la vente n’est pas encore en main. Si une convention de vente existe déjà et qu’il ne reste qu’à attendre la signature, la Banque Royale dit qu’un prêt-relais est l’outil habituel pour cette attente. La page est une comparaison canadienne. Ce n’est pas une règle pour une maison au Québec.

Qu’est-ce qu’un prêt-relais, et la Banque Royale exige-t-elle une vente ferme?

Un prêt-relais est un prêt à court terme qui met ce que vous avez déjà dans la propriété actuelle au service de la mise de fonds de la suivante, et qui se rembourse à même la vente. Desjardins, qui l’appelle aussi prêt-pont, dit qu’il peut être accordé si vous prenez possession d’une nouvelle propriété avant d’avoir vendu la vôtre, qu’il sert à payer la mise de fonds exigée pour cet achat, et que vous le remboursez une fois la propriété actuelle vendue, selon les modalités convenues avec la caisse. Cette foire aux questions n’indique ni durée maximale, ni taux d’intérêt, ni la règle de la Banque Royale voulant que la vente soit déjà ferme (Qu’est-ce qu’un prêt-pont?).

La Banque Royale, elle, énonce la règle de la vente ferme. Pour être admissible, une convention de vente ferme doit être en place sur la propriété actuelle. Le prêt permet d’utiliser la valeur nette de cette propriété pour la mise de fonds de la suivante, et le prêt ainsi que les intérêts se remboursent à même le produit de la vente (Financement relais de la Banque Royale). TD demande une copie de la convention de vente de la propriété que vous vendez et de la convention d’achat de celle que vous achetez, ainsi que l’approbation d’un prêt hypothécaire TD ou d’une TD Home Equity FlexLine sur la nouvelle propriété. La page de TD n’emploie pas les mots ferme ou inconditionnel. Elle dit que, si la convention de vente tombe, il peut falloir payer deux hypothèques jusqu’à une nouvelle vente (Financement relais TD). Une promesse qui dépend encore de la vente d’une autre propriété par la personne qui achète la vôtre n’est pas la vente ferme que décrit la Banque Royale. Un autre prêteur décidera s’il avance des fonds sans cela. Cette page ne le devine pas. Au Québec, le document que décrit la Banque Royale est la promesse d’achat acceptée une fois ses conditions réalisées ou levées, pas l’acte que la ou le notaire signera plus tard.

Combien de temps un prêt-relais peut-il durer, et comment fonctionnent les intérêts?

Les pages ne s’entendent pas sur une seule durée, alors cette page n’en fait pas la moyenne. La Banque Royale dit que la durée habituelle est de six mois, et qu’elle peut être aussi courte que 90 jours ou aussi longue que 12 mois ou plus. TD dit que le prêt permet habituellement de porter des hypothèques sur deux propriétés pendant au plus 90 jours, et que son personnel en prêts hypothécaires explique les options au-delà de 90 jours ou pour un montant plus élevé. La foire aux questions de Desjardins dit que le prêt est à court terme, et que le remboursement suit les modalités convenues avec la caisse.

Aucune des trois pages n’indique un taux d’intérêt ni une façon de compter les jours. La Banque Royale dit que l’intérêt peut coûter plus cher qu’un financement ordinaire, et que les modalités, les coûts et les conditions varient beaucoup. Elle inscrit aussi, comme inconvénient, qu’il n’y a aucune garantie que la propriété se vende pendant la durée, à côté de la règle de la Banque Royale qui exige une convention de vente ferme pour être admissible. La convention ferme de la Banque Royale peut quand même tomber. TD décrit une convention de vente qui tombe, sans le mot ferme. TD dit que les taux ressemblent à ceux d’un prêt hypothécaire ouvert, souvent plus élevés que le taux du prêt actuel. Pour le montant, l’exemple de TD est une maison de 300 000 $ avec 200 000 $ encore dus, qui pourrait soutenir un prêt-relais de 100 000 $, réduit d’un montant estimé pour les frais de la vente. Cette valeur nette rembourse le prêt une fois la propriété actuelle vendue. L’exemple est celui de TD. Ce n’est pas un prix pour une maison à Montréal, et ce n’est pas un taux.

La promesse d’achat peut-elle dépendre de la vente de l’autre immeuble?

Dans une vente en courtage, oui. L’OACIQ dit que l’Annexe R – Immeuble résidentiel doit être utilisée lorsque la promesse doit être conditionnelle à la vente d’une autre propriété. Elle accompagne les formulaires obligatoires, dont la Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété, et les promesses d’achat en copropriété divise et en copropriété indivise. Seule une case cochée s’applique. La clause R2.1, « Vente de l’immeuble de l’acheteur », rend la promesse conditionnelle à la vente de l’immeuble de la personne qui achète, à l’adresse qui y est écrite (Annexe R – Immeuble résidentiel).

La personne qui achète doit aviser par écrit la personne qui vend, avant la date et l’heure de la clause, d’une condition réalisée, ou à laquelle la personne qui achète a renoncé avec la preuve des fonds. Si la promesse est aussi conditionnelle à un prêt hypothécaire, la preuve d’un engagement du prêteur qui répond à la condition de financement et qui est lui-même conditionnel à cette vente peut satisfaire à la condition de financement. Une fois la clause R2.1 réalisée, l’engagement doit être inconditionnel. Si aucun des deux avis n’est donné dans le délai, ou s’il l’est sans la preuve, la promesse devient nulle et non avenue. La personne qui achète reste liée jusqu’à cette échéance et ne peut pas simplement se retirer. Le délai se négocie : l’OACIQ dit que la personne qui achète le voudra long et que la personne qui vend le voudra court, et qu’une personne courtière pèse le temps que prennent des propriétés semblables, la saison, l’état de la propriété et le prix demandé. Une vente qui n’est pas faite sur ces formulaires écrit sa propre condition. La ou le notaire lit le document qui a été signé.

Que change la clause de premier refus de 72 heures?

La clause R2.2 n’accompagne pas la clause R2.1, sauf si elle est cochée. Si elle l’est, la personne qui vend peut continuer d’offrir la maison. Lorsqu’une seconde promesse a été acceptée et que ses conditions sont réalisées, sauf la signature de l’acte devant la ou le notaire et l’annulation de la première promesse (clause R2.3), la personne qui vend doit envoyer un avis écrit à la première personne qui achète. L’avis donne 72 heures pour renoncer à la clause R2.1 et aux autres conditions encore ouvertes, et pour montrer les fonds, ou pour laisser la promesse devenir nulle. Si la réponse n’arrive pas dans le délai et de la façon que la clause prévoit, la promesse devient nulle et non avenue. Ces 72 heures courent à compter de la réception de l’avis par la personne qui achète, et non de la réception par la personne courtière (si l’avis est envoyé par télégramme, le délai court dès l’enregistrement du message) (Bien comprendre la clause de premier refus R2.2).

La clause R2.3 se trouve sur cette seconde promesse. La seconde personne qui achète est avisée que la première promesse pourrait ne pas être annulée, par exemple si la première personne qui achète renonce aux conditions dans les 72 heures. Ces numéros de clauses appartiennent aux formulaires de l’OACIQ.

Comment arrimer la date de signature des deux actes?

Chaque promesse a deux dates. La clause 11.1 est l’engagement de signer l’acte de vente devant une notaire ou un notaire au plus tard à une date indiquée. La personne qui achète devient propriétaire à la signature de l’acte, choisit la ou le notaire, et paie l’acte, sa publication, ainsi que la préparation et l’inscription d’un acte d’hypothèque. La clause 11.2 est la date et l’heure auxquelles la maison est rendue disponible. Les deux dates peuvent être les mêmes, ou différer de quelques jours, semaines ou mois. La date « au plus tard » n’est pas un délai de rigueur : la manquer n’annule pas, à elle seule, la promesse, même si l’OACIQ dit que l’écart peut devenir un litige sérieux (Déclarations et obligations communes et le formulaire de promesse d’achat, version anglaise).

Lorsque la clause R2.1 est utilisée, l’OACIQ dit qu’il est habituellement préférable d’écrire les clauses 11.1 et 11.2 comme un délai compté à partir d’un événement, et que la date de R2.1 doit tomber avant la fin de ces périodes. Son exemple : si la promesse est acceptée le 1er mai et que R2.1 court jusqu’au 1er août, la clause 11.1 devrait dire un nombre de jours suivant la réalisation de R2.1, et non un nombre de jours suivant l’acceptation. L’occupation est alors un court nombre de jours après l’acte. Si une vente est un maillon d’une chaîne, les délais de chaque promesse doivent laisser de la place aux autres. L’argent de la vente n’est pas remis à la table. La Chambre des notaires dit que la ou le notaire paie seulement après l’inscription de l’acte au registre foncier, ce qui requiert généralement 24 heures, et ne détient normalement les fonds que quelques jours, après avoir vérifié qu’aucune somme due à une personne créancière n’est restée cachée (Le rôle du notaire, page en anglais). Deux actes le même matin ne mettent pas, à eux seuls, le produit de la vente en main à temps pour payer l’achat. La ou le notaire de chaque dossier dit si les dates fonctionnent. Ce que le prix doit couvrir sur une hypothèque est dans Peut-on vendre une maison avec une hypothèque au Québec?.

Peut-on vendre en premier et rester jusqu’à un seul déménagement?

Oui, si la personne qui achète est d’accord et que l’occupation est postérieure à la signature. La promesse d’achat dit que la personne qui vend paie alors un montant indiqué par mois, de la date de signature à la date d’occupation, comme indemnité pour rester. Le chauffage, l’électricité et l’entretien général restent à sa charge, et elle fournit à ses frais une preuve d’assurance responsabilité. La ou le notaire verse cette indemnité à la personne qui achète à même les sommes payables à la personne qui vend. L’OACIQ dit d’inscrire un montant mensuel précis, et non « à négocier », et que c’est une indemnité, pas un loyer, de sorte que la clause ne crée pas un locateur et un locataire au sens des règles sur le logement.

C’est une façon de vendre en premier et d’avoir encore la maison le jour de la signature de l’acte. Ce n’est pas un droit. Cela n’existe que si la personne qui achète est d’accord et que la promesse le dit. Ce qu’il faut laisser, et le moment où l’argent arrive, est dans Quand faut-il quitter sa maison après la vente au Québec?.

Combien de temps une maison met-elle à se vendre à Montréal?

Les plus récents tableaux mensuels de Centris sont ceux de septembre 2026. L’index mensuel de l’association indiquait encore ce mois comme le plus récent. En septembre 2026, la moyenne de jours sur le marché d’une unifamiliale était de 41 jours dans la région métropolitaine de recensement de Montréal, un jour de plus qu’un an plus tôt, sur 1 649 ventes à un prix médian de 635 000 $. Sur l’île de Montréal, la moyenne des unifamiliales était de 55 jours, trois jours de plus qu’un an plus tôt, sur 310 ventes à un prix médian de 779 000 $. Les inscriptions résidentielles en vigueur dans la région métropolitaine étaient de 21 793, en hausse de 20 % sur un an. L’étiquette du tableau est la moyenne de jours sur le marché. Ce n’est pas le délai jusqu’à la signature chez la ou le notaire, et le chiffre ne compte que les maisons vendues. Ce que le compte comprend est dans Combien de temps faut-il pour vendre une maison au Québec? (statistiques mensuelles de septembre 2026; index des statistiques mensuelles).

La publication plus récente est le communiqué du troisième trimestre, le 14 octobre 2026, qui couvre juillet à septembre plutôt que septembre seul. Dans la région métropolitaine de Montréal, les unifamiliales ont pris 40 jours en moyenne, un chiffre que le communiqué dit relativement stable, alors que les copropriétés ont pris 61 jours, 13 jours de plus qu’un an plus tôt. Les personnes qui vendent une unifamiliale gardaient l’avantage dans toute cette région. Les ventes résidentielles étaient de 9 265, en baisse de 12 %, et les inscriptions en vigueur ont atteint 20 350, en hausse de 17 % (Troisième trimestre de 2026). Une condition qui attend la vente d’une autre maison s’ajoute au temps que cette maison prend. Ces moyennes ne sont pas une prévision pour une adresse.

Qu’est-ce qu’une offre directe, à date souple, change?

L’incertitude, quand on vend en premier, est de ne pas savoir quand une personne fera une offre dont les conditions sont réalisées. Le prêt-relais de la Banque Royale exige une convention de vente ferme avant d’avancer les fonds. Une personne qui doit encore vendre une autre maison n’est pas cette convention, sauf dans le cas d’une clause R2.1 réalisée, ou à laquelle la personne qui achète a renoncé avec la preuve des fonds.

Bruce Malcolm achète lui-même des maisons sur l’île de Montréal et dans les environs. Il ne détient pas de permis de courtier, d’agent ou d’évaluateur, et il ne donne pas de conseil financier ou juridique. Il n’y a pas d’inspection ni de commission. La date de signature est celle que vous choisissez une fois que la ou le notaire peut signer, ce qui permet de la placer à côté d’un achat déjà fait ou encore à faire. La date est réelle seulement lorsque le dossier de la ou du notaire peut la soutenir. Envoyer l’adresse ouvre une conversation (demander une offre). Le formulaire ne vous engage pas.

Vendre en premier

Ce que disent les sources. Une seule hypothèque à la fois. Le risque est un logement temporaire si le prochain achat n’est pas prêt.

Où c’est écrit. Banque Royale, acheter ou vendre en premier

Acheter en premier

Ce que disent les sources. Un toit sans écart. Le risque est deux hypothèques et deux séries de comptes jusqu’à la première vente.

Où c’est écrit. Banque Royale, acheter ou vendre en premier

Prêt-relais

Ce que disent les sources. Prêt court sur la valeur nette, remboursé par la vente. La Banque Royale exige une vente ferme. TD dit au plus 90 jours. La Banque Royale dit habituellement six mois, de 90 jours à 12 mois ou plus. Aucune page n’indique un taux.

Où c’est écrit. Banque Royale; TD; Desjardins

Clause R2.1

Ce que disent les sources. Sur les formulaires de courtage, la promesse est conditionnelle à la vente de l’immeuble de la personne qui achète. Sans l’avis, la promesse est nulle.

Où c’est écrit. OACIQ, Annexe R

Clause R2.2

Ce que disent les sources. Si elle est cochée, une seconde promesse dont les conditions sont réalisées oblige la personne qui vend à envoyer un avis de 72 heures.

Où c’est écrit. OACIQ, clause R2.2

Occupation plus tardive

Ce que disent les sources. La signature et le départ peuvent être séparés de jours, de semaines ou de mois, pour une indemnité mensuelle indiquée. Pas un loyer.

Où c’est écrit. Promesse d’achat de l’OACIQ, clause 11

Façons d’ordonner une vente et un achat au Québec

Sources

Questions fréquentes

À lire aussi

Ceci est de l’information générale sur le déroulement habituel d’une vente au Québec. Ce n’est pas un avis juridique, fiscal ou financier, ni une promesse sur votre prix ou votre date. Une notaire ou un notaire et, si le dossier l’exige, une avocate, un avocat ou un syndic autorisé en insolvabilité appliquent ces règles à votre situation. Envoyer une adresse ne vous engage pas à vendre.